富人“大逃亡”,豪宅被狂拋,温哥華樓市入冬!

華爾街見聞2019-07-11 17:00:18


本文來自華爾街見聞(ID:wallstreetcn)編輯位宇祥,文中觀點不構成投資建議。


温哥華的房產市場的自由落體動作仍在繼續,跌勢仍看不到盡頭,大批的豪宅在被蜂擁拋售。


然而,加拿大的其他主要城市,如渥太華、蒙特利爾和多倫多等,價格和銷量卻都在上漲。


温哥華這究竟是怎麼了?



01

温哥華樓市“量價齊跌”


一度火熱的温哥華房地產市場正在迅速降温,呈現出“量價齊跌”的趨勢。


大温哥華地區房地產委員會在7月3日公佈的數據顯示,該地區的多類型待售房屋綜合基準價格在6月跌至998700加元,較2018年6月同比下跌9.6%,較5月前值環比下跌0.8%,也是自2017年5月以來首次跌破100萬加元的整數關口。


6月售出2077套房屋,較5月前值環比下跌21.3%,較去年同期同比下跌14.4%。這一數值不僅比6月的歷史十年均值下滑34.7%,也創2000年以來的6月同期紀錄最低。


在分類售價方面,獨立單户住宅(detached)同比跌幅最大為10.9%,聯排別墅(Townhome)和公寓(condo)均跌超8.6%。


在銷量方面,公寓式住宅同比跌幅最大為24.1%,聯排別墅同比跌近7%,獨立式住宅同比跌2.6%。


雖然買家需求放緩且價格疲軟,大温哥華地區的待售房屋數量仍在繼續增加。6月新上市待售的房屋數量下滑10%,至4751套,但6月整體的待售房屋總數同比增長25.3%,至14968套,並較5月前值環比增加1.9%。


温哥華房產市場的這種情況已經持續很長一段時間了,3月份有4949個新房源上市出售,4月份繼續增長至5742個,在售房源比去年同期繼續暴增近50%。


與此同時,4月銷量較10年平均值腰斬,創下了近24年的最低記錄。5月份温哥華房價繼續環比暴跌9.7%,下跌速度堪比股票。



02

高房價與收入嚴重脱節


與温哥華相比,加拿大其他主要城市卻出現明顯反差:5月份渥太華同比漲7.8%,大蒙特利爾地區房價指數升6.3%,多倫多漲近2%,同時成交量同比暴增了17%!


温哥華出現這種獨特情況背後有多重原因,首先是前期漲幅過猛房價已經與收入嚴重脱節。



温哥華的房價在加拿大排名第一,但當地收入卻跟房價嚴重脱節:家庭年收入的中位數僅為7萬多加幣(在全加拿大排名第18),這還是税前收入,税後僅剩5萬多;平均收入僅6.5萬加幣,税後差不多僅剩5萬。


按照此前180萬的均價普通家庭不吃不喝36年才能買上房,即便按現在100萬的均價,也需要20年。



03

超高税費推高持有成本


造成上述情況的原因只有一個:大量的外來資金推高了温哥華房價,温哥華房市並非剛需支撐市,而是投資及其他需求為主的市場。


所以,温哥華的房屋空置情況在整個加拿大最為嚴重,且越豪的社區空置越嚴重也就很好理解了:在出台空置税前政府對空置情況摸底的結果顯示温哥華地區有2.5萬套住宅處在空置狀態,在全國首屈一指。


房價最高和空置率最高的組合給空置税的出台亮起了綠燈,全球最早開始實施空置税的主要國際城市就是温哥華。


温哥華市議會早在2016年就提出了徵收最高2%的空置税,2017年1月1日,議會正式通過了房屋空置税 (Empty Homes Tax)議案,税率為1%,但温哥華市府給予業主6個月的寬限期,讓業主有時間將物業出租。



但剛出台後力度顯然不夠,當時大温房價並沒有受到空置税出台的影響,房價甚至還略有上升,特別是空置税本來想要重點關照的對象:公寓,其價格漲勢尤為明顯。


真正的力度大的是隨後温哥華所在的BC省在2018年11月底通過的省空置税(BC省空置税要和温哥華空置税疊加徵收,實際上還要再疊加房產税),這項税收不像温哥華市還給那麼長時間寬限期,而是直接“回溯繳納”:自2018年1月1日算起,不論業主類型,只要不是省納税居民,其持有的房產需要上繳房產價值的0.5%作為投機税,此後每年徵收;2019年開始外國投資者和太空人家庭(丈夫在國內賺錢,把老婆孩子留在温哥華)需要每年繳2%;加拿大公民和永久居民,不是BC省居民需要繳1%;加拿大公民和永久居民並且是BC省居民需要繳0.5%。


也就是説對於大多數温哥華豪宅和投資物業的持有者而言,税負從原來的房產税1%左右,疊加温哥華市的空置税後漲到了2%尚且可以接受,但BC的省税一來一下子就從2%到了4.5%!


(地税1%+温哥華空置税1%+BC省投機税0.5%+2%外國投資者和太空人家庭税)


為了降低每年高達近5%的高額持有成本,温哥華的豪宅市場出現了賤租熱潮,只不過變成低收入人羣羣租房的豪宅以後可能慘不忍睹,不想“被糟蹋”的房主們只能降價拋售。



比如,一棟在2018年4月以606萬加元買入的中式豪宅,就以399萬的價格打折促銷拋售。


(更多詳見見聞VIP內容:全球新一代房產税撲面而來 “領頭羊”温哥華已指明前路?)



04

温哥華富豪們“大逃亡”


大批的豪宅被蜂擁拋售,除了超高持有税之外,可能還要和不久前的一起“小小”法院判例有關。


一位名為林泰光加拿大華人,最近在温哥華所屬的卑詩省最高法庭上被判坐牢8年,同時海景豪宅被沒收。


從表面上來看,該判決“罪有應得”:2014年,林企圖攜帶35公斤海洛從温哥華機場入境被抓。2018年林認罪,8年屬於輕判,主要考量是林只是一念之差,幫人帶貨想掙快錢的“初犯”,其有良好的教育和受僱傭背景,在此案前無任何犯罪記錄。


這一判決的關鍵不在於販毒和輕判本身,而在於林的豪宅跟販毒無法建立直接聯繫,這推翻了無罪推定原則並建立了讓在温哥華有家有豪宅的富豪們變得更加恐慌的判例。


所謂的無罪推定原則意指一個人在法院上應該先被假定為無罪,除非有充分的證據被證實有罪。


在沒收林豪宅這件事上,卑詩省最高法庭竟然做出了“有罪推論”:雖然沒有任何證據證明林的豪宅是用毒款購買,但法官認為:林泰光每年報税時都宣稱自己的收入只有47000加幣,但其奢華生活方式需要遠高於該收入的資金來支撐。


加拿大法院在沒有確鑿直接證據的情況下,通過有罪推論將面朝大海的豪宅就這樣給沒收了,這讓温哥華的豪宅所有者們膽戰心驚。


温哥華很多豪宅成交都是全款現金付清,甚至還有願意只用比特幣成交的所謂房東,而很多豪宅所有者每年在温哥華的報税收入竟然在貧困線上下。這些人若按照林的判決先例,豪宅都可能被沒收。


上面提到,温哥華的房價與收入嚴重脱節——居民中收入前2.5%的人才有能力揹負房貸買房。注意是貸款買,若按報税收入計算,98%的人連貸款的資格都沒有!


而温哥華很多豪宅成交都是全款現金付清,很多豪宅所有者每年在温哥華的報税收入竟然在貧困線上下。這些人若按照林的判決先例,豪宅都可能被沒收。


(更多詳見見聞VIP內容:大批豪宅被蜂擁甩賣 温哥華富豪們的“大逃亡”)



05

“大隱隱於市”:多倫多


温哥華本身的税收和法治環境,對買家們的吸引力也在大大下降,被拋售後的資金,開始流入加拿大其他城市,也是温哥華和加拿大其他城市表現出現巨大反差的背後因素之一。


多倫多等城市有大量的移民湧入,且大多數都是中產家庭,除了剛需和收入對房價有較好的支撐這一經濟邏輯外,還受益於富豪們對加拿大房產“投資理念”的轉變:從“富豪扎堆”變成了“大隱於市”。


多倫多由於持續地大規模人口湧入,已經成為北美人口增長最快的城市,且住房出現嚴重供給不足的情況。



2017年7月至2018年7月,多倫多新增7.7萬多名新居民,是整個北美排在第二名的鳳凰城的三倍以上。


與此同時,供給卻在暴跌:加拿大抵押貸款和住房公司的數據顯示,今年前五個月多倫多地區房屋開工率暴降24%,住房竣工面積同比暴降22%。


一邊是人口湧入,另一邊是供給緊縮,造成了住房緊張的情況,所以現在多倫多經常出現房子一掛出來,就出現數百人看房,競價租房的大戰場面;另外由於政府的公平住房計劃,租金最大漲幅每年被限制在2%以內,更加劇了供應緊張。


不論是從政策環境還是經濟基本面來看,多倫多當前的吸引力都遠勝温哥華。


(更多詳見見聞VIP內容:大批香港精英“迴流” 温哥華地產有救了?)



全文完。

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