切記,不要亂買學區房

騰訊房產2019-07-12 06:30:26


本文經授權轉載自國民經略

作者:凱風君

 

12平方360萬,每平方均價30萬元。

 

這裏不是寸土寸金的深圳灣,也不是房價冠絕全國的上海黃浦江畔,而是北京西城區的老破小

 

既老且破又小,沒有廚房,沒有獨立衞生間,電線交錯,牆面斑駁,均價卻高出天際,唯一的原因只有一個:

 

學區房。

 

01

 

最近,學區房的熱度一波接過一波,爭議更是層出不窮。

 

先是,去年年底,深圳羅湖某小學擬規定“住房面積50平以下限制入學”面積大於50平方的學位房,居住滿一年即可入學;面積低於30平方的,居住六年方能入學。


按照相關部門的解釋,之所以出此規定,是因為學位已到極限,同時防範炒作小面積學區房。由於存在公平問題,這一規定隨即被校方連夜取消。

 

接着,廣州牛奶廠某樓盤賣樓宣傳的名校不翼而飛,被指涉嫌誤導宣傳。該項目曾以高出同片區其他樓盤的價格銷售,並打出配套“雙名校”作為賣點進行傳播。

 

隨後,南京頂級名校拉薩路小學突發校區搬遷,引發家長不滿拉薩路小學在南京屬於金字塔尖的名校,周邊學區房價格高達8萬元,遠遠高過南京市均價。

 

最近,一篇名為《蘇州沒有學區房》的文章不脛而走。蘇州學區房向來火熱,然而今年高考,蘇州400分以上(江蘇高考滿分480分)的高分考生僅141人,不及南通、無錫、泰州、揚州、鹽城、南京等城市。


再接着,剛剛爆出30萬均價學區房的北京西城區,陷入高分考生全軍覆沒的傳聞。據瞭解,今年北京理科700分以上的共計24人,其中海淀17人,西城區僅有2人。

 

一邊是學區房價格居高不下、家長為名校奔走的場景,另一邊是學區房之於高考成績的不匹配、高房價付出沒能迎來高成績。

 

學區房陷入前所未有的尷尬。

 

02

 

不僅如此,學區房政策正在劇烈變動之中。

 

先是,廣州提出了租售同權。無論是租房還是買房,都能享受到同等的受教育權利。無論是買房還是租房,都能享受到同等學位,那麼搶購學區房的必要性就不復存在。

 

接着,北京多區推出了多校劃片政策。以往單校劃片,一個蘿蔔一個坑,學位房價格居高不下。而多校劃片,則帶來諸多不確定性,同樣一套學區房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通學校。入學風險的存在,讓學區房充滿着不確定性。

 

這兩大政策,被認為是學區房的釜底抽薪之策。然而,現實卻出現諸多吊軌之處。

 

一方面,租售同權尚未真正落地。在很多城市,學位房仍是就近入學的第一決定因素。有户籍有學位房的,優先享受對口小學派位;有户籍無學位房的,只能最後接受區域統籌。無户籍無學位房的,只能通過積分入學,與千軍萬馬共同爭搶學位。

 

早在2017年,就有城市的教育部門直言不諱地表示 “租購同權”不等於租房就能上名校。在既有的教育資源分配中,户籍、房產、學位仍舊是首要衡量因素。


一方面,多校劃片也存在諸多難題。拋開劃片公平性、就近入學的現實不説,對於北上廣深這樣的大城市,優質教育資源多集中於中心城區,這些區域無論如何多校劃片,都無法改變學區房高教育溢價的現實。

 

即便在北京,多校劃片已經提出幾年時間,但離落地仍有一定距離。

 

03

 

學區房到底還能不能買?

 

要想了解這一點,必須明白學區房的高房價從何而來,維持這種高房價的因素是什麼,這些因素能不能持續。

 

學區房高房價的背後,實質是教育溢價。同一地段,學區房相比於非學區房,普遍有20%左右的高溢價,部分名校的學區房溢價超過30%。


在一個向來重視教育的國度,每一個家長都擔心自己的孩子“輸在起跑線”上,用學位房來投票,就成了不約而同的選擇,家長願意為了所謂更好的學校支付更高的價格。

 

我國義務教育執行的是“就近入學”規則,一套房子對應一所學校,學校強弱懸殊,自然帶動對應的學位房價格出現差異。

 

在投資上,正因為教育溢價的存在,學區房一般比普通房子漲得更快,同時擁有更強的抵禦樓市風險的能力。

 

根據任澤平通過對北京十年房價走勢的追蹤發現,大都市圈、地鐵房、學區房以及受益於城市外擴的地區漲幅更大。

 

不過,這是過去學區房的投資邏輯。如今,學區房面臨着越來越多的問題。

 

04

 

學區房面臨的風險越來越多。

 

其一,學區資源重新分配的風險。無論是租售同權,還是多校劃片,只要能夠落地,都會對學區房產生釜底抽薪式的影響。雖然短期內,由於各種利益的阻礙,這兩大政策都很難順利推進,但這是學區房未來的可能的發展方向,必須提前做好預防。

 

其二,政策變動的風險。前不久,蘇州工業園區在樓市調控壓力之下,將“五年一學位”調整為“九年一學位”,學位鎖定期突然從5年變成9年。


而深圳有城區也在學位壓力之下,改變過去“對口入學”的規則,羅湖某名校甚至試圖出台“住房面積50平以下限制入學”的政策。政策變量,已經成了學位房的重要影響因子。

 

其三,開發商虛假宣傳的風險。雖然多地政府已明令禁止樓盤捆綁學位房宣傳,但學位房作為房價的重要組成要素,會被開發商或明或暗地變相宣傳,並體現於房價之中。


但是,學位本身具有不確定性,開發商同樣也有誤導宣傳的動機,這就導致學位房投資往往充斥着各種道德風險。

 

其四,學位房與教育實力不相匹配的風險。每一個家長都不想自己的孩子輸在起跑線上,但買到一流的學位房,未必就等於買到了美好的未來。學位房與高考之間的關係,越來越不穩定,這對學位房的實際效果必然提出質疑。

 

其五,城市格局洗牌的風險。任何區域的教育,都是由人來決定的。隨着新城區拔地而起,尤其是一些城市的政務區和商務區不斷轉移,城市的白領和金領羣體也隨之而轉移,這些人羣聚居之地,教育質量一定不會差,這就對傳統老城區的學位提出挑戰。

 

05

 

那麼,還要不要投資學位房?

 

對於這個問題,答案並非“是”或“否”如此涇渭分明。學位房到底還能不能投資,關鍵要看投資的是什麼樣的學位房。

 

其一,投資單個學位房,不如投資擁有優質教育資源聚集的區域。要知道,優質教育資源往往都聚集於中心城區,每個城市都有自己的教育強區,這些區域名校雲集。不管是單校劃片,還是多校劃片,都不影響學區房的價值。

 

其二,在學區房選擇上,老破小優於老破大。許多老城區的舊房子,最大的價值就在於學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間,並非房子本身。相比於老破大,老破小反而是更具性價比的選擇。

 

其三,跟着白領和金領羣體走。一個地方的教育是否優質,與學校的底藴有關,也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領羣體聚居之地,學區質量普遍存在向好的發展優勢。所以,一些政務區或商務區的準學位房,性價比反而高過老城區的傳統學位房。


來源:國民經略

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