商住房的騙局,成交量暴跌94%。

郎club2019-08-18 12:24:30

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作者:子木




持做了三年商住房中介的王一可終於卸下包袱,把工位收拾乾淨,推開了冰涼的大門。


當擰動電動車鑰匙的那一刻,回望背後這一棟棟佈滿格子窗户的高樓,頓生酸楚。


曾熱鬧非凡的門店人去樓空,140人的大隊伍僅剩下不到20人,連當年信誓旦旦説要帶他在商住房領域闖出一片天的師父老張,也轉行去賣了住宅。


此時的王一可,感慨商住房給自己帶來的人生際遇,也感慨潮去後,商住房市場的悲涼。


不禁遙想到兩年前的風光時刻,這裏人擠着人,大家排着隊擠破腦袋想把鈔票塞到自己的手裏……王一可所在的小組一個月能賣掉180套左右公寓,而作為銷冠的他一個月竟能拿到30多萬的佣金。


那是屬於他們的黃金年代。房產中介、炒房客、開發商,在商住房的藍海中,創造出一個個繁榮景象。


也是那個時候,第一次在這諾大的北京城,他看到了安家的希望。



商住房,大多是人們口中的酒店式公寓。


按官方解釋為,土地性質為商業用地或者辦公用地的房地產資產。其實一開始並沒有“商住”一説。


它是在特殊背景下的「灰色產物」。


每個城市在做土地規劃的時候,為了解決當地居民的工作問題,都會劃分商業土地,用於招商引資,尤其是大城市周邊新建的衞星城。


有人認為,只有把大家分散開來,在每一片土地上發光發熱,才能讓城市的各個區均衡發展,資源充分分配,不然所有人都堆在一起,只能讓房價炒高、教育稀缺,上下班高峯期交通癱瘓。


然而這個想法雖然很好,卻與市場本身存在着天然矛盾。


產業具有集羣性,大部分公司都會選擇呆在一起發展,因為這樣可以降低成本和提升效率。舉個例子,例如北京的互聯網公司都在海淀區發展,結果我去通州開一家公司賺他們的錢,這不科學。因為往來的成本是不必要的支出。


在此情況下,中國大部分衞星城都變成了潮汐城,人們只有晚上回去睡覺,但是白天依然在市中心上班。


市場沒有需求,無法完成招商引資,開發商回籠不了資金,債務會直接傳導至銀行。當初的好想法轉眼成了燙手山芋。


不過這難不倒聰明到髮絲的開發商們。


百般合計後,他們在其內部嵌入了獨立衞生間,這不就成了具有居住功能的住宅了嗎。而且對於這種房子來説,最高層高可以做到4.5米,合理規劃下來,一層變兩層,50平米的小公寓轉眼變成了100平米的豪華loft。精緻的狠。


產品一經上市,由於設計新穎,面積小單價低,價格幾乎是周邊住宅的6-7折,受到廣大年輕人青睞。


從此商住房成了遊走在灰色地帶的違規品,這也為東窗事發埋下了伏筆。



逐漸,這類產權年限為40年、50年的商住房,以“公寓”“不限購”“不需要買房資格”等標籤被大家所熟知。


在北京,商住房也成為購房者連環置換的第一環。很多暫時沒有購房資格的人選擇把商住樓當成上車盤。因為五年的等待期間樓價會上漲太多太多,不如先買商住房,一來省下房租,二來有了最後的退路,三來五年期間能有盈利。


終於在2016年,商住房市場迎來了井噴式爆發。 


其核心原因是2015年年底,在限購的基礎上,北京房價開始跳漲,半年內實現50%的增幅,導致很多人失去了上車的最後希望,而不限購的公寓也被視為在大城市定居的最後一種可能。


2016年北京當年商住項目成交量高達6.6萬套,被業界稱為是表現最好的年份。當時的商住房售樓處猶如地鐵站,人頭攢動,景象勝似北京地鐵的早高峯。


王一可就是這時入的行,他對商住房新樓盤的搶購潮,至今記憶猶新,“那可是3天4層樓啊,大家都是搶着給錢,那段時間連去廁所的想法都不敢有,睡覺都是奢侈!”。


商住房的火爆促使公寓價格極速攀升,無限逼近周邊的住宅房價。在“買漲不買跌”的情緒下,無數投機客和年輕購房者更加無視這個灰色地帶,選擇鋌而走險。


可沒有一個人意識到,此時的盛況,已是商住房市場“空前絕後”的哀歎。



2017年3月26日這天,王一可徹夜未眠。


為了打擊炒房客,當天北京市住建委等5部門聯合發佈了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》鐵規。


商辦類項目不得擅自改為居住等用途,在建(含在售)項目不得出售給個人;二手項目出售給個人時,需滿足名下在京無房,且在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得税。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。


沒有事先通知,也沒有任何準備,北京商住房市場就這麼被政策“一刀切”了。


但王一可也明白,商住房和政策關係,就好比那孫猴子和如來佛,在灰色地帶上躥下跳的商住房終會有一天會被壓在五行山下。可怎麼也沒想到這一天來得這麼早,這麼狠。


一夜之間,商住房項目成交量暴跌94%,市場被冰封,售樓處萬籟俱寂,北京商住房成為全國調控政策下,影響最大的分類型市場。


曾名極一時,北京最大商住樓盤“北京像素”的開發商中弘股份隨之崩塌,陷入負債累累的困局;商住房中介們被迫離職轉行,謀求其他出路;數以萬計的炒房客被套其中,即使斷臂都無人接盤……


其實從一開始,商住房都不是什麼好的投資標的。只不過是時代洪流下,被炒過分的次級投資物而已。


因為商住房交易有規定,個人購買需要50%首付、貸款期限只有10年,並且只能商貸,其次轉手賣掉的話還有比較高的契税,這一切都註定,商住房的流動性不會太高。


那麼如果不考慮40年產權,資金充裕也不需貸款的人投資商住房,收益只能寄期望於租金價格上漲。而普通人投資商住房,除了不限購、可以註冊公司兩個優勢外,幾乎沒什麼值得考慮的地方。


如今連最後的優勢也斷了。


商住房的泡沫被無情地戳破之後,其命運每況愈下。2017年,北京市場的成交量為11235套,2018年,這一數據再次下跌至3375套……


與此同時,商住房的缺點躍然紙上,成為眾購房者抱怨的標的。



王一可在工作的最後時間,每天都要接聽幾十個難熬的電話。電話裏的抱怨和謾罵讓他對商住房蒙上了心理陰影,這也是他最終無法堅持下來的真正原因。


“沒有煤氣天然氣,還沒有煙道,怎麼做飯?”


“為什麼我這公寓不能落户?不能落户,我家孩子還怎麼上學?”


“不是上班時間不擠嗎?兩梯20多户還讓我怎麼出去?每天排隊得半個小時!”


“水、電、物管費還比住宅高,物業費用和公共維修基金費也高,這是什麼邏輯?”


“樓是為什麼什麼人都有?開理髮店的,美容院,遊戲廳,工作室,就差開個菜市場了?這還這麼住啊?”


”給我找的賣家呢?還沒找到嗎?”


…… 


泡沫上的歡舞景象蕩然無存,留下來的僅是人走茶涼式的譏諷和埋怨。


“當初我跟你們説過這些問題的,你們都説沒關係,還搶着買,現在怎麼又反悔了?天天給我打電話就能解決問題?”在接最後一個電話的時候,他終於沒再忍住。


騎在電動車上,王一可感覺輕鬆多了,這也意味着,擰動油門後,商業房這個概念就從他的世界徹底消失了。

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