10大關鍵詞讀懂2019年上半年中國樓市

騰訊房產2019-07-12 06:30:14

本文經授權轉載自大偉看樓市

作者:張大偉


到了年中,當然就要開始回顧回顧2019年上半年,展望展望2019年下半年市場走勢。


偉哥還是那句話,房價是沒法預測的,因為宏觀調控下,非完全市場經濟形態,房價短期走勢看政策,中期走勢看政策,長期走勢還是看政策。


預測是不靠譜的,但回顧這個可以給未來很多啟示,如何總結?其實有10個關鍵詞基本就可以總結了2019年上半年。


1:小陽春潮起潮落!

樓市反彈小陽春結束,再次出現同比下調。

在過去幾個月,樓市特別是3-4月出現了明顯的小陽春現象,3-4月單月數據同比均再次反彈。但看5月份數據,又出現了下調,拆分單月數據,5月全國商品房銷售面積1.34億平米,相比2018年5月份的1.42億平米同比下調了5.5%。

在這一下調的影響下,1—5月份,商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。


市場在5-6月出現下調的原因主要有幾點:

持續收緊的調控政策密集發佈+房價出現了部分區域的上行,高性價比房源減少。

收緊政策再次明顯影響市場,購房者相比3-4月份的上升趨勢,5月樓市政策收緊,影響了購房者的入市積極性。


2:拿地潮!

在過去的半年,那些企業拿地最多?

從企業拿地情況看,拿地最多的碧桂園、萬科、融創、保利、新城,均超過了500億,累計高達43家企業拿地超過100億。


3:降價未遂!

一份名為《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上熱傳。止跌令背後是三四線城市的現狀不樂觀。


恩施這個房地產市場是湖北省的自治州、地級行政區,位於湖北省西南部,面積是湖北最大,但經濟是湖北倒數第一。

恩施土地市場:2019年溢價率明顯下調,合計土地成交金額21.69億。金額與2018年基本持平,但整體看,市場成交已經明顯有下調跡象。

2018年度,全州完成房地產開發總投資130.76億元,同比上漲27.14%;完成交易面積336.55萬平方米,同比上漲9.98%。其中恩施和利川兩市的房價漲幅最大,均高於20%。


恩施只是全國一個不不發達城市的代表,屬於三四線城市中經濟相對落後區域。對房地產有一定依賴度。


恩施也不是第一個發佈止跌令的城市,

贛州市贛縣區發佈停止特價房銷售通知,要求特價房銷售前必上報住建局和物價局審批,3月3日起住宅成交單價不得低於該項目2月份同類型商品房成交均價。


這其實不是孤案,在之前已經出現多次:


安徽合肥,某樓盤降價6000元/平米,房產局長親自前往調研,不久,房價便又回漲。

碭山某樓盤降價後,當地政府組織召開了一次“降價未遂事件”約談會,停辦相關樓盤預售許可證,同時對4家合作銀行予以處罰。


安徽蕪湖一家樓盤直接降價5千元銷售,由原來1萬5一平,下降到1萬一平,當地住建委立即要求不得降價。


4:調控潮!

過去一年,中國房地產市場經歷了樓市調控的2次轉向,如果説在2018年11月前,大部分樓市調控政策都是收緊為主的話,那麼從2018年11月開始,各地樓市調控政策明顯減小,而大部分都是以寬鬆政策為主。


但從2019月4月19日開始,房地產調控政策再次出現收緊趨勢,最近2個月,特別是5月、6月,房地產調控連續2個月超過40次。

6月單月,全國房地產調控政策次數高達46次,超過了5月份的41次。(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次)


2019年上半年,全國房地產調控政策高達251次!相比2018年上半年房地產調控192次,同比上漲了31%。


5:房住不炒!

房住不炒,在2019年4月的常委會議上再次提出,後續調控政策出現了再次收緊跡象。這也成為了2019年上半年一個不容忽視的關鍵詞。


6:搶人大戰

從人口角度看,天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、瀋陽、濟南、西安、南昌、廈門、新疆、石家莊等!在2019年上半年,全國已經有接近100個城市發佈了超過歷史力度的人才吸引政策:


杭州大專以上學歷憑畢業證即可落户,簡化人才落户手續,提高人才落户效率,符合現代產業發展需求的優秀青年人才以及全日制大專及以上高等院校畢業生憑身份證、畢業證即可辦理落户手續,公安部門即報即批、當日辦結。


7:房貸利率

原來不同城市之間,房貸的利率差距巨大:

全國房貸利率執行嚴重不均衡,從不同城市看,上海不論是不是恢復之前,依然首套房貸款有一定折扣,而更多的城市不僅僅沒有95折,基本都在上浮10%,部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

從銀行成本角度看,上海能夠執行基準優惠,而其他城市基準上浮,與房地產調控無關

同樣是首套房,當下在上海可以享受95折或者9折貸款優惠,也就是100萬貸款30年的月供5162元,而在北京就需要月供5609(按照30年計算,對比)。


每貸款100萬,上海的購房者30年週期內,比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。


上海購房者比其他城市,最多,每100萬30年,月供少(上浮30%對比95折)1072元,累計利息差距高達38.6萬。


8:學區房!

中國家長的教育“鄙視鏈”

教育是永恆的主題,2019年上半年,全國多城市的學區房依然佔據了關鍵詞的一個關鍵位置,特別是深圳學位劃分、南京土地天價學區房,都經常霸佔新聞熱點!


9:融資難與房企上市潮!

2019年不斷出現房企在香港上市的消息,各種融資問題也在2019年上半年頻繁出現,疊加出現了房企倒閉現象。

資金鍊問題,從2018年開始,將成為未來幾年,房地產企業最關注的關鍵詞。


10:房屋質量

這兩年的房子質量,將是歷史最差

有很多企業快週轉+全員跟投,這種情況下,很多破壞基本事物規律的快週轉出現了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場佔比看,越來越高。


2018年-2019年你買到的房子,大部分都是快週轉企業快速蓋的。祈禱吧。


很多人説,限價下,開發商也賺錢啊。其實邏輯不是這樣的,因為限價,導致開發商感覺自己虧了,而且最大的問題是大部分開發商不擔憂銷售問題,這種情況下,一房難求,房子蓋的太好反應不到市場價格上。


能不送的就不送。精裝修標準越來越低,逐漸開始產業化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯,想要精裝修麼?購房合同外再籤一個新的外包合同,當然錢也是要另附的。還有的就是車位不送,不租,只賣。車位價格越來越高。


裝飾減配。初級手段外檐石材變塗料;這錢省得讓行外人不經意間就可以忽略,綠化減配,江南園林變疏林草地。


歸根結底,市場不會變的太差,但7-8月大部分企業會很難熬,對於購房者來説,反而是一個好機會。


作者:張大偉

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