搞清楚這4個問題,就能成為最聰明的買房人!

騰訊房產2019-07-12 06:30:17

本文經授權轉載自魔都財觀

作者:魔都財觀


不知道大家對投資這個行業瞭解多少。


我發現投資人是最會把一件事和生意邏輯直接掛鈎的人。投資其實是很事關人性的一件事,因此和投資人聊天最大的目的是可以幫助認清自己。


我最近見了一個投資人,挺有意思的,他是做天使投資出身,也就是投一些剛剛起步的項目,據説成績還不錯,投的很多項目有些已經上市退出了,獲利豐厚,因為知道我研究房產,所以很自然的就開始聊起了房子。


他對買房的研究其實也挺深的,來來回回大概買了七八套了,一線二線都有,通過不斷的買房也在不斷的總結經驗。有錢人買房其實也不算什麼,周圍這樣的人也挺多的,但這裏面比較有意思的是他很聰明的把自己的投資理念和買房觀念結合在了一起。


他説,投資和買房真的是一樣的,其核心本質就是看好一個幾年後會變得很好的產品然後提前下單,所以很多決策是共通的。


我把他的一些觀點和理論給概括了下,有些很赤裸,有些很無奈,但更多的是隱藏在內心的那些堅守。為了保證原汁原味展現出他的觀點,下面的內容會從這位投資人朋友的第一人稱角度來描述。


01

決定房價的維度其實很簡單。


從大的方面來看,房子價格的邏輯點和投資的邏輯點本質上是一致。比如房子的最基本就是看供需關係,看看這套房子有多少人在搶,搶的人越多那麼這個價格就越是夯實,越是穩定。


但是最後真正決定價格的,其實是來自於出價最高的那個。所以當這個城市整體購買力都很強的時候,隨着冒尖的人越來越多,這個城市的房價也會變得越來越貴。


因此,要判斷房子的價格走勢其實就會變得比較簡單,就是看人口基數怎麼樣,總的人口數有沒有在逐年增加,當一些重大利好導致有持續的外來人口流入的時候,房價大概率就會往上走。


那如果我們再進一步看的話,人口持續增加的原因有很多,很重要的一條是要有產業,你想想看是不是,如果沒有產業的支撐,人口是不會沉澱下來的。


剛才也説了,決定一個區域房價的是出價最高的那個人,那在產業裏面誰願意或是誰能夠出的起最高的價格呢,我覺得只要看這個產業羣裏高管拿多少工資就可以了。


比如張江周邊的唐鎮、周浦位置也不算核心,但為什麼價格會比其他同類區域相對來説貴些,很大程度上是因為板塊內高收入人羣佔比較多,購買力強勁。


所以,我買房子的時候我會比較關注哪邊有高新產業特別是金融和互聯網行業聚集的地區,後期接盤俠的實力也會好很多。


02

買房就是另一種形式的自我投資,第一套房,最好離公司近一些


很多人可能會比較糾結一個問題,面對有限的預算,到底是住在郊區的大房子還是市區的小房子,我的邏輯可能相對來説就會簡單點,我始終認為,對於剛開始起步的年輕人而言,你買的第一套房,最好離自己的公司近一些。


原因也很簡單,對於投資而言,特別是做天使輪的,其實剛開始的時候很多東西都是模糊的,比如你的商業模式可能不會特別對,你的目標人羣可能也有待商榷,對於投資人而言,最重要的就是你這個人和你的團隊怎麼樣。


因此,對於投資而言,最重要的是投人。那麼,對於買房而言,維度也是一樣的,你買的房子一定是對你的自我提升有幫助的。


我剛開始工作的時候,其實也沒多少錢,當時的工作也很辛苦,需要經常加班,對於我而言,我沒有猶豫的,買房就買的離公司近一些,這樣每天上下班加起來可以比別人多出一個多小時的時間。


也恰恰是比別人每天多出的這麼一點時間,日積月累後,讓我很快成長起來,工作上取得的成績也逐漸增多,職位升的很快,收入也在短短几年之內翻了好幾倍。


因此,我對於年輕人的忠告就是,買第一套居住型房子的時候,最好可以離公司近一些,把省下來的通勤時間最大程度地投入到工作和學習中去,這其實也是在進行自我投資了。


03

投後管理很重要,房子交付後的物業也很重要。


我們很多時候光投錢其實真的是不行的,給錢這樣的方式很多人都會,但對於創業團隊而言,特別是剛剛起來的創業團隊,你一定還要教會他們方法,把自己犯過錯的跟他們多講講,避免重蹈覆轍,幫助對方提高成功的概率。


所以我買房,對於物業費而言,貴一些我是很能接受的,反而如果你跟我講物業費只要2塊錢或3塊錢,我可能還會有些猶豫,這麼便宜的物業我可能會對後期的物業服務打個問號。


還有一種簡單的辦法就是看看這個小區的物業是不是開發商自己的物業,一般來説,品牌開發商如果對自己開發的這個項目是比較有責任心的,一般都會安排自己的物業負責後期的管理和維護,或者換個層面看,有自己物業的開發商相對來説都還不錯。


為什麼我這麼看重物業。因為我以前買過兩套房子,就隔一條馬路,享受的資源配套一模一樣,甚至連外立面也都很相近,唯一的區別就是一家物業好一些,一家物業差一些。


過了3年後再來看,物業好一點的那個小區,雖然物業費貴了1元/㎡,整個物業費差不多貴了1500元/年,3年就是貴了5000元不到,但從房價增幅來看,物業好的小區漲了3000元/㎡,物業差一點的小區漲了大概2000元/㎡,房價漲幅整體差了十幾萬。


好的物業帶來的房產增值,也幾倍於多出來的那麼一點物業費。


另外,對於我們投資人來説,投資了總是想退出或是到下一輪獲得盈利。而賣房子也是一樣的道理,如果有人能幫你把產品的賣相做的好看一點,在價格上自然會有更高的溢價空間。


04

投資和買房都需要學習,雖然不能保證正確,但能最大程度降低失敗的機會。


這麼多年了,我投資過很多失敗的項目,也買錯過一些房子,就是買了就真的不漲,或是隔了很久才能漲。


但我每一次都把這樣的經歷當成是一種磨練自己眼界和能力的機會,同時,我不僅通過實戰積累經驗,我還參加了很多培訓或是分享,也看了很多系列的課程,最近幾年,我參與過的投資和買的房子其實都還獲得了不錯的成長。


所以我現在其實慢慢有感覺了,我認為不管是投資還是買房,肯定存在着某種規律性的東西,很多東西説不清楚也道不明白,只能靠我們自己去不斷琢磨和領悟。


對於錯過的投資項目或是錯過的房子,就不要懊悔了。


這個世界上每個人都總是會不斷錯失各種機會,所以能夠抓住其中一個才變得如此珍貴。


但買房的過程其中真的就如同暗夜一般,很多時候我們買一套房,也是真的不知道會漲還是會跌。


但我們通過不斷的學習,去摸尋那些藏在底下的底層規律,把獲利的機會放大到最大化。


雖然可能也只是在暗夜中增加了那麼一點點的星光,但也就是為了那寥寥星光,也值得我們去努力學習買房投資的邏輯,當100個1%的提升進行疊加的時候,我們會享受到最後的喜悦。


本文經授權轉載自魔都財觀


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