4萬億舊改來了,北上廣深房價至少再漲10年?

菜鳥理財2019-07-12 10:24:34


如果説棚户區改造推高了三四線城市房價,那麼老舊小區改造將對一二線城市的房價帶來新的動力。


2018年,萬科一句“活下去”已深入人心。


在2019年6月28日的萬科2018年年度股東大會上,董事會主席鬱亮卻是這麼説的:


我們這個黃金時代也要結束了,這個時候我們的白銀時代開始了,儘管還是貴金屬,它的含金量已經下降。


如果説黃金時代是全國暴漲的時代,那麼所謂的白銀時代,到底會是一個什麼樣子的時代?



01


這個答案,得先從“舊改”這個名詞説起。


6月19日,國務院常務會議拋出一個重磅政策——部署推進城鎮老舊小區改造,順應羣眾期盼改善居住條件。


本週一,住建部在新聞發佈會上表示,經過摸底排查,截至5月底,各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個,涉及居民上億人。


表面上,舊改是應羣眾強烈的願望,是重大民生工程和發展工程。實際上,舊改還是一項重大的刺激政策。


所以,有媒體把舊改定義成堪比棚改的新4萬億刺激計劃,以為全國樓市又能來一波雨露均沾了。



但菜導推演了半天,發現情況並不是這樣!


首先,我們來看看上面所説的舊改到底是怎麼一回事。


按照官方定義,舊改是:既能滿足羣眾期盼,有利於拓展內需促消費、又不會導致重複建設的重大項目,擴大有效投資,努力實現穩增長、調結構、惠民生的一舉多得之效。


説白了,一箭雙鵰的政策,何樂而不為。


為什麼舊改可以起到擴大內需促進消費的作用?


要想理解“舊改”,就必然要重温“棚改”。


2015年至2017年,是棚户區改造的第一個三年計劃,超額完成了棚户區改造1800萬套。


棚户區改造需要大量的資金支持,那麼錢是從哪個口袋出來的?答案是央行。


2014年央行為了支持棚户區改造,創造了新工具抵押補充貸款PSL。短短5年時間,央行通過PSL印了33795億元。


而且央行口袋裏的錢都是基礎貨幣,還沒有算上貨幣乘數。


如果按照當時的存款準備金來算,貨幣乘數約等於5,33795億元流通後就能變成近17萬億元。


從最早的實物安置到後來的貨幣化安置,本質上就是為了幫助三四線城市去庫存。


地方用央行印的錢補貼拆遷户,然後拆遷户拿着錢去買房,營造住房需求的假象,房價就被炒了上去。


外地人看到三四線城市房價暴漲,也都紛紛入局炒房。


房地產看到機會就大肆買地建房,投資需求拉上去了,就業也不成問題了,老百姓也有錢消費了。


最重要的是:需求來了地價也漲了,地方就能通過賣地賺更多的錢。


地方有錢了繼續補貼拆遷户,然後無止境的循環下去,這都不能説是一箭雙鵰了,簡直就是一箭無數雕。


既可以消化三四線城市的房地產庫存,又能向市場注入流動性,還能拉動投資拉動消費。


所以,棚改推行的這3年,就是三四線房價暴漲的3年。


看似多贏的結果背後,就是苦逼了這幾年追趕着房價的年輕人。


要是在14年以前沒來得及上車,如今至少都得掏空六個錢包,才有希望湊得起一套房的首付了。




02


好消息是,棚改終究還是有盡頭的,尤其在多數三四線城市去庫存任務已經達成的今天,再強行刺激,只會造就一大批鬼城。


所以,2019年全國棚改計劃開工量減少將近50%,央行投放的PSL也不斷傳出收緊的消息。


用人話翻一下,就是三四線房價的暴漲到頭了。


今年鶴崗房價給不少人打響了警鐘,少子化和人口淨流出的三四五小城市,如果沒了棚改的雞血,幾乎就找不到任何新的動力來支撐房價了。


在去槓桿和房地產調控的兩年時間裏,高度依賴土地財政的地方開始哭窮,其實也是真窮,畢竟過去那套已經玩不轉了。


那還能怎麼辦?投資不能就這麼沉下去,否則數據就沒法看了。


現在還能玩得轉的地方,也就剩下一二線城市了,有人口有經濟底子,但問題在於,多數一二線城市的房價和地價已經是天價了,實在是沒可能學三四線那樣搞大拆大建了。


尤其是北上廣深,主城區的核心地帶很多都是幾十年樓齡的老破小,新建樓盤基本都在郊區了。


既然拆不起,那就弄點小改造吧!


中國的住房商品化改革起源於1998年,也就是第一次房改。


換言之,中國大部分的城鎮老舊小區都是在1998年以前建成的小區,距今房齡最少的也有20年曆史。


那時候的房子只能滿足基本的居住功能,沒有專門的物業管理和維修團隊,設計的樓層不高,也沒有格局之談。


水電氣路都是20年前的設計,該有的公共設施也都沒有,更別提惱人的停車問題了。


如今,因為4萬億舊改政策的推出,上億居住在老破小裏的城鎮居民,有望迎來一次集中式改造。


要知道,當年棚改也就3萬多億,現在舊改卻一下喊出4萬億的目標。


也難怪消息一出,整個朋友圈的地產中介們都沸騰了。




03


那麼,棚改變舊改,到底是換湯不換藥還是換湯也換藥呢?


在北上廣深這樣的城市,主城區的老破小現在也都不算便宜了,改造以後的老破小,那豈不是要上天咯?

 

上頭理想的狀態,其實是改造過程中,建材、電線、電梯等等企業有收入了,工資漲了,發獎金了,也有錢消費了。


經濟起來了,地方税收也就有了,然後又有錢繼續拉動投資。


那麼問題來了,4萬億規模的舊改出來了,房價還會再漲嗎?


答案很簡單,得看這4萬億舊改資金到底是哪個口袋出來的錢。


如果主要是靠央行掏錢,房價就不是那麼容易控制得了的——畢竟花上面的錢,下面的都不怎麼心疼。


而如果是地方補貼一部分錢,老百姓自己掏一部分錢,在央行沒有大量印錢的情況下,房價想暴漲還是比較難的。


另外一個比較關鍵的問題是,舊改雖然延緩了老破小的衰敗,提升了個別社區的房產價值,但歸根結底,並沒有製造大量的新增需求。



所以,舊改除了能造福一波一二線城市,尤其是北上廣深的老破小業主之外,對於其他城市房價的拉動作用其實會非常有限。


最為關鍵的是,研究表明,當房價收入比超過9之後,房價就會對消費和投資產生嚴重的擠出效應,對經濟增長的影響將得不償失。


而按照2018年中國商品房平均銷售價格來算,中國房價收入比已經達到9.3,也就是説房地產對經濟的貢獻已經由正轉負。


所以從這個角度來看,舊改的空間可以很大,但是也可以很小。


一切就要看這百年未有之大變局到底會走向何方,以及在這個變局當中,到底還需不需要再拿出房價來當一回夜壺了……


好了,關於4萬億舊改的話題,菜導今天就跟大家分享到這裏。


最近幾年的樓市政策變化得非常快,而且根據菜導此前的分析,樓市已經進入了二八分化的階段,普通人如果沒有專業研判,很容易踩坑!


所以,大家如果有其他關於樓市的問題,都可以點擊“閲讀原文”1元開通菜鳥理財會員,這樣就能隨時到菜鳥理財APP上找專家提問哦!


小白樓市三千問  戳戳戳“閲讀原文”

https://hk.wxwenku.com/d/201138414