二線城市的房價宿命:80%的投資都是瞎折騰!

騰訊房產2019-07-12 06:30:17

本文經授權轉載自米宅

作者:葫蘆娃



此去半年,我一直在各個城市中輾轉考察,尤以二線城市為重。


兜兜轉轉,越心生驚懼:


當下二線城市中,尚在樓市裏折騰浮沉的人們,80%以上的投資都是“瞎折騰”。


越折騰越窮,越窮越折騰。


01

在城市之間折騰


每天,我接到最多的一類諮詢就是:


成都是不是到頂了,大家都在炒重慶,我要不要把成都拋了,進重慶?

南京的房價是不是太高了,我看合肥好像漲了,我是不是該買合肥?

都説鄭州太受限於教育,西安看起來不錯,而且一直在漲,我是不是應該賣鄭州,買西安?

我看最近南寧很熱啊,限購和門檻也不高,我要不要賣掉昆明去南寧搞一套……


把這些問題歸一下類,大概的特徵就是:


賣掉“貌似橫盤,似有疲態”的某二線城市房產,追漲另一個“貌似在漲、似有熱度”的二線城

市。


當下這種花式操作,在我看來:都是瞎折騰。


在上一波行情,教會全國人民一個技能:跨城投資。


鄭州漲起來了,就去西安買;南京暴擊了,就去杭州幹;成都不讓買了,就去重慶搞;合肥玩不動了,就南下長沙……


這麼玩的前提邏輯是:


當時的房價是輪動的,有的城市先漲,有的城市後漲,先漲的城市降維打擊後漲的城市。


這是上一波行情中,2016年典型二線城市的均價格局圖:



通過這張圖,我們發現:


彼時,基本面相同的同類級城市之間,房價截然不同,存在極大的價差;


彼時,房價被低估的城市,大量存在。


比如,從基本面上講,成都要明顯優於鄭州,但房價遠低於鄭州;


比如,從基本面上講,杭州和南京基本趨同,甚至杭州要優於南京,但房價卻低了一大截;


比如,從基本面上講,鄭州和西安基本趨同,但西安的房價也遠低於鄭州……


但凡,有不合理的價差存在,就必然有套利空間存在。


在那個時間節點,鄭州到西安/南京到杭州/鄭州到成都/合肥到長沙……跨城投資,是有套利空間的。


是,值得搏一搏的。


3年之後,我們再來看這些城市的房價時——



杭州補漲了,均價超過了南京;成都/西安補漲了,不僅追平了鄭州,甚至略有超過……


該漲的都漲上去了,該填平的都填平了,窪地都徹底消失了。


城市值多少,房價就是多少。


沒有被低估,只剩被高估。


剛性套利空間不復存在,一切都是如此平衡,一切都是如此扁平。


此時的跨城投資,此時的跨城調倉,賣掉鄭州買合肥,賣掉成都買重慶,賣掉鄭州買西安,意義何在?


大家都是二線城市;城市基本面基本趨同;你是1000萬人口,我也有千萬出頭;你是萬億GDP,我也能幹個9000萬以上;咱倆房價都差不多,你也沒有確定的窪地……


誰也不敢説,5年後就一定比誰強;誰也不敢説,5年後就一定比誰漲幅高。


無非就是徒增一買一賣所產生的,“20%以上的交易成本”。


無非就是放棄了主場優勢,去賭一個不確定的客場收益。


這就是典型的瞎折騰。


02

在城市內部折騰


每天,我接到最多的另一類諮詢就是:


成都老城的青羊/錦江漲幅太慢了,天新那些房子動不動就暴擊。我要不要賣掉老城區,去搏天新/東安湖/青羊新區?


合肥主城都不怎麼漲,政務區漲幅太慢了,濱湖都翻番了。我要不要拋掉政務區,去搏濱湖?


現在的主城區是不是都到頂了,大家都去炒新區,我要不要跟進……


把這些問題歸一下類,大概的特徵就是:


賣掉“貌似橫盤,似有疲態”的成熟主城,追漲 “過去暴擊、熱度滿滿”的概念新城。


當下這種花式操作,在我看來:也是瞎折騰。


在上一波行情中——


成都的天府新區輕鬆翻番。但值得注意的是,它的翻番是建立在6800元/㎡的低價基礎上;

合肥的濱湖新區輕鬆翻番。但值得注意的是,它的翻番是建立在7500元/㎡的低價基礎上;

南京仙林湖、重慶中央公園、南寧五象新區、西安、武漢……等城市亦如是。


上一輪行情中,絕大多數二線城市的概念新區漲幅,普遍高於成熟區的漲幅。


但,這種暴擊的前提是:


概念新區價格足夠低,與成熟區的價差足夠大,預期中的概念足夠狠。


3年之後,我們再回過頭來看這些城市的房價格局時——


合肥西南向,但凡有點概念都是2萬起步!



成都東三環至東五環,綿延15km,價差不足2000元/㎡!



不僅是成都、合肥,還有南京、濟南、重慶、西安……


它們城市內部的價差越來越小;主城和新區的價差越來越小;充滿概念的空白之地和填滿人口的成熟主城的價差越來越小;好板塊和壞板塊的價差越來越小。


房價扁平化,正如一種瘟疫,在全國的二線城市中彌散、蔓延!


上面説過,我們之前炒新區的前提是:基價低,有價差,大概念,輕鬆一炒就能暴擊。


3年之後的今天:有概念的都漲上去了,是窪地的都填平了,房價扁平化了,價差消失了。


城市搞新區,人民炒概念。


所有窪地,在以肉眼可見的速度被快速填平。


只有被高估的新城,沒有被低估的概念。


當成熟區和待成熟區的價格趨同;當5km和15km的價格趨同;當空白之地和人滿為患的價格趨同;當有商業有學區和沒商業沒學區的價格趨同;當大家價格都一樣……


誰敢説,5年後的概念新區一定比成熟主城漲幅高;誰敢説,5年後的空白之地一定能兑現的比成熟主城更好!


到最後——


無非就是徒增一買一賣所產生的,“20%以上的交易成本”。


無非就是放棄了租金和流動性,去賭一個不確定的概念。


03

在折騰中,心態崩了


如今的二線城市樓市裏,彌散着一股不正常的情緒。


我們太愛追逐漲幅,對高昂的交易成本視而不見。


你長持的省會沒漲,隔壁的省會卻補漲不停。


你慌張、你焦慮,你調倉,你折騰。


卻忽略了大家基本面都一樣,卻忽略了確定的高昂交易成本,卻忽略了主場優勢的喪失。


我們太愛追逐暴擊,對正常的收益和流動性視而不見。


哪裏有概念,你往哪裏去;哪裏是新區,你往哪裏去;哪裏過去暴擊過,你往哪裏去。


你生怕錯過暴擊,為此甘願踏坑。


卻忽略了流動性才是收益的關鍵,卻忽略了租金才是現金流的補充,卻忽略了概念大都是無法落地的深坑。


我們太想複製過去,對早已改變的行情視而不見。


我們太想複製上一波的行情,我們太想通過在城市之間找窪地,在城市內部找窪地,以窪地來換漲幅。


遺憾的是,窪地早已填平,只剩下日趨扁平的房價。


如今,二線城市的樓市已經陷入了“囚徒困境”


去折騰,面對的卻是“窪地盡失”的扁平房價,收益是不確定的,交易成本卻是一定的。


不折騰,面對的卻是“與日俱增”的通脹壓力,我家樓下的小番茄已經賣到5元/斤。


最終,我們只能被動的瞎折騰,淪為那“80%瞎折騰”裏的一個泡沫。


時代已經逆轉,未來的樓市,大概率只有20%的人能真正賺到錢。


針對二線城市,針對想在二線城市裏賺到錢的那批人,針對想成為這20%的那批人,我今天晚上7:30在破竹有一場“關於二/三線城市投資決策”的免費直播。


本次直播的內容包括:


目前二三線城市的投資機會在哪裏?它們的房價風險點在哪裏?

為什麼説二三線城市裏的絕大多數投資都是瞎折騰?

為什麼説二三線城市的房價是扭曲和矛盾的?

絕大多數人卻看不到這個扭曲點和矛盾點!而機會和風險,恰恰就誕生於這個扭曲點和風險點中。


我會逐一分析全國絕大多數的的典型二三線城市,包括但不限於:鄭州/武漢/成都/重慶/南京/合肥/長沙/杭州……


我想通過本場直播,幫助普通人刺破當下樓市的囚徒困境,重塑投資價值觀,成為那20%賺錢的人。


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本文經授權轉載自米宅

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