相鄰的兩套房子,拉開它們房價差距的三個因素竟是……

騰訊房產2019-07-12 06:29:20


本文經授權轉載自米筐投資

作者:米筐


影響房價的因素很多,大的視角看是“長期看人口、中期看土地、短期看金融”,小的視角看房價是房子背後配套資源(學校/醫院/商業/公園/交通等)的價格反映。


而以上這些因素又都是變動、變化的——人口增減會變、土地供應會變、金融政策會變,房子周邊的資源也可能會增減——老城區配套資源日益老舊、新城區配套資源日益完善,所以也就有了城市中心、城市地段的轉移。


這些都很宏觀、很遠大、經歷時間都很長,並且存在很大的不確定性,即未來實際的情況,跟現在的預測很可能產生巨大反差。


我們把範圍再縮小、把時間再拉近、讓視角再微觀、讓分析結論更具確定性的話,看看在外部環境、資源配套等都相近的情況下,相鄰的兩套房子,拉開它們價格差距的三個因素。


01

流動性


流動性是指把資產變成現金的能力。


所以流動性有兩個含義:一是以公允價格出售變現的能力,二是抵押融資籌集現金的能力。


越能快速的出售變現,資產的流動性就越好,前提是以公允價格、市場價格出售,價值1000萬的房子以700萬的價格當然能快速變現,但這不是公允價格。越容易抵押貸款,流動性也就越好,當然這裏面還要適當考慮貸款的成數——1000萬的房子,能貸300萬還是600萬,以及貸款的資金成本——利息多少、能貸多長時間等。


流動性越好的房子,其溢價就會越高。看清楚了,我説的是溢價、而不是價格。跟價值相符的是價格、也就是市場價,超出價值對應價格的部分是溢價。


某小區50平米的房子市場價100萬,可其中的某套房子有一個窗户對着市政大公園,這套房子的市場價是130萬。看到大片大片的綠地,確實能為這套房子增加配套資源,但值30萬嗎?這裏面就有溢價的成份——超出了事物本身的價值。


溢價的問題是很難定量,因為每個人的感受不一樣,但知道有溢價這回事就好了。


所以買房投資要選擇那種流動性好的房子。


什麼樣的房子流動性好呢?因時因地因人而異,沒有標準的答案。


小城市的房子因為單價低,所以大面積的房子流動性好,大城市的房子因單價太高,受總價上限的約束(手裏就有200萬,你説咋買呢?),所以中小面積的房子流動更好。因此,相鄰的兩套房子,在小城市裏大面積房子溢價(單價)高,在大城市裏小面積房子溢價(單價)高。


大多數銀行在辦理抵押貸款時,對房子的面積、房齡、性質等都有限制,從而影響到房子的融資流動性。30平以下的房子不能抵押貸款、40年以上房齡的房子不能抵押貸款或抵押貸款受限、別墅的抵押貸款上限是500萬、公寓/寫字樓/商鋪的只能按照評估價的5成、甚至4成貸款……這些流動性的限制都會影響房子的溢價。


流動性會影響房子的價格,這是道、是原理。可影響流動性的又是什麼呢?這是術、是具體因素,需要日常總結歸納。


02

税費


税費是一種成本。它沒有用在房產上、也沒有給予賣房人(房東或地產商),而是被機構——税務局拿走了。


很多人對税費如何影響房價,總是會拿住宅和公寓對比。同一個小區裏,同等面積同樣户型的房子,公寓的價格普遍是住宅價格的8成左右、甚至不乏6成5成的極端案例。為什麼呢?其中的一個原因就是税費。


買公寓的時候,契税等税費高(住宅有契税優惠);住公寓的時候,水電費/物業費高;更重要的是在出售時,房屋增值税/土地增值税/差額所得税等一大堆,近乎佔到公寓價格的30%以上。


當然還有其他因素,公寓只能按揭貸款10年、且只能貸款5成,公寓附帶的學位/落户資源缺乏等等。所以相比住宅,公寓價格更低。


因為税費高,所以購買/出售公寓的無效成本就高,其價格就相應的低。因為税費高,買的人少,就影響到了公寓的流動性,而上文説了流動性會影響到房價——税費就是影響流動性的一個術、一個因素。


很多人對税費影響房價的理解是淺顯的。


假設市場價300萬的房子,當增值税(5.6%)/所得税(差額的20%)等合計約為35萬時,335萬就是房子的成交價?NO!


税費是無效成本,它其中的一個缺點是沒有槓桿作用、不能撬動貸款。35萬的税費繳了就繳了,但35萬若是首付,按照30%首付(貸款70%)標準的話,它就能撬動116萬的資產(35萬÷30%)、帶來約82萬資金(也就是貸款,116萬×70%)的淨增加。


一筆錢當作税費是白白的繳納,若這筆錢變成首付就能撬動貸款、緩解當下的首付難題。


還以上面的例子説明。


市場價300萬,外加35萬税費,總房款看似335萬。但首付是多少呢?


首付為:300萬×30%+35萬=125萬。銀行按揭貸款是210萬。


若該房產滿五唯一,也就沒有了35萬的税費,房子總房款若是335萬。此時首付是多少呢?


首付為:335萬×30%=100.5萬。銀行按揭貸款是234.5萬。


對買家來説,總價格/總支出一樣,但因為是否含税的差別,首付相差25萬。如果房價1000萬,税費200萬呢?那首付的差距將會更大,很多人會因為首付不足而無法買房,對應的就是房子在出售時買家少、溢價也就小。


滿五唯一不含税的住宅,會比相鄰含税、總支出一樣的房子有更大的溢價空間。


03

信貸


現在買房,尤其是在高房價下的一二線城市裏,大部分人都是銀行按揭付款,即先支付30%的首付,剩餘的錢來自銀行的貸款。很多人買房就難在首付款的籌集上,首付款夠低、銀行貸款額夠多,就能促使更多人買房。


信貸是影響房價的一個重要因素。


同小區公寓的價格低於住宅的價格,除了公寓的税費高、流動性差外,另外的一個因素就是首付高、貸款成數低,比起住宅30%的首付來説,公寓需要首付50%、只能貸款50%,很多人的買房款就差在那20%的首付裏。


老房子的價格會低於周邊次新房的價格,除了房屋新舊程度、小區配套建設、物業服務好壞的差別外,還有一個原因就是信貸的差別——次新房一般能貸滿30年的時長、貸足70%的房款,而很多老房子要麼貸款年數少(如10年、15年的)、要麼貸款的金額少(如只能貸房子總價的50%),這樣就變相地提高了首付,影響房子的價格。


懂得信貸是影響房價的一個重要因素,所以在信貸寬鬆(申請銀行貸款容易、利息也低)的年頭裏賣房比信貸緊縮(申請銀行貸款困難、利息上浮也多)的年頭裏賣房就能有更高的溢價。房價漲跌的週期,一定程度上就是信貸鬆緊的週期。


同等條件(價格/小區/質量)下,能高評高貸的二手房在市場中就更有競爭力,因為這樣的房子能獲得更多的信貸、更能降低買房的首付門檻,特別適合那種月收入高的羣體——能助力他們更早的上車、更早的享受自有住房的心理滿足。


高房價是一系列的機緣巧合和天時地利人和的結果,要想購買到有潛力的房子,多考慮一個因素、勝算的概率就高一成,做大概率贏錢的投資是長贏、長勝的法寶。



作者:米筐

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