新政出台,房貸利率是升是降?

她理財2019-09-11 05:07:03





    8月25日,央行網站發佈《中國人民銀行公告〔2019〕第16號》,公告裏最重要的變化是個人住房貸款利率定價基準,由此前央行發佈的貸款基準利率,調整為以LPR為利率定價基準。



今天我們就通俗具體地給大家解釋一下常見的問題。


LPR是什麼?

 


全稱Loan Prime Rate,貸款基礎利率,也叫貸款市場報價利率,是金融機構對其最優質的客户執行的貸款利率(注意是最優質的,不是面向所有人的,所以行業會以此作為一個基準,給其他人的貸款利率就根據這個標準來加減點)。


LPR是怎麼計算的?


簡單説來,就是選擇固定的N家實力較強的銀行,讓他們自主報價,報一個他們認可的貸款利率,然後根據計算,綜合算出一個最優貸款利率,來給行業作參考。別家銀行在這個最優貸款利率的基礎上,考慮客户的違約風險和期限風險,進而在這個基礎上加減點,最後決定最終給客户提供的不同的利率,這樣能夠幫助推進利率市場化

 

具體一點説,當下的LPR是選擇了18家綜合實力較強的銀行來對利率報價,然後去掉最大最小值以後,算出平均值,每月20號公佈這個平均值,就是當月的LPR。各家銀行對新發放的貸款利率參考LPR來定價就好了。

 

8月20日發佈的5年期以上LPR是4.85%。

 

房貸利率跟LPR有什麼關係?


根據央行規定:對於新發放的住房貸款,首套房利率≥LPR;二套利率≥LPR+60個基點商用住房利率≥LPR+60個基點;公積金利率不變

 

具體説就是:8月的5年期以上LPR=4.85%,則首套房貸款不低於4.85%,二套房貸款不低於5.45%,商用住房貸款不低於5.45%,公積金不變。


跟原來央行的房貸基準利率有什麼區別?原來4.9%,且根據不同情況上浮,現在4.85%,是不是房貸便宜了?


原來的房貸基準利率可能幾年都不調整,最近發佈還是在2015年10月24日的。



現在執行的五年以上的基準4.9%就是那時候發佈的。而LPR是每個月公佈一次,所以新政策下房貸利率也是跟着浮動的,調整的比較頻繁,有彈性。

 

但這不是意味着房貸利率更低了,針對各地的不同情況,還有不同的執行利率。但這個4.85%是下限,具體利率是多少,需要在這個基礎上加點,也就是説,你能拿到的利率只能更高,不會比這個更少原來去銀行貸款,銀行看你資質不錯還可以在基礎利率上打折,現在可沒有這種好事了。

 


具體加幾個點?



不一定,各地執行也不一樣。如果調控嚴,就多加,調控鬆,就少加。所以説一些居民槓桿率高、信貸風險突出的地方,加點可能會更多,這樣做進一步調控另外,各個地方的房貸還有額度管理,如果額度緊張的地區,可能加點也會更多。這意思相當於,東西少的時候要加價銷售來調節。

 

舉個例子:A要貸款買二套房,新政策下,按照央行規定二套房貸利率不低於5.45%,但如果A所在城市房價上漲壓力大,那麼根據地方調控,當地銀行可以再加50個基點,房貸利率就變成5.95%了。如果銀行考察完A的情況發現他的申請資質不是太好,可能再給他加15個基點,那就變成6.1%了。也就是説申請者的資質也是會影響最終利率的

 


以後買房子,每個月利率都跟着變嗎?這個月都不知道下個月要還多少?



LPR是每個月一調整,但房貸的利率最頻繁可以選擇根據LPR一年一調,不會每個月都浮動。你11月辦貸款,12月就還是按11月籤合同的利率走,不會重新定一個標準。但辦理貸款當月拿到的利率,是根據當月的LPR定的,也就是同一年內,A在11月辦貸款,B在12月辦貸款,他倆拿到的房貸利率可能是不一樣的,但是他們都可以按照自己當時拿到的利率還一年。


以後貸款利率都得一年一確定了?我今年算不出來明年要還多少錢?


也不是。可以和銀行約定要不要調整。如果約定一直不變,你就按辦理貸款時的利率一直還下去。如果約定一年一調整,那麼就得看以後LPR的數據變化才能知道自己的還貸利率。



那選擇跟銀行約定一直不變合適還是一年一調合適? 

不一定。如果以後LPR升了,那麼就選一直不變合適,因為你把利率固定在一個較低的地方了。如果LPR降了,那麼選擇一年一調合適,因為你的貸款利率也能跟這降。


那LPR以後是升是降? 

無法提前知道。每個月20號去央行官網看才能知道。

 


可不可以約定LPR升的話固定利率,降的時候跟着浮動? 

當然不可以啊。

 

 

我已經買完房子了,以後利率也跟着這麼變化嗎?



10月8號開始實行,老人老辦法,新人新辦法,10月8號之前簽完貸款合同的,按原來合同走,跟以前沒區別,不受影響。


能不能具體舉幾個例子,比較一下老政策和新政策下我們的貸款是升是降?



例子1:

如果是首套房,10月8日之前買,按照4.9%的利率,如果銀行上浮10%,就是5.39%,如果不上浮也不打折,就是4.9%。10月8日之後買,假設當月LPR還是4.85%,如果當地選擇不加點,就是4.85%,比之前降了,如果選擇加點,就根據加點之後比較。

 

例子2:

如果是二套房,10月9日之前買,按照4.9%的利率,如果銀行上浮20%,就是5.88%。10月8日之後買,假設當月LPR還是4.85%,那麼二套房利率不可以低於5.45%。如果當地選擇不加點,就比之前上浮後的利率降了,如果選擇加點,就根據加點之後比較。


直接告訴我現在買房子合適不合適?

 

房住不炒,量力而行。






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