從中國的人口地形預測未來城市房價,看看你的城市房價如何?

騰訊房產2019-07-12 06:30:22


本文經授權轉載自無往不利

作者:挨踢牛魔王主編



關於房價,有一句話叫做「長期看人口,中期看土地,短期看金融」,這句話有一定的道理。但是這句話並沒有考慮長期的貨幣因素,只是從城市化角度進行的闡述。


那麼,從長期來説,一個城市未來有沒有發展,和人口的多少是強相關的,這點不言自明。對於各地的人口情況,如果僅僅是看數據,普通人是看不出什麼,也沒有太多的感覺的。


有幾個老外搞了一個項目,利用開源的數據,將世界各地的人口數據投影在世界地圖上,這樣看上去就直觀多了,而且能發現很多有意思的東西。


有些發現堪稱震撼。


這個項目就是「人口山」,地圖上都是人口,而不是山脈、高樓大廈,比如這是世界的人口地圖


所有圖片都可以點擊放大觀看。


可以看到,「人口山」最高最密集的地方就是中國和印度。


我們先看看歐洲和北美的人口地形圖,這樣後來講到中國的時候,大家才能有比較強烈的感受。沒有對比就沒有傷害。


比如這是歐洲大陸,人口向倫敦、巴黎、巴塞羅那、那不勒斯這些城市高度聚集。



下面這是倫敦,雖然出現了明顯的聚集效應,但是周邊還是有不少城市人口比較多。



巴黎的情況就不同了,周圍基本沒有多少人口,高度聚集在巴黎。


如果有朋友小時候讀過法國的名著的話,裏面經常提到一個詞,叫做「外省人」。


如果我們按照中國的情況理解,是不太好理解的,中國的省這麼多,每個省的人都可以叫別的省的人為「外省人」。


看了這幅人口地形圖,我們就明白,法國只有兩個地方,巴黎地區和巴黎之外,巴黎之外的就叫「外省人」。



這個項目組還發現,剛果的城市金沙薩與巴黎的人口聚集情況高度相似。


上面是金沙薩,下面是巴黎,從這個角度,才能體會到金沙薩取得的偉大成就。




下面是北歐,地廣人稀這個概念,在這個圖上就非常明顯了。



下面是北美,美國東海岸,人口高度聚集在華盛頓、費城、紐約、波士頓等城市,聚集的情況也一覽無餘。



新加坡一枝獨秀。



下面我們重點來看中國,這是從中國東海岸這個角度看到的人口情況。

再強調一遍,這上面的柱子都是人口。


與美國和歐洲相比,中國的人口地圖簡直是太震撼了,完全不在一個層級。

所以,拿美國和歐洲的房價來和中國比,這不科學。



下面我們將各個城市的數據打開來看,同時附上從1990年以來的人口變化情況。


其中綠色代表增長,紅色代表衰退。


如下是北京和天津附近的情況,從圖上可以看出,北京和天津周邊人口快速的流失,向北京和天津集聚。


從圖中我們可以觀察到,這個集聚的力度還是不夠的。


由於北京是具有全國影響力的城市,人口的流入不能就看周邊,但是即使僅僅看周邊,北京要變得更大,完全是有空間。


沒有更加集聚,原因當然是因為管制。



下圖是東三省的情況,人口高度向瀋陽、長春、哈爾濱聚集,而且聚集力度非常高。



長三角的情況是,總體人口非常密集,但是聚集的力度不是很大的。


上海比較明顯,南京和杭州稍微出眾一些,蘇州、常州在上海和無錫之間,其中蘇州有一定的集聚效應。


寧波人口優勢不明顯。



中國人口密度最高,聚集的最厲害的是珠三角,密密麻麻,簡直都看不清楚。


廣州、深圳、香港、澳門將會形成一個超過4000萬以上的超級城市羣。


這個項目組分析認為,這在人類歷史上是「史無前例」的。



福州、廈門,其中廈門的聚集度非常高,但是房價已經相當貴了。



我們再來看看中部地區。


鄭州位於人口的中心,已經開始顯現出聚集優勢。


武漢周圍人口密度僅次鄭州,但是聚集優勢明顯,説明「大武漢戰略」有一定成效。


長沙周邊人口密度稍微低一點,有聚集優勢,需要提高省會首位度。


南昌周圍人口密度較低,但是聚集優勢明顯。



下面是合肥,已經有一定聚集優勢,合肥周邊人口極度衰退,進入周邊大城市。



下面是西部地區。


成都和重慶是雙子星,周邊人口密度非常高,聚集效應開始顯現。


西安周圍人口密度稍微低一些,但是還可以,聚集效應明顯。


蘭州人口密度太低。



這裏重點提一下重慶。


其實老外並不瞭解中國,大部分知道北京和上海、香港就不錯了,對於重慶,他們是一無所知的。但是項目組從人口數據中得出的結論是:「重慶的規模讓人驚訝」、「中國未知的超級城市」、「你從未聽過的最大城市」。


下面是太原,周邊人口密度較低。



下面是昆明和貴陽,人口密度還可以。



下面是南寧、海口和三亞,海南人口密度是比較低的。



下面是烏魯木齊,周邊基本沒有太多人口。




拉薩,聽起來名氣比尼泊爾大多了,但是從人口上來看,是這樣的。



總結:

  1. 人口密度最高的是珠三角,將來房價可能會達到一個不能想象的高度。

  2. 長三角人口較多,但是密度不如珠三角,還會進一步聚集。

  3. 京津地區是北方最大的人口集聚地,而且有全國影響力,現在是管制較多,如果放開的話,完全不擔心人口的問題。

  4. 中部地區人口優勢明顯,就看幾個省會的首位度戰略的執行情況,其中鄭州、武漢現在已經顯示出優勢。

  5. 西部地區,成都和重慶是人口密度最高的地區,優勢明顯。


人口只是所有因素中的一個,偏長期,本文不作為投資建議,但是可以引發大家的思考。


請看看你所在的地區和城市,發表留言吧。


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