樓市開啟新週期,準備收割炒房客

騰訊房產2019-08-18 10:04:19



上週發生了兩件大事:一件是7月30日政治局會議,一件是美聯儲十年來首次降息。


只要是關心房地產的朋友,一定能體會到泰山壓頂的感覺。


樓市放鬆徹底無望,再次收緊箭在弦上,這個大家都應該知道了,但是更深層次的東西,你未必能看得明白。


1

新週期開啟


730會議的通稿我就不復述了,如果沒有仔細讀過2遍的,請先自學好再回來看我的文章。


二季度730會議和一季度419會議相比,在房地產表述方面有兩個重大變化:一是730會議增加了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”  二是取消了419會議提出的“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。”

取消“一城一策、因城施策”的表述,是因為2019年上半年,各地方政府拿着這個尚方寶劍不斷的牟取私利,為當地樓市鬆綁,為土地財政續命,明面上是遵從旨意,私底下卻是陽奉陰違。


增加“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”這句話,則具有劃時代的重大歷史意義。

98房改的初衷就是為了應對亞洲金融危機,2003年18號文把房地產樹立為“國民經濟的支柱產業”就是為了尋找增長點拉動疲軟的經濟,2008年4萬億推出就是為了走出次貸危機,2015年去庫存加棚改就是為了挽救房企債務危機和全國各地大量的鬼城。

20年來,房地產都是得心應手的夜壺,這次730會議可謂是歷史上第一次官方正式提出要將房地產去工具化。這需要強大的決心和魄力,一旦提出也就意味着房地產行業歷史轉折的到來。

2019年8月1日,美聯儲決定將基準利率下調25個基點,年內至少還會有1-2次降息,這也是美聯儲10年來首次降息。在美帝的引領下,全球降息潮席捲而來,今年已經有超過20個國家跟隨降息。


我在之前的文章《樓市的玩法,徹底逆轉》裏詳細分析過,我國降低基準利率的概率極小,而且即使降息了,也會同步提高房貸上浮利率的,絕不會讓大水再次衝進龍王廟。


我們總是習慣走極端:過去是完全靠計劃,一輩子等不到分房,後來是完全市場化,一輩子買不起房,現在終於肯折中了,我們終於願意承認房子不應該是投資品,而是老百姓賴以生存的消費品。


從今往後,經濟下行和房地產將徹底脱鈎,指望發“國難”財的這條路再也走不通了。


很多大V曾經預測説2018年樓市會崛起,因為2015年之後三年週期又到了,熟悉我的朋友一定記得我曾不止一次地反駁過。


現在可以斷定:伴隨經濟起伏的房地產3年週期論已經徹底廢除,未來將迎來的是需求起伏決定的1年週期。

3年週期變成1年週期,大週期變成小週期,強週期變成弱週期。


在主要的一二線城市,我們將會看到:年初成交量增大,房價微漲,年底成交量下滑,房價微跌,如此循環往復。


三四線城市會由於剛需的匱乏,週期會越來越不明顯,只存在滯漲和下跌。


如果説,現在你還抱有3年大賺一筆的心態的話,那真的無藥可救了!


2

箱體運動


5月24日,蘇州住建局在召開的開發商座談會上就提到:在5月11日限售基礎上,如果房價指標達不到年漲幅5%以內,調控會立刻加碼,結果大家也都看到了,7月24日蘇州調控再次升級。


近日,傳言重慶也提出開發商全年調價不能超過5%。

7月30日,大連市政府發佈《關於加強房地產市場調控工作的通知》,原則就一個:一手房準跌不準漲,而且跌幅不能超過5%。

5%意味着,只有拿到剛需首套4.9%的基準利率,才能保證不虧本,二套和投資都將得不償失。


漲和跌都控制在5%以內,未來的房價就是一個箱體運動,樓市已經不會再出現奇蹟。


其實,仔細回想下,5%的漲幅利潤已經非常可觀,畢竟北上廣深過去兩年是每年下跌7.5%


國家統計局手裏有70城房價指數總體把控,接下來,各地方政府一定會上行下效,陸續制定一個具體的漲跌幅數字來限制開發商。畢竟,心裏再不情願,衷心還是要表的,態度還是要端正的。


3

收割炒房客


改革開放以來,財富的風口一直在變。不站在風口,最多就是混個温飽。


房產投資真正的風口是2010年之前,2010年之後隨着限購限貸的問世,風口就開始逐漸關閉了。等到全民都開始投資炒房的時候,這個遊戲就很難再延續下去。


目前來看,3年樓市週期已經被徹底打破,房地產正在被去工具化,房價今後很可能就是做箱體震盪運動。


毫無疑問,2017年買入北上廣深和2018年買入二三線城市的炒房客,基本上就算是高位接盤了。槓桿低的還可以熬幾年,槓桿高的未來將非常的艱難。


透明售房網顯示,2019年6月份,杭州市區二手房掛牌量為7.7萬套,7月底已經達到8.5萬套,年底一定會突破10萬套。


鏈家網顯示,去年12月,重慶二手房掛牌量為4.6萬套,現在8月份已經高達10.6萬套。


鏈家網顯示,去年12月,成都二手房掛牌量為5.8萬套,而現在8月份已經達到了10.2萬套。


杭州、重慶、成都等這些投資客雲集的城市,二手房掛牌量的暴增,預示着拋售潮正在到來,投資客正在獲利回吐,下半年房價將持續走低。


剛需的你,請抓住這個砍價撿筍的機遇,高舉你手中的鐮刀,準備收割炒房客吧!


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