欠債26000億元!房企巨頭: "我要緩緩"

FMBA2019-09-12 12:49:43


來源:全景財經


房企的2019年中報正在傳達一個信號:現金流就是生命、回款高於一切。


2019年中報業績披露漸入尾聲,房企巨頭的財報歷來是市場關注的重點。截止8月28日,TOP10房企巨頭的2019上半年財報悉數出爐:


2019上半年營業收入前15的上市房企


2019年1-6月,上述15家上市房企的總營收達12954億元,較去年同期繼續增長16%,歸母淨利潤增幅為10%。


但令人驚訝的是,位居營收榜首的中國恆大(03333.HK)的歸母淨利潤首次出現腰斬式下降,同比降幅達52%。而其他房企全部實現營收、淨利潤雙雙上漲。


眾所周知,房地產行業的營收、淨利潤具有滯後性,2019上半年的業績是由前幾年銷售結轉而來。依賴於前幾年銷售規模的狂飆猛進,2019上半年標杆房企的營收和淨利依然保持了強勁的增速。


而更具有行業風向標意義的是,各大房企財報中的負債、現金流、預收賬款……正在傳達一個信號:加快銷售、加快回款,注重現金流將是房企未來的生存法則。


有息負債超26700億,


隨着房地產企業的2019半年報陸續披露,備受市場關注的負債情況,也漸漸浮出水面。


(1)已披露2018年半年報的A股上市房企中,平均資產負債率達65%,較2019年年初有所下降;


(2)其中,資產負債率超過80%的共有26家,佔比30%。


總資產超500億的上市房企中,排名前列的房企總債務的絕對值,堪稱天文數字:



截止6月30日,萬科的總負債達13445億元,較年初繼續上升516億元,資產負債率達85.26%。


但值得一提的是,在預售賣房的規則下,各大房企的總負債中包含了預收賬款,因此總資產負債率的參考價值有限。


而有息負債(短期借款,一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券)則是房企必須要償還的債務,且伴隨着利息成本。


據Wind數據統計A股已披露半年報的86家上市房企,截止到2019上半年,有息負債合計高達2.67萬億元,其中A股上市房企中,有息負債超500億的房企有14家:



值得一提的是,2019年開始,中國房企正式進入第一個債務償還的高峯期,上半年房企密集還債,所有房企的總有息負債大概率較年初有所會下降。


從房企發佈的財報亦可以窺得一二,2019年上半年,大多房企都在有意調整負債結構,增強短期償債能力。


陽光城(000671)的2019年中報顯示,截至6月份,短期借款為79億元,長期借款為598億元;2018年6月的短期借款為131億元,長期借款為595億元,短債比例明顯縮小


美的置業(03990.HK)也將一年內到期有息負債佔比由年初的34%下降至21%,同時將現金與短債比由報告期初的1.60提高至2.42。


然而,據Wind原始數據統計,2018-2021年房地產相關債券合計到期金額超過1萬億元,未來償債壓力仍在。


旭輝集團在2019半年報中坦言,中國房地產開發商的融資市場明顯收緊,境內外融資渠道限制增加,債務融資挑戰重重。


房企:"我要緩緩"


2019下半年以來,房地產企業融資的各大渠道正在關閉,已是殘酷的現實。如果一旦房子銷售不能及時帶來現金流,到期的鉅額債務無疑將拉響警報。


2019半年報透露:2大龍頭房企—萬科、碧桂園,已經非常堅決地促銷售、抓回款、控制拿地、降低週轉速度。


數據顯示,萬科於2019上半年實現經營性現金流淨額回正,為88.6億元,2018年同期則為 -42.55億元;碧桂園2019年上半年的經營性現金流淨額也由負轉正。


資產超1000億的A股上市房企


值得一提的是,房企的經營性現金流淨額主要由:經營性現金流入(銷售回款)減去經營性現金流出(買地、工資、税金等)而得到。


由此可見,經營性現金流淨額轉正,必須在增加銷售、回款的同時,控制拿地的節奏。


隨着房企融資不斷收緊、且短時間內不會大幅放鬆,房企愈發注重現金流管理、控制拿地節奏,“現金為王”正在成為諸多房企高管的共識。


陽光城集團執行副總裁吳建斌表示,“在現階段,房企要渡過當前的難關,必須把握現金為王,先解決水池裏有沒有活水,規模、利潤在這個時候不重要。


美的置業執行董事兼首席財務官林戈於中期業績説明會中直言,整個管理層都在灌輸現金流安全的意識。


8月初,富力傳出下半年暫停拿地的消息。融創董事會主席兼執行董事孫宏斌甚至表示,2019下半年基本沒有拿地指標


 房企融資渠道,正在關閉


令所有房企將現金流置於首位的背景是,2019下半年以來,房地產企業融資的各大渠道正在關閉:


7月30日,中央政治局會議再提“房住不炒”,並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”


7月31日晚間,央行直接“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源,旨在引導商業銀行轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地產貸款投放。


同時,2019年上半年為房地產“輸血”5000億的房地產信託融資渠道,亦被按下暫停鍵。



可見,高層對房地產融資的政策指向已經非常明確:抑制資金過度流入房地產


在外部融資收緊的大背景下,快速銷售、快速回款成為房企過冬最重要的“糧草”來源。


因此可以看到的是,2019年各大房企的中期業績會中出現頻率最高的詞便是:回款,幾乎每家房企都在強調:


8月21日,萬科中期業績會,萬科執行副總裁張旭表示,堅持快速銷售,積極回款。萬科要求新開盤要去化60%以上。


美的置業的執行董事兼首席財務官林戈表示,2019下半年只有在市場上拿到的錢,才最真實。


碧桂園總裁莫斌表示,2019年將銷售回款率作為考核指標,上半年權益銷售回款率達94%。


 房企降價潮,會不會來?


“促銷售、抓回款”喊給投資人聽的同時,更像是喊給高管團隊聽。


然而,另一個骨感的現實也擺在眼前:2019年以來,房子越來越難賣了。


作為行業三巨頭的碧桂園、恆大,2019年上半年銷售金額全部出現了負增長,分別為-2.8%、-5.5%。



在如此背景下,為了加速銷售、加速回款,中國恆大搶先發起7.8折全面降價促銷,打響降價第一槍。


8月20日,中國恆大推出“全國532樓盤,閃購7.8折”,全員營銷優惠升級的促銷活動。在8月20日至10月8日期間,通過恆房通推薦購房均享特殊優惠,且每日推出不定量的特價房。


相較往年,2019年的“金九銀十”的賣房大戰,已經提前打響。


在8月22日雅居樂的中期業績會上,雅居樂副總裁王海洋談及降價問題時答道,雅居樂會結合市場情況進行局部的價格調整。


他表示雅居樂下半年將有20多個新項目開盤,開盤時可能會有銷售刺激手段,但整體來説不會大範圍降價。


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