暗流湧動的樓市下,這些城市會不會是你下一步的機會!

騰訊房產2019-08-18 10:04:18

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近期的三四線一直出現在大家的視野之中。

前幾天地王頻出:

從5月20日到7月初,大約40天的時間,河南就有10個地王,平均每4天一個,洛陽,南陽,開封,周口,新鄉等都爆出地王,其中以洛陽和南陽為最,樓面價達6-7千,房價直逼省會鄭州。

5月7日,九江市兩宗土地成功拍出,其中濂溪區一個地塊樓面價約5242元/㎡,成為九江新地王。

6月13日,河北邯鄲一天之內在兩個區域內都出現了新的地王。保利發展以7.9億元拍下復興區前郝村地塊,成為復興區新地王。當天榮科地產也以5.5億元摘得邯山區老東站地塊,成為邯山區新地王。

……


這幾天是在政策瀰漫下的掙扎:

咸陽出台公積金新規:購房面積超 144㎡、第三套、離婚半年以內等狀況均停貸。

7 月 26 日,洛陽市住保和房管局在回覆市民提問時指出:各房地產開發企業目前在售項目以 2019 年 4 月簽約均價為基準價,在售房源價格原則上均不得高於該基準價。

開封也上演十二時辰,7 月 17 日,開封住建局在取消限售的文件上蓋章;7 月 20 日,撤銷取消限售。


而此刻我們來看開發商的佈局:

旭輝:自2018年四季度以來,隨着三四線市場轉弱,放緩了三四線佈局節奏,三四線土地投資金額佔比較前三季度下降了34.4個百分點至14%。

祥生:在三四線城市的投資金額和建面分別佔總土地投資的78.9%、89.5%,相較2018年前三季度分別增加15.5和12個百分點,表示繼續會深耕杭州周邊的城市。


對於三四線,部分開發商直接減少,也有些則瞄準強三線繼續深耕,為什麼?我們接着往下看:


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為什麼不少開發商轉移強三線:

1、一二線土地要配建學校,租賃用房,保證金高,參與房企多,競爭激烈,門檻比較高。

我們就以深圳為例來看一下:

6月下旬,深圳5宗土地出讓,有報道稱80+房企參與報價,最終競拍的房企30多家,場面是多激烈,其中越秀都參與了地塊競拍,保證金高達80億。當天土拍結果如下圖,每個都要配建人才房,5塊地,總建面69萬方,其中15萬方為人才房。


而南京有關部門表示,全市商品住宅用地出讓目標為600公頃,其中,租賃住房用地比例不少於30%。

不僅如此,最近杭州掛出九宗宅地並修改土拍規則,在此前執行的限地價+競自持基礎上,實施事先限房價。

在房企獲取土地使用權前就約定入市價格,包括項目毛坯均價、毛坯最高單價以及精裝價格。

限制越來越多,開發商拿地越來越難。


2、我們再來看房價:

對於一二線來説,漲幅排名靠前,就要面臨被約談的境界,這點西安,蘇州,成都等城市都剖有感觸,特別是蘇州,下調土地出讓最高限價,限售等來表態。所以一二線嚴控,而我們來看下圖的70城房價環比漲幅,最高的差不多都是三四線城市。


我們看着張表格,洛陽,唐山,濟寧、秦皇島,徐州,平頂山等這些三線城市,環比漲幅都比較大,特別是洛陽,超過了西安,奪得本月王冠,而房價在這一波行情中直逼省會鄭州。

其實從這裏都可以看出,政府的態度,對三四線是睜隻眼閉隻眼的。在棚改沒有完成之前,部分三四線還會順勢漲一波。


3、 開發商對一些強三線的預期比較高。

城市羣的建立已經上升為國家戰略,在這次政治局會議中也有提到加快都市圈建立的步伐。在這些城市羣除了長三角、珠三角、粵港澳、京津冀三大城市羣,成渝城市羣也有機會成為下一個增長極。

在以上海、北京這兩大城市帶動的情況下,區域內吸引了2千萬+的人口,周邊常州,揚州,紹興等三線城市也有所裨益,比如今年比較火的粵港灣大灣區,中山,珠海,惠州,江門,佛山在這一波行情中也是比較亮眼,前一段時間,鵬瑞以總價8.6億的價格競得金灣區金河東路南側地塊(航空新城片區),樓面價17375元/㎡,溢價率49%,在經濟和政策的加持下,也可見開發商的預期。

除此之外,還有佔據重要交通樞紐的城市也被開發商所喜愛,比如徐州,雖然不省會城市,也不在都市圈內,但是時代改變了,鄭州,合肥以及貴陽的崛起,也給了這些城市迎來的機會,不少品牌開發商依舊入駐,其中還有房企為了拿地凌晨3點還在激戰。

4、 為了土地的增量。

比有不好的地塊更糟糕的是沒有土地,一二線城市拿不着地,即使出現一塊土地也是幾十家房企火拼,沒有資金沒有背景,就很難進入,特別是一些小開發商。對於大開發商來説,拼的是銷售業績,我們來看2018年,銷售額排名,如果今年比去年減少了,該怎麼辦?上千億銷售額背後,是要有大量的土地支撐。

2018年銷售額排名:



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對於三四線城市來説,棚改對其的作用非常大,特別是一些人口不足,經濟發展不好的小城市,可以説就是靈丹妙藥,棚改的減少,可見當地的房價承受力度有多脆弱,不少官媒也曾經發聲謹防三四線斷崖式下跌。

特別是這次政治局會議不再以房地產作為短期刺激經濟的手段,而有一些開發商就開始打出了對一些三四線城市所在樓盤的優惠政策,只為回款。

但是對於三四線來説不能一概而論,一些弱三四線城市,註定是悲涼,真的不必留戀,沒有人口,沒有產業,依舊沒有價值比如白菜價的鶴崗,海景房無人問津的山東乳山,降價未遂的恩施等等。如果你有自住需求,不妨等等,不着急購買。

對於一些強三線城市來説,價值肯定不如一二線城市,但是高於弱三四線,特別是東部都市圈的一些城市,也是存在結構性機會的。


來源:米宅

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