房地產對中國經濟,有多重要?

騰訊房產2019-07-12 06:29:11

本文經授權轉載自大鬍子説房

作者:大鬍子説房


1998年7月22日,人民日報刊登了一則看似不那麼重要的消息:《進一步深化城鎮住房制度改革》。


無論是“進一步”、“深化”還是“制度改革”,這些陳腔濫調般的詞彙,我們每天會在各大媒體上看到無數遍。


但這則消息,卻深深影響了中國20年。


該政策旨在激活中國內需市場,用商品房的方式漸漸取代傳統的福利房分配,以此來拉動國家經濟,把中國從97年亞洲金融危機解救出來。



這一拉,可就一直拉到了公元2019的今天。


過去20年,中國經濟騰飛般地疾步前進了20年,房地產市場也根本停不下來地蓬勃發展了20年。


我們不禁思考,房地產對經濟的增長到底貢獻了多少?如今的經濟發展還得依靠房地產嗎?房地產埋頭狂奔的腳步又是不是也該停一停了呢?


01

 房地產對經濟增長的貢獻,常年在10%以上


近日,中國社會科學院財經院發佈了《中國城市競爭力第17次報告(主題報告)》。


《報告》顯示,我們的住房與經濟的增長息息相關,每年的房地產投資都對經濟增長有較大的拉動作用。




除了2015年處於2%的低點,20年來房地產投資均佔GDP的10%以上,是中國經濟增長的核心引擎之一。


而2015,也是最近一輪房價暴漲的元年。


很明顯,當核心引擎有轉不動的徵兆時,開車的人就會加些燃料。


比如2014年下半年的《關於進一步加強棚户區改造工作的通知》和2015年初的降準與下調貸款利率。



按照國家統計局的數據,每年房地產對經濟的貢獻率只有6到7個點,根本不到10,房價漲幅比較高的2016為 6.5%。


其實,統計結果的不同是由於統計口徑不同的關係,比如國統局的自有住房服務計算,採用的是歷史成本折舊法,沒有考慮到房產價值的增加,故結果可能偏低。


對於此,有不少學術論文和相關報告重新評估了房地產對經濟的貢獻,其結果往往高於國統局官方數據,社科院就是其一。

所以,相對來説,社科院的數據也許更加有參考性。

那麼,這10%多算不算貢獻大呢?


剛剛過去的2018年,消費支出為經濟增長貢獻的大頭,對GDP貢獻率達到76.2%。再去掉房地產投資的12%,其他渠道的經濟貢獻,諸如淨出口、農業、工業、基礎建設等等,只有那麼10來個點可以分了。

由此可見,房地產常年10%以上的貢獻率,可以説是非常高了。這台高速引擎,一直運轉得很猛烈。


可是,就算是Tony Stark的人工心臟,也有壞掉的時候。長期高速運轉的引擎,會不會影響汽車的其他部件,又會不會哪一天像河豚一樣膨脹到極限然後巨幅萎縮。關於這些,社科院也作出瞭解答。


02

2018為房地產與經濟的平衡點


《報告》稱,房地產對經濟增長存在正向的拉動效應與負向的擠出效應。


房價水平較低時,正向拉動效應超過負向擠出效應,此時房地產的發展有利於經濟增長;房價水平過高時,負向擠出效應將超過正向拉動效應,不利於經濟增長。


《報告》基於2003年至2015年中國285座城市等數據的分析,綜合利用計量回歸等方法,測算了房地產對經濟增長的正向拉動效應與負向擠出效應。研究發現,房地產對經濟增長負向效應,超過正向效應的臨界房價收入比為9。


以上又是什麼擠出,又是什麼拉動。讀着都覺得煩,和我當年的碩士論文一樣不接地氣。其實一句話説白了,就是房價不能超收入太多,不然得不償失。


土地財政本來是一種很好的模式,從香港那裏搬運(借鑑)來的,以土地出讓金代替收不動產税的方式,來把用於基礎建設等的税收費用分攤到開發商的土地成本上,從而轉化到高額的房價上,再利用不斷建設完善的配套來吸引人農村人口進城買房,完成城鎮化任務,同時帶動房價上漲,然後地方繼續拍賣土地收出讓金,良性循環。


可是,中國人民可不管房子的什麼地段、商業、交通、物業等配套,咱機智的炎黃子孫只看預期,追漲殺跌,猛加槓桿,不僅要住,還要賺,若賺的好,不住也罷。


這就導致市場需求超實際需求,看漲情緒從個人傳遞到企業,企業紛紛把大量資源投入到房地產投資性資產中而拋棄實業,實體經濟受到極大衝擊,上月海馬汽車拋售400套房產,便是房產時代中國很多企業的一個縮影。


以上只是正向和負向的某一個方面,具體房價對經濟的正負效應還有很多,沒個幾百頁的pdf是説不完的,這裏就不再贅述。


反正,關於這個,《報告》中還給出了非常關鍵的一個信息:

按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算,2018年中國房價收入比為9.3,剛超過拐點9。


這預示着,收入不變的情況下,房價再漲,對經濟就是弊大於利了。


9的意思是,一整個家庭不吃不喝,9年買一套該城市平均面積的商品房。


可是,一線城市動輒不吃不喝幾十年買不了一套房,房價收入比早就超過20了,三四線城市有的卻還不過5,為什麼反而一線城市的房地產不停在驅動經濟發展,而三四線城市的房產卻很多都是泡沫呢?



03

流動的人口,流動的經濟


因為,《報告》得出的房價收入比拐點為9,是基於把整個中國當成一個經濟體來對待的。


但中國現階段人口流動性巨大,往往不能把一座城市的房產和收入與其他城市獨立起來。

拿一線城市來説,北上廣深的房子經常是外地人入場的“門票”,可能有無數來自五湖四海的家庭,掏空兩代人積蓄想在這落户生根,如果把家庭支持也算作收入的話,他們的收入遠不止自己的工資。


還有一些暫時在一線城市的漂泊者們,他們可能由於資金等原因,已準備好幾年以後榮歸故里,那麼這裏的房價無論是10萬還是20萬,都不會影響他們買房與否的決策,也就不會對這個城市的樓市影響太大。


同理,身處三四線城市的父母,收入本應購買自己城市的房產,但卻為一二線城市的孩子供了首付。本來用於本經濟體發展的貨幣,流向了其他地方。


所以,分化到各地,房價收入比9的理論並不能一概通用。


一線城市即使房價收入比已經突破天際,但扛了這麼多年也不見得有多大風險,上週深圳的224億土拍,也反映了房企們對這個城市的高預期。三四線城市即使房價收入比不足5,仍然供大於求風險重重。


但放眼全中國,2018年的9.3過後,還是意味着整體房價對整體經濟的影響,已經出現拐點。


04

政策,是中國房地產的靈魂


任澤平有個金句:房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融。


但很顯然,在中國特色下,這句話應該改成:房地產長期看政策,中期看政策,短期還得看政策。


中國的政策有着對市場以及市場預期的強烈控制作用,以至於成為直接影響房地產走勢的第一要素。就像《人民日報》上一則不足二十平方釐米版面的房產消息,可以影響中國二十年。就像一句黑貓白貓,竟然撬動了深圳改革開放的四十餘載。


那麼,接下來的政策會是怎樣呢?


假設你是一位政策制定者,你至少會參考一下中國社科院發佈的報告吧。


而這次報告中的一些數據,已經透露了太多信息。


近兩年的樓市怎麼走,不言而喻。


本文經授權轉載自大鬍子説房

· End ·

點亮好看

樂於分享

 




https://hk.wxwenku.com/d/201134541