半年賺548.6億,碧桂園佈局構築新增長曲線

ipo觀察2019-09-06 19:38:39


8月22日,碧桂園公佈了2019中期業績報道:上半年,實現權益銷售金額約2819.5億元,權益銷售面積3129萬平方米。
這是一份頗為亮眼的成績單,足以支撐其繼續穩坐房企“銷冠”的位置。
不過,對於碧桂園來説,在謀求規模擴張並實現登頂之後,更多的是跟自己較勁:如何提質控速謀求高質量發展,如何進行多元化探索,如何實現“高科技綜合性企業”的轉型升級。

提質控速 交出靚麗答卷

為了快速做大規模,同時分擔資金壓力和風險,合作開發是業內的常態,因此,一般房企公佈的是全口徑銷售數據。
但自2018年7月起,碧桂園便打破了這一行業慣例,僅公佈權益銷售數據,不再公佈全口徑銷售數據。
所謂的權益金額是以企業股權佔比為口徑,若某項目為多家房企合作,則該項目的業績按照股權佔比計入相應企業。相比之下,權益口徑可以更真實的反映企業的資金實力與投資能力。
彼時,碧桂園總裁莫斌向外界闡述,碧桂園要做自己的事,不要搞虛的,要做有質量的發展。
提質控速一年後,碧桂園交出了一份有質量的答卷。
首先,規模繼續保持增長。截至2019年6月30日,碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣2819.5億元,歸屬公司股東權益的合同銷售面積約3129萬平方米,銷售業績仍位居行業首位。
來自第三方統計機構克而瑞的數據顯示,今年1月-6月,碧桂園的全口徑銷售金額為3895.4億,位列行業第一,領先第二名萬科500億,超過第三名恆大1000億。
據莫斌在發佈會現場透露,報告期內有7352億已售未結算,預計下半年權益可售貨量達4820億元。
對於全年銷售目標,碧桂園常務副總裁程光煜表示,從七八月已經過去的時間看,整體的銷售節奏和進度是符合預期和安排的,有信心今年全年的銷售額會不低於去年的銷售額。
其次,從經營數據來看,碧桂園實現了營收利潤等核心指標的大幅增長。2019上半年,碧桂園的營業收入創歷年新高,達到2020.1億元,同比增長約53.2%。毛利潤約為548.6億元,同比增長約56.9%。淨利潤約為230.6億元,同比增長約41.3%。股東應占淨利潤約為156.4億元,同比增長20.8%。股東應占核心淨利潤約159.8億元,同比增長23.4%。
此外,在資金流和降負債方面,碧桂園也有不俗的表現。2019年上半年,碧桂園資金回籠強勁,權益物業銷售現金回款約2659.4億元,權益銷售回款率高94.3%,較去年底的91%上升三個百分點。
在行業資金面持續收緊的背景下,這是碧桂園繼2017年之後連續第三年在年中實現淨經營性現金流為正。
“今年公司的考核都是用權益回款來進行考核。”莫斌表示,由於行業政策進一步收緊,對我們的挑戰很多,所以一定要抓好現金流的管理。
截至2019年6月底,碧桂園擁有可動用現金餘額約2228.4億元,佔總資產比例達到12.8%,對於短期有息負債的覆蓋比例達2倍,短期償債無憂;另有約3133億元的銀行授信額度尚未使用,營運資本充裕。
與此同時,碧桂園的淨借貸比率繼續下降至58.5%,同比下降了0.5個百分點,這是碧桂園連續第12年,將淨借貸比率控制在70%以下。
在市場規模不斷提升的同時,能保持負債比率低位運行,在業內並不多見。Wind數據顯示,2018年A股30家樣本房企平均淨負債率達148.16%,H股30家樣本房企平均淨負債率達115.32%。

看好城鎮化 前瞻性佈局

從最新的財務數據可以看出,成為行業銷冠之後的碧桂園,變得更加成熟穩重,而從其土儲戰略來看,亦可以看出其謀篇佈局的高度與戰略性。
截至2019年6月30日,碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約17587億元,潛在的權益可售貨值約10251億元,權益可售資源合計27838億元,可滿足集團未來三到四年的銷售量。
和很多龍頭房企堅定看好一二線城市不同,三四線一直以來都是碧桂園的主戰場。上半年碧桂園的內地權益銷售中,三四線銷售佔比61%,一二線銷售佔比39%,新增拿地權益金額中,三四線項目54%的佔比也略高於一二線項目。
據程光煜透露,今年下半年準備的貨量中,有2600多億來自三四線,佔比也會達到55%左右。
對於市場對三四線城市政策調緊的擔憂,莫斌表示,碧桂園在三四線城市深耕多年,非常有經驗,將採取有效貨量的供應做好三四線城市的市場。
對三四線的堅持是基於其對中國城鎮化進程的信心。
“中國城鎮化進程是可持續的,地產行業還有相當長一段時間美好的未來,所以我們也繼續努力,我們很有信心。”莫斌強調。
此前,碧桂園創始人、董事會主席楊國強也多次提及,中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮,地產市場未來規模將仍然龐大。
數據顯示,2018年中國常住人口城鎮化率達到59.58%,離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距,城鎮化率每提高一個百分點,就有近1400萬人從農村轉入城鎮,會釋放巨大的衣食住行等消費需求。
為此,碧桂園在過去一年裏還在繼續加大和完善在國內的投資佈局。截至2019年6月底,碧桂園業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮區,是行業內佈局最廣泛的房企。
同時,這種佈局的廣泛性符合人口流動趨勢。據悉,在已獲取的可售資源中,98%位於常住人口50萬人以上的區域,94%位於人口流入區域,75%位於五大城市羣。
值得注意的是,碧桂園的廣泛佈局極具戰略性,精準把脈經濟政策,前瞻性地佈局深耕粵港澳大灣區、長三角等熱點地區。
據克而瑞統計,截至2018年底,碧桂園在粵港澳大灣區的土地儲備超過5000萬平方米,土儲貨值和土儲建面均位居Top1,遠超其他房企。
由於在大灣區擁有充足且優質的土地儲備,碧桂園近年來在該地區的銷售業績也十分可觀。2019年上半年,碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中,有一半位於粵港澳大灣區。
繼長三角區域一體化發展上升為國家戰略後,長三角地區正逐步快速形成世界級城市羣框架,長三角一體化示範區將成為“先行先試”的試驗田和重要的發展引擎,蘇浙滬邊界區域將迎來歷史性的發展機遇。
克而瑞發佈的《長三角26城土儲比拼》數據顯示,綠地、碧桂園、融創三家企業在26個城市中貨值超過5000億,遙遙領先其他房企。其中,碧桂園2017年在長三角以771億元拿下133宗地,2018年再以398億元拿下了1042萬平方米的土儲面積。
中國指數研究院方面認為,碧桂園深諳房地產發展規律已提前謀篇佈局,不僅土儲總量豐富,而且土儲及可售資源高度集中於潛力城市羣或人口持續淨流入的潛力城市,並在上升為國家戰略的粵港澳灣區大本營及長三角區域佈局近50%的可售權益資源,增強了公司應對行業週期的能力,並可支撐未來業績的持續提升。

協同多元化 機器人先行

今年年初,碧桂園明確提出了地產、機器人和現代農業的“三駕馬車”戰略,並提出了“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”的新定位,向外界展露了其科技創新轉型升級的“野心”。
這樣的“野心”也許在一些人聽起來似乎有些突兀,但細究其裏則會發現其“多元佈局、協同發展”的戰略邏輯。
 一方面,碧桂園佈局機器人產業,既順應了科技與地產融合的發展趨勢,也為地產主業發展提供了有力的技術支撐,轉變傳統的住房建造方式。這也顯然是推動企業利潤增長、增強自身競爭力的有效途徑。
另一發面,切入現代農業,可以轉變傳統農業生產方式,提高農業生產效率,助力國家鄉村振興戰略的實施。同時,通過研發、生產和銷售,為更多人提供安全、好吃、實惠、豐富的農產品,進而為地產主業增添附加值。
據悉,目前碧桂園旗下的海南潤達基地,應用現代科學技術產出的西瓜等高品質農產品,已經進入碧桂園社區零售超市銷售。
 在業績會上,莫斌也強調,機器人和農業是和主業相關、具有協同性的新增板塊,其中,首先要做的是建築機器人。“因為楊主席也是從事建築出身的,公司在建項目面積達到2.8億平米,每年交樓面積差不多達到1億平米,但在建築方面,特別建築工人年輕人都不太願意做。另外,建築機器人一旦研製成功,它對安全和質量是絕對有保障的,彌補了建築工人的缺失,提高生產效率降低建築成本。”
去年7月,碧桂園對外宣佈成立博智林機器人公司,宣佈投入機器人板塊建設,之後公佈建設機器人谷項目,先後與清華大學、香港科技大學等高校合作。目前,博智林機器人研發中心已擁有超1600人的研發團隊,已遞交申請專利將近500項。
據莫斌透露,碧桂園總共研發了30多款建築機器人,其中有9款現在已經進入到項目的現場進行試製,將根據試運作情況不斷完善。“如果30多款建築機器人全部出來,相信對整個建築業、對社會都是一個很大的貢獻。”
業內人士認為,轉型“高科技綜合性企業”是當前碧桂園突破瓶頸,是碧桂園實現可持續發展的有效途徑。隨着地產、機器人、現代農業三大重點業態的協同發展,作為企業的一種內生增長動力,未來都將成為碧桂園分享市場增長紅利、增強自身競爭力的重要源泉。
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