讓市場的歸市場

萬科物業説2019-08-27 22:49:44


昨天劉德科搶先一步發了類似的文章,本文權當呼應。


劉德科:一件好事!不交納物業費將被記錄到信用平台


相對於青島空置房物業費打6折,廣東政府又一次在意識與行動上領先。日前,廣東省發改委、住建廳發佈了一條規範物業服務收費的通知。主要內容包括取消政府指導價範圍內物業服務收費標準備案管理;室內裝修垃圾清運費的收取從政府定價調整為實行市場調節價;裝修保證金不列入政府定價;出入證押金也不再核定。政府在物業服務定價方面簡政放權了不少。


關於這條政策,我轉發過朋友圈。從回覆看很有趣,有人問“會漲價嗎?”有人問“會降價嗎?”,提問的朋友看似角度被動,但卻透露出內心的一絲主動。


關於物業費備案與政府指導價,大概的意思是物業企業不能自主定價,即便與業主協商一致,也要到政府部門備案,而這個備案在具體執行中就與審批無異了。除了部分城市可以通過專家評估價格外,多數城市都要按政府指導價格定價。過去十年房價漲了若干倍,而指導價幾乎沒有變化。


物業服務具有準公共性,屬於美國經濟學家布坎南所言的“包含着某些公共性……但公共的範圍是有限的”服務。物業服務的公共性,比如從私人角度在裝修時把家裏的外窗換了,但從公共性的角度你改變了建築物的外立面是被禁止的。從“準”公共性角度,因為服務提供者不存在壟斷性,也就是價格可以由市場決定。同時,如果業主們的意見可以通過業主大會等機制形成共識,這種準公共服務與受託方也就是物業服務提供者之間就轉變為B2B關係,這就是完全市場關係。


説到這裏,“由開發商選擇前期物業企業”是一直被詬病的話題(本文不贅述),一直被懷疑“穿一條褲子”,於是價格成為了一種保護性政策。


另一方面,市場的結果告訴我們,據中消協統計,2018年全國消協組織共受理消費者投訴762,247件,在服務大類的投訴量中,房屋裝修及物業服務的投訴是17352件,佔比2.28%。這一數據在2017年是8647件,佔比1.19%;在2016年是8496件,佔比1.3%。這不是個小數量。


從目前對物業行業管理的各種頂層設計來看,無論是國家發改委放開對住宅小區物業費、停車費的價格管制,還是國務院取消物業企業的資質審核,乃至將物業管理納入到社區治理體系中,都是逐漸認同了物業服務屬於私人性較強、壟斷程度較低,並已經形成競爭的準公共服務,從而選擇了讓市場的歸市場。此次,廣東清理規範省內物業服務收費也是應國家發改委對清理規範政府定價經營服務性收費的要求,屬於在物業服務的象限中率先落實。循着這個邏輯,室內裝修垃圾清運、裝修押金、出入證押金這些本身就不屬於公共服務,公共性不強的項目,不需要政府定價及過多幹預,當然在清理之類。


社會在發展,公共產品和私人產品的邊界、外部性、定價及供給方式都在發生深刻變化,比如出現瞭如滴滴、哈羅單車這樣的提供共享產品的企業。誠然,對於壟斷程度很強的部門,如供水、供電、煤氣等行業,政府仍需要保留較多管制和監控,特別是收費體制和收費標準上,但其他很多已經形成競爭的領域就應該交還市場。


“凡是市場能自主調節的就讓市場來調節”,國家發改委〔2019〕798號文明確要求,縮減政府定價範圍,對已經形成競爭的服務,一律實行市場調節價;對能夠區分競爭性領域或環節的,競爭性領域或環節的收費標準一律實行市場調節;對市場競爭不充分,仍具有壟斷性的經營服務性收費,實行政府定價(含政府指導價)。


按這個精神,取消對物業服務領域的價格管制,或許步子還可以再邁大一些。相反,從法律角度的不動產所有人產權義務管理,從行政角度的受託人對不動產養護責任實施,是政府應該加大監管的方向。



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