央行突發大招, 房貸利率10月8日起大調整,不下浮

FMBA2019-09-06 19:38:49


四年來首次,中國房貸利率終於迎來大變局。本月20日,新機制下的貸款市場報價利率(以下稱新LPR)公佈,一年期4.25%,五年期4.85%。

房貸大都是比較長期的,所以絕大部分都是按照五年期利率,五年期LPR是4.85%。也就是説,新機制下,如果按照目前的LPR,首套房貸利率就不能低於4.85%。二套房貸利率則是加上60個基點,不得低於5.45%。而且這只是下限,實際還要看所在城市的上浮。

來源:全景財經


今日(8月25日),央行發佈新規,中國房貸利率將參照最新的LPR市場利率進行制定:

首套房貸利率不得低於LPR利率(按8月20日5年期以上LPR為4.85%),二套房貸利率不得低於LPR加60個基點(5.45%)。



這意味着,繼2015年連續五次降息之後,中國房貸基準利率再次發生變化。

 
過去四年,我國房貸政策利率一直都維持在4.9%的水準。自2019年10月8日起,中國房貸利率將跟隨LPR市場利率浮動,這一次將由原來的4.9%變成4.85%,降低了5個基點。



根據央行新規,自2019年10月8日起,各地具體房貸利率,由商業銀行根據LPR基準利率加點形成。

但眾所周知,基準利率在現實裏其實沒有多大意義,實際房貸利率通常遠遠高過基準利率。
 

據融360監測數據顯示:


2019年7月,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%。相比於4.9%的基準利率,分別上浮11%和17.5%。



央行房貸利率新規的5大要點


1、實施時間:自2019年10月8日起。


2、定價辦法:以最近一個月相應期限的貸款市場報價(LPR)利率為定價基準加點形成。


3、重定價週期:重定價週期最短為1年。


4、區別信貸政策:


首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率


二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點;


商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點;公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。


5、因城施策:人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。


專家解讀:

房貸價格更加市場化


著名財經金融評論家餘豐慧點評,這是房貸價格更加市場化的體現。
那麼,什麼是LPR利率呢?貸款基礎利率(Loan Prime Rate,簡稱LPR)是商業銀行對其最優質客户執行的貸款利率,其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。


貸款基礎利率的集中報價和發佈機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上,指定發佈人對報價進行加權平均計算,形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈。
過去是央行在上海銀行間拆借市場公佈一個一年期貸款基準利率參考值,然後商業銀行參考定價自己的貸款利率。現在商業銀行可以根據自己不同檔次和種類的最優質客户平均利率基礎上上下浮動確定房貸利率。更加市場化了,商業銀行定價權提高,借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。


中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼點評道:
以5年以上貸款利率為例,原基準利率為4.9%,現LPR為4.85%——首套房貸若不加點,比基準利率低5個基點(目測加點可能性高);二套房貸加60個基點後為5.45%(4.85%+0.6),約為基準利率上浮11%。
他還談到,這是全國統一的最低要求。央行省級分支機構將按照“因城施策”原則,根據當地房地產市場形勢變化,確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限,預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會有所上升。
中國銀行主管研究員周景彤點評道:
第一,目的在於和LPR報價機制緊密銜接,同時突出住房貸款的行業特點和政策導向。
第二,新老劃斷,新發生商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。
第三,利率從高。首套房商貸不得低於定價基準,二套房商貸不得低於定價基準加點60個基點,體現了“房住不炒”、從緊從嚴的政策導向。
第四,重新定價。週期最短為1年,這個與以往政策一致,但重新定價時以當月市場報價利率為定價基準。未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區、不同客户和不同時期房貸利率的差別會更大。


中國人民銀行副行長:

“房住不炒”定位不能偏離

對於該政策,人民銀行副行長劉國強上週就表示,要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率基本穩定。金融行業應當注意,“房住不炒”的定位不能偏離,同時,避免把房地產工具化。


劉國強當時就明確:“有一點是肯定的,房貸的利率不下降。


從新發布的房貸政策來看,人民銀行強調不得突破利率下限,明確加點水平,並強調因城施策。可以明確的是,這個新政不會讓新LPR機制下的房貸利率出現明顯下降。

重要的事情再説一遍!10月8日實施房貸利率新政之後,至少在短期裏,不會導致房貸利率下降!

附:新規全文


為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下:


一、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。


二、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。


三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。


四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。


五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客户風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。


六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益,嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務,確保相關工作平穩有序進行。


七、2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。


八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。


中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問:


1、公告發布的背景是什麼?


個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,人民銀行發佈公告,明確個人住房貸款利率調整相關事項。


2、改革後個人住房貸款利率如何定價?


改革後,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。


3、確定定價基準時,相應期限如何理解?


目前,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定後,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。


4、什麼是利率重定價?


利率重定價是指,貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。


5、對於居民家庭有什麼影響?


公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換後,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。


6、何時實施?


2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統,組織員工培訓,同時,採取各種方式為客户做好宣傳解釋工作,以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

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