注意,這些城市的房價很難再漲了!

騰訊房產2019-07-12 06:29:09




本文經授權轉載子木聊房

作者:子木

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所周知,全國房價在2019年5月的三令五申中,徹底熄了火。


除了像成都、武漢、杭州這種限價政策下新二手房價倒掛嚴重的城市,偶爾還能聽到百人搶房搖號的「舊聞」,其他城市一律開始「高位橫盤」


回顧上輪房價大週期,讓人感慨。


全國性的去庫存加上棚改紅利,整個市場情緒化失控。該漲的地方漲,不該漲的地方也漲,有錢的買房,沒錢的也買房,不惜借高利貸對賭行情的炒房客,不在少數。


結果賭天賭地,沒賭過詭譎多變的調控法令,這屆炒房客大都輸得連褲衩都不剩,不過永遠會有不死心的投機者,願意輪班站在高崗上,幻想着套利後的喜悦,下一輪還會看到他們的身影。


當下,庫存是去完了,但副作用同樣明顯,房價泡沫撐大了幾層,居民負債繃到了極限。當務之急只能進入「螺旋上升理論」的第7步——居民收入提高。


至於螺旋上升理論我在之前的文章裏具體講過,房地產週期有一套恆定不變的公式:


金融加槓桿—地方借貸—基礎建設—房地產開發—房地產加槓桿—向居民轉移—居民收入提高—居民自身槓桿降低—房地產泡沫消失。


為了讓房地產泡沫降下來,防範系統性金融風險,只能通過不斷提高居民的收入來對衝負債,與此同時,也起到了夯實房價,培養下一茬購買力的作用。


俗稱,培養韭菜。



所以在今年7月的第一天,政策就開始佈局了,個人和企業馬上會迎來一大波紅包雨:未來車輛購置税按實付價計税、ETC車輛通行優惠力度加大、不動產登記費降低、多地調整住房公積金上調繳存基數……


接下來,這種落到腳跟的普惠政策會輪番出台,直至讓居民槓桿迴歸到可接受的限度。


不過這些都是小惠小利,讓人震撼的還是前段時間發佈的舊改政策。


釋放4萬億的流動性,涉及一億人次,算起來,整體影響效果堪比09年的四萬億。


雖然這部分資金不會像棚改那樣直接塞給老百姓,讓他們以買房的形式刺激房價上漲,但是舊改會間接拉動老百姓消費,例如裝個電梯,改個水電,換個窗户,做個裝修等等,整個地產相關的下游產業又被盤活了。


本以為可以橫盤幾年的市場,但在這一波接一波的紅利刺激下,縮小了與下次起點的距離。至於下一輪何時到來,目前還沒有任何跡象可以表明。


但是我們看到週期大漲後的城市,個個「位居高位」,咄咄逼人,它們還會繼續跟上下輪週期嗎?


(全國6月二手房均價TOP100城市排行)


2


前幾天,澎湃新聞結合多個數據機構發佈了一份榜單:“2019年全國主要城市房價收入比排行”。


「房價收入比」這個指標,一直都是熱點,某種角度,可以反應一個城市房地產的健康程度。


(2019年TOP100城市房價收入比排行


大多數人看到這份榜單後,只是匆匆找到自己所在的城市,看一下排名,然後發出感慨或抱怨的聲音,並沒有挖掘出其背後有效的信息。下面子木幫大家詳細盤述一下。


首先,房價收入比=每户住房總價÷每户家庭年總收入,也可以説,這個城市一個家庭不吃不喝花多少年才可以買起當地一套房子。


網上有一個2009年北京的例子。


如果在2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米,按單價25000元/平方米計算,平均200萬左右;若以工作五年的中產階級家庭為單位買房,假設夫婦月工資為6000元,則家庭月收入達到12000元,年收入為14.4萬元,這樣房價收入比則為13.8。


但是2019年呢,這個數值飆升到了31.23。


十年間平均工資沒怎麼漲,房價沒命的漲,十年前,全家不吃不喝13年可以買到一套房,十年後全家不吃不喝得用31年多,恐怖如斯。


所以很多人説,現在的房價,尤其是深圳的36年,家庭收入已經與房價嚴重偏離,整個樓市藴藏着巨大的泡沫。


這也是多數空軍的主要論點之一。


那麼換句話説,根據此圖,無論是當年世界銀行專家黑馬先生給出的合理範圍3-6倍,還是前幾天社科院根據經濟指標測算出的9倍,中國主要城市基本全軍覆沒,均偏離正常值,房價就該跌。


事實是如此嗎?



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其實一個地方的房價合理性,從來不是用人均工資去衡量的,而是取決於整個城市人口財富的平均值。


這也就解釋了為什麼廈門社會平均工資7000元/平米,但是房價可以躋身四大一線城市之中,達到4萬/平米,島內的核心區房價更是達到5.4萬/平米。而且經久不衰,始終跌不下去。


這是因為福建人都有一個夢想——在廈門有一套屬於自己的房子。換句話講,廈門的房價是由全福建有錢人支撐着。


所以很多購房者在抱怨房價和工資極度不符的同時,一定要了解你這個城市是否有外來人口流入,而且這部分人口的財富是否高於當地一般居民?


如果沒有,房價收入比懸殊就是泡沫,如果有,説明城市的房價合理。


那麼用什麼數據去反映上述結論呢,我認為一定要參考下面兩個重要指標:


1.人口淨流入量

2.商業環境指數


人口淨流入量,大家比較熟悉,這裏主要講一下,商業環境指數。


商業環境是集合人才指數、私營經濟活力指數、經營成本指數、創新指數和物流指數等指標綜合下來的數據,比人均名義GDP還要重要。


因為一個城市的財富主要是由私營經濟和國營經濟組成的。而私營經濟提供的就業崗位佔比可達70%,甚至有的城市達到了90%。


所以很多人説,我們這個地方GDP很高,但為什麼平均工資都很低,大家都很窮呢?就是因為商業環境差,私營經濟佔比小,導致了嚴重的貧富分化。


如果這樣的城市沒有人口流入,那麼樓市房價的支撐力會很薄弱。


在2018年福布斯中國推出的「最佳商業城市排行榜」中,我們看到了當下中國主要城市商業環境格局。


(2018年TOP100城市商業環境排行


其中,榜上前五位分別是北京、上海、廣州、重慶和南京。前十名新上榜的有成都和西安。而排名明顯下跌的,當屬「西北五俠」,烏魯木齊、蘭州、呼和浩特、西寧、銀川。


換言之,整個西北,已經成為了中國綜合商業水平發展的塌陷區,這些城市人均收入低,且貧富差距懸殊,而且常年處於一種自足常樂的狀態,即使發展也無從下手。


其次是山東,整體商業環境與日下滑,強市青島、濟南均下滑6位。所以此前濰坊市某委書記在南方諸市考察完後,痛心疾首,發表了萬字講話,《感覺跟南方不在一個時代,究竟該向他們學什麼?



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根據上文,我們可以得到一個清晰的思路。


一個城市的房價是否透支嚴重,能否在下一輪週期到來跟上上漲步伐,首先要看其房價收入比是否合理,其次要配合人口淨流入和商業環境,做綜合考量。


如果一個城市房價收入比高,但是人口和商業環境優質,説明這個城市屬於合理範圍,如果一個城市房價收入比高,但人口流入和商業環境差,説明這個城市的房價漲幅透支嚴重,很難跟着下一波行情。如果房價收入比低,人口和商業優質,説明這個城市的房價有很大的潛力。


大家可以根據這個邏輯,自由組合三個條件。那我們對照着兩幅圖,基本可以判斷出每個城市所屬的情況。


前二十名中,例如像三亞、石家莊、温州、保定這些城市,均屬於房價收入比高,人口流入差,商業環境差的城市,這種城市房價位居高位,很難承接下一波漲幅。


而像蘇州、武漢、東莞這些商業環境優質,人口淨流入強,房價收入比處於第二梯隊的城市,在未來依然就較強的增長動力。


在房價收入比中等的城市裏,重慶比較突出。人口達到3101.79萬,2018年還淨流入了15.88萬人,商業環境全國排名第四,這種城市雖然在上波房價增漲過一波,但是藴藏的潛力巨大。現在重慶能維持當下1萬出頭的均價,全靠巨量供應對衝,但是未來核心區的房價依然值得關注。


之後是貴陽,房價收入比處於中偏下,但是這幾年發展速度卓越,商業環境指數較去年上升了38位,人口也不差,較去年增量8萬餘人,屬於新興發展城市,會緊隨下一波大潮。


而像鞍山、株洲、銀川、烏魯木齊、膠州、東營等「雙低」的城市,這類城市人口持續外流,商業環境全國墊底,自然房價收入比低。因為除了剛需自住外,房產沒有任何可投資屬性。這也是老百姓用腳投票的結果。


最後再説幾句。


從一城一策開始,樓市分化已在路上,像過去那種一漲具漲,一跌具跌的樓市行情已經不復存在,未來大概率,很多城市不會像上輪週期一樣跟風大漲,樓市混亂,價值良莠不齊。


所以作為一名聰明的購房者,應該緊跟事態發展,用多維度指標衡量一個城市的未來。


畢竟選擇一個城市即是選擇人生的機會和平台。



來源:子木聊房

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