《帝都二手房買賣指南》

她理財2019-08-18 10:17:14

文 | 子期

來源 | 她理財(ID:talicai)


住房是天朝百姓非常關心的問題,而其中,一線城市購房攻略又是大家聚焦的地方,尤其是各種漂。

 

從大學來京已經16年了,從懵懵懂懂到安家置業,經歷過很多,二手房交易買買賣賣也有過好幾次。


這裏做了一些整理,希望對大家有用。



本文共4129字,預計閲讀11分鐘

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買房資質要求

 


1、所在城市對於購房資質有哪些要求?

 

北京是首都,所以嘛,肯定是限購的。


  • 本地户口:單身名下無房,購買1套;已婚名下無房,購買2套

  • 外地户口:社保連續滿5年,購買1套;有工作居住證,購買2套


工作居住證看這篇: 社保未滿5年也能買房?聊聊工作居住證的作用

 


2、滿足資質有哪些注意事項?

 

對於北漂來説,如果走攢社保這條路,那麼就是社保一定不要斷,影響太多了。

 


買房綁定社會福利

 


1、購房是否綁定某些社會福利?例如上學等

 

最典型的就是上學了。但是掛鈎到什麼程度,也是看各區政策的。建議在購房之前,認真研究好所在區域對於非京籍的入學要求。

 

別的社會福利暫時還不明顯,不過一套一線城市房產就是最大的福利了。

 


2、有哪些注意事項?

 

就一句話,認真研究好所在區域對於非京籍的入學要求。

 


買房貸款政策

 


1、公積金貸款政策如何?

(貸款條件,貸款額度,貸款比例,貸款申請等)

 

認房又認貸。


首付:首套35%,二套60%

公積金繳存一年可以貸10萬,上限120萬

具體看這篇:北京公積金貸款攻略2019版

 


2、商業貸款政策如何?

(首付比例,貸款利率,貸款申請等)

 

認房又認貸。


首付:首套35%,二套60%。


當然,還有很多別的條件,比如非普通住宅二套只能貸款20%。


怎麼算非普通住宅呢?面積140平以下,單價或者總價不超過所在區域最高指導價,指導價去網上查,以4-5環為例,總價不超過468萬屬於普通住宅,所以咯,不管多少錢的房子,4-5環內二套最高貸款就是468萬*40%=185萬,其餘都是首付。

 

利率,5月份朋友買的房子,首套利率上浮5%,二套據説是10%以上,沒有最近成交的實例。

 


選房技巧

 


1、當地房子有哪些類型的產權?如何選擇?

 

北京的房子產權還是簡單一點,大致總結如下:


  • 商品房:最優選擇,税費最少,貸款政策最好

  • 已購公房:也可以選,具體限制要具體分析

  • 經濟適用房:謹慎,分一類和二類,税費多10%、3%不等

  • 商住兩用:謹慎++,產權短,貸款限制多,交易成本高,影響上學等等

 


2、户型有什麼樣的特點?選擇什麼樣的户型更好?

 

北京房子的户型,應該就是沒有最差只有更差吧,具體看這兩篇:

帝都户型盤點第二波

面積是浮雲,户型是王道(帝都看房一年記,那些沒選上的户型)

 


3、所在城市對於二手房和新房的不同看法

 

對於工薪族來説,五環內基本就是選擇二手房,新房極少,即使有也是非富即貴。


 

4、二手房如何買

(用什麼樣app查看房源)

 

北京,綠皮中介是大拿,app查看房源和成交還是很靠譜的,當然,中介費也貴一點。


如果新人交易,那麼推薦綠皮中介;

如果自己門兒清,別的中介也沒問題。

 

二手房交易,寫過幾篇帖子,應該還是很全了:

子期換房記:千萬房產交易得到的買房經驗(附北京二手房流程)

子期換房記:如何完美度過換房期間



5、新房有什麼優勢,如何選擇?

 

這兩個月也有個朋友買了郊區的新房,最大的優點就是户型超好,看得我流口水。


總結起來就是:


  • 户型好;

  • 小區設計好,規劃合理;

  • 還有就是不算便宜,當然最大的短板就是位置也要遠一點。


朋友買的這個快六環(還是六環外)的新房,單價將近6萬,户型非常好:


 


買房渠道

 


1、自行成交有什麼注意事項

 

對於北漂,不建議自行成交,風險比較高。


 

2、通過中介成交的注意事項

 

通過中介的注意事項,基本都在這個帖子裏了:子期換房記:千萬房產交易得到的買房經驗(附北京二手房流程)

 


買房涉及費用

 


買房涉及哪些費用?

(中介費,評估費,契税等等)分別是多少,如何評定?


  • 中介費:綠皮LJ大約2.5%,其他1%-2%不等

  • 評估費:600-1500

  • 契税:首套——過户房款1%,1.5%(90平以上)

  • 個税:差額20%

  • 增值税:很多,具體情況具體分析

具體可以參考這幾篇:

帝都賣房記(二):增值税,個税,契税傻傻搞不清楚

【子期支招】90后帝都買房:要準備多少首付?


 

整體買房流程分享

 


如何籤合同?如何網籤?如何解抵押?如何辦理貸款?如何交契税,過户等等?

 

二手房交易流程大致如下:


  • 籤合同;

  • 付定金(10萬以內):籤合同當天付;

  • 付第二筆定金:籤合同10日左右,一般會在房屋核驗後,現在不強制要求房屋核驗,但作為買家,還是建議做的,核驗之後再付其他定金;

  • 購房資質審核:1個工作日(資質審核要的材料提前和中介確認,提前準備好);

  • 打網籤:1-2個工作日(這之後再出新政基本就和你沒關係啦,網籤後才表示靠譜);

  • 解抵押:如賣方有抵押,這之後就會開始約定時間贖樓,還清銀行欠款之後,出解壓材料,大概5-10個工作日。這期間可以並行房屋評估;

  • 申請貸款:雙方面籤(也是要提前準備好材料);

  • 銀行批貸:面籤後5-20個工作日,視不同貸款渠道有所區別,我們申請公積金貸款一週批貸(市管),之後還要有1個工作日去籤借款合同;

  • 預約繳税:可以等待批貸並行,之後就可以預約過户;

  • 打首付款:過户前1個工作日(即使監管也只需要提前一個工作日,作為買家來説,還是建議監管);

  • 過户:準備好材料去過户。過户後幾個小時,監管的首付就到賬了,遇到貸款的,公積金一般是過户後5-10個工作日放款,商業貸款視不同銀行而定。

 

學區房特輯
 

所在城市學區房有哪些特點?

對於公立校,坊間總結的:西城是高峯,海淀是高原,東城是平地,朝陽是山谷,別的,自行想象……
 
私立規模上來説還不是那麼大,我也瞭解的不多,所以不多評價了。

一句話,去研究一下所在區域對於非京籍的入學政策,再行動。
 



 

房子賣多少錢才不虧?
 

這些年的房產市場異常火熱,這也是許多老百姓最容易參與到的大宗交易,切切實實的影響了許多家庭的財富積累。

那麼,房屋交易中的計算是否都明白?
 
最近就有個朋友在換房,他的情況就很典型,剛過户一年的房子想換房,又不像好些年前,100萬買的房子賣了300萬,那肯定是大賺了嘛。

而這一年北京房價平平,他説“起碼我得知道我賣多少錢才不虧”……
 
接下來幫大家解決——
 
  • 房子賣多少錢才不虧?

  • 房子總成本究竟是多少?

  • 一買一賣,究竟是賺了還是虧了?

  • 房子賺了,究竟賺多少?

 

房子成本價究竟是多少?
 

在買房結束的時候,我們很容易就能知道究竟花了多少錢買房子,不就是房款+各種税費嘛。

是的,在房子過户完成的時候,房子成本價=房款+各種税費。

例1:房款200萬,中介費10萬,各種契税,貸款手續費,評估費等等5萬,這套房子當時成本價是215萬,其中貸款100萬,自己支付的總現金是215萬-100萬=115萬 

但是,1年後或者5年後我們計劃賣房,那個時候房子成本還是215萬嗎?

肯定不是呀,這裏有幾個因素影響房子成本價——
 
1、已支付貸款利息
2、房子出租所得
3、期間支付的暖氣費/物業費等維護成本
4、如有裝修,還要加上裝修費
 
如果房子是自住,那麼就不存在第二項,如果房子是全款買的,那麼就沒有第一項。

大家各自對號入座。
 
已支付貸款利息,最簡單的方法:

已付貸款利息總額=期間總支付月供-已支付本金=期間總支付月供-(總貸款額-剩餘本金)
 
原理是我們每個月換的月供包含利息和本金,把本金部分去掉就是我們支付的利息。
 
這期間如果有房租收入,那麼對於房子成本是減少的。

例2:繼例1,該房子持有1年,一共支付了12期月供,每個月3000元,1年後,貸款剩餘本金98.5萬元,這一年共支付物業費暖氣費0.5萬元,房子出租所得2萬元,簡易裝修花了2萬元。 

這時候我們再去計算當前的房子成本:
 
已付貸款利息總額=3000*12-(100萬-98.5萬)=2.1萬。
房子出租所得-2萬
暖氣費物業費0.5萬
裝修花費2萬
 
則一年後,該房子成本為
=過户時總成本215萬
+貸款利息2.1萬
-房租所得2萬
+物業費暖氣費0.5萬
+裝修花費2萬
=217.6萬。
 

房子賣多少才不虧?
 

看了上一點,可能有一些人要説,賣217.6萬就不虧了呀。

是嗎?當然不是,如果賣217.6萬,還是虧的。

這裏我們漏掉了資金佔用成本。
 
企業會計裏面,有個衡量企業效益很關鍵的指標——經濟增加值(EVA=Economic Value Added),指從淨利潤中扣除包括股權和債務的全部投入資本成本後的所得。
 
其核心理念是資本投入是有成本的,企業的盈利只有高於資本成本(包括股權成本和債務成本)時才會為股東創造價值。
 
對於房子,我們不就是股東嗎?

在上述公式計算中,我們考慮了債務成本(已支付貸款利息),但是沒有考慮我們的股權成本(自己支付那部分現金的成本),即資金佔用成本。
 
股權成本如何計算,企業計算裏,會用很多因素得出一個股東回報率。

在這裏,我們就考慮,這筆現金,如果我們不拿來買房,那麼至少可以獲利多少?

可以稱之為期待收益率——
 
參考一:這筆錢穩妥投資的收益率,比如這筆錢用來買國債、定存銀行理財等風險低的產品,至少可以得到的收益率,以當前為例,4%是沒問題的。
參考二:對於一些成熟的投資者,可以用自己過去幾年獲得的實際收益率作為期待收益率,例如過去幾年平均收益率6%。
 
就實踐來説,建議用第一種方法作為參考。
所以,繼續上面的案例,房子賣多少錢不虧
 
不虧價
=當期房子成本價+資金佔用成本
=房子總成本+首付資金成本*期待收益率
=217.6萬+115萬*4%
=222.2萬。
 
所以,一年後賣這套房子,至少要賣222.2萬才是不虧的。

例如在賣房的時候,中介問到你的底價,那麼可以是這個價位上浮一點,低於這個價位,其實就是虧的。
 

如何計算投資房收益?
 

既然是投資房,我們就應該關注真實的投資回報。
 
假設最後這套房子賣了222.2萬,其實就是不虧不賺的。

可以用這個金額去計算真實的投資房收益。
 
假設這套房子賣了240萬,那麼收益就是240萬-222.2萬=17.8萬。
 
所以,不是大家以為的240萬-215萬,尤其在一線城市,一套房子大幾百萬,持有一兩年交易,沒有遇到房子大漲,指不定是賺還是虧呢,各種計算,自己門清最靠譜。
 
總結:
  • 房子總成本=過户時總成本+貸款利息-房租所得+物業費暖氣費+裝修花費
  • 資金佔用成本=首付資金*期待收益率
  • 房子不虧價=房子總成本+資金佔用成本
  • 投資房收益=賣出淨得價-房子不虧價





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