到底有多少人,還沒弄明白貸款買房每年的成本有多高?

騰訊房產2019-09-13 06:43:36


昨天下班,翻銀行APP翻到了房貸餘額,同時也在跟一個朋友聊天,於是順嘴聊到了房貸。


我説,我有套房子已經還了4年了,已還本金連貸款額10%都不到,差不多還有90%多的本金。還欠着銀行,但是實際連本帶息已經還了銀行,差不多貸款額的25%.


她頗為驚訝,表示不理解。


這件讓我發現一個值得深思的問題——到底還有多少人,沒弄清楚房貸一年的成本是多少?


曾經,我們在四月份發過一篇關於房貸的文章叫:《你對房貸的認知,像極了文盲!》(點擊查看)傳播極廣,但那篇文章主要提到的是房貸和消費貸的差異。


我們今天就來聊一聊,貸款買房一年的成本到底是多少。


重新理清房貸


無論是我的文章裏,還是大鬍子李俊懷的抖音裏,都曾經不只一次提到過:房貸是普通人可以借到的最便宜的長期大額貸款,沒有之一。


沒錯,房貸是成本最低也最容易借來的大額貸款,所以如果能多貸,請儘可能在能力範圍內多貸。


看完這句,我估計一定有人一臉迷茫的過來問,你前邊還説了,30年的貸款,還了4年,還了25%了,實際只還了本金的10%都不到,這利息還不算高?


我澄清一下,前邊説的本金10%都不到,實際只有6.7%左右,遠不到10%。但不代表他的利息就高。


因為我們要明白的是,等額本息(每個月還款值不變)的算法就是天然的應該這樣。


你借100萬,按照年4.9%的利率,每年的利息應該是49000元,再除以12個月,每個月就是4083。


但如果每個月只還4083的利息,那意味着永遠欠着銀行的本金,這樣顯然不可能。


根據已經預設好的平衡公式:

(P:貸款本金  R:月利率  N:還款期數)


可以得出,30年的月還款金額為5307元。


以5307元-4083元=1224元,就是第一個月需要還的本金金額。


而由於第一個月已經還款了1224元,那麼計算利息的總金額變成了998776,所以第二個月的5307元月供裏,利息降低到了4073元,要還的本金變成了1229元。


以此類推。



也就是説,不管你借了銀行多少錢,銀行只計算你當月還欠銀行錢的金額來*4.9%/12來收取你的利息。


不會像信用卡一樣,不管你中途還了多少,欠銀行多少錢。反正都按照你貸款的總額乘以年利率,來收取你的利息。


這個部分如果沒看太懂,建議回看之前那篇文章《你對房貸的認知,像極了文盲!》,裏邊寫的更詳細。


總之,你要知道,純粹從利息來看,房貸的前幾年,特別是前幾個月,還款中利息的比例一定是最高的。畢竟你借了銀行那麼多錢。


但,越來越少的利率,只有信用卡40%不到的實際利息,房價上漲帶來的槓桿收益,是我們一直推薦能多貸款就別全款,能長貸就別提前還的核心原因。


貸款買房的表面成本是多少?


買房最表面的成本有兩個,一個是本金,一個是利息。


我們先看利息


圖表中就是以100萬為例,每年的還款中利息的總額以及利息佔貸款總額的比例。(注意這個與還款額無關)


舉一個兩年等交樓,交樓兩年賣掉的4年例子,大約需要付出4.87%+4.79%+4.71%+4.63%≈貸款總額*19%的利息。


一套房每年的明面成本19萬/4≈47500元。摺合到這套房裏(總價143W),大約是3.3%。


如果時間越長,平均的明面成本越低,反之亦然。


也就是説,如果粗的算,房子每年只要淨漲幅超過3.3%,就算打平,沒有買虧。

但這僅僅是明面上的成本,最大的成本還有本金和複利成本。


本金和複利成本


所謂本金成本,很好理解,但很容易走入誤區,那就是認為本金成本只是買房的首付。


誠然,首付是最重要的本金成本,但本金成本實際卻有4個部分。

1、首付2、首付這筆錢購房後損失的利息3、月供4、月供這筆錢購房後損失的利息


我們仍然以剛剛的100W貸款,43萬首付為例。


首付43萬,按照某尚未爆雷的XX貸P2P來算,3個月期,年化8%。平均每期,利息為總額的2%,也就是説,43萬,三個月後總額變為43*1.02以此類推。


按照這樣的算法,4年後43萬大約變成59萬,增長了大約16萬。


摺合每年增長4萬元。


如果你覺得不放心,或者覺得8%不現實,那直接砍半的4%的收益算下來,每年的增長也達到了1.85萬元。


每年付出的月供,統一按照3個月存進理財一次,年化4%的算法來計算,4年後的總金額也將達到27.76萬元。



和4年的總月供25.47萬相比,相差了2.3萬,約等於每年8千元的收益。


一堆數字,可能你看得有點蒙。


換個説法來敍述:

就是説,假如你把43萬首付款,拿去做保守理財,然後每個月的月供存起來做保守理財,4年後你手裏將會擁有,大約87萬現金,這四年你一共賺了18萬5多,平均每年賺了4.6W。


然後我們回顧上文中我們提到的明面成本,每年需要大約付出4.7萬的利息,如果房價沒有漲,貸款買了這套房。裏裏外外總共虧損4.7萬的利息以及4.6萬的利潤,大約是9萬多。


按照這套房是143萬來算,每年如果不漲6.5% 就意味着虧錢。


房價需要在買後,四年漲26%才能真正收支平衡。


但這還不是最終的結果!


租金雖少,也是錢


按照上文中,我們測算的數據,每年的漲幅至少達到初始購買金額的6.5%,才能平衡,這個前提是房子從入手到賣掉,完成無收益狀態。


從入手到出手0出租無收益的情況有,但不是絕對。更多的是交房即出租,或者二手房直接過完户就出租。


按照易居發佈的《2019年一季度50城租金收益率研究報告》來看,不少城市都在2%以上,有些可以達到3%以上。




我們以平均2%為例,綜合上等收樓或空租期,每年實際帶來回報按照1.5%來計算,每年房產的實際需求漲幅為6.5%-1.5%=5%。


實際大約4年需要有20%的漲幅,即以1萬一平,143萬的房產為例,每年每平方漲500,4年後漲到12000元一平方以上,總價171萬以上即可盈利。


同時,因為你投入的本金是固定的,貸款是固定的。所以,你的盈虧比例也是以購買時的基礎為固定的。但房租是浮動的,而且大環境還是上漲的。

所以,實際成本可能更低。


這篇文章的計算方法,並不算精準,但參考意義還是有的。


很多長輩總覺得貸款買房利息恐怖,資金成本高,壓力大。要麼全款要麼不買。總覺得現金拿在手裏最為踏實。


但通貨膨脹和GDP的增長,不等人。


人民幣的貶值速度在我看來,和人均收入的變化有更為直接的關係。


當這個社會的財富增長的速度達到一定值,人民幣的消費力也在隨之貶值,那些不屬於你的財富不會經過你同意,就會推動者物價的上升,以及人民幣的貶值。雖然你覺得你的收入跟不上,但不代表別人跟不上。


不敢説所有的城市房價和物價體系掛鈎,但至少,大部分城市是有明顯關聯的。


房價根本不顧及你的收入,在財富面前,在經濟面前,普通人只有順從。

雖然“房住不炒”是個大趨勢,但房價跌而不漲,怕是不大可能。


我們不提倡炒房,但我想,沒有人跟自己的錢過不去。


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