深圳土拍熱背後:住宅用地稀缺 房企“解套”邏輯凸顯

V房產2019-07-10 12:08:08

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“80組房企參與、130餘輪競拍,5宗地溢價率均達到45%、全部地價觸及限價上限。”今日,深圳首次集中出讓5宗住宅地塊,成交總金額達到223.84億元,刷新了深圳住宅地塊成交歷史記錄。


深圳首次集中出讓土地的盛況引發業內關注,住宅用地供應稀缺、樓市成交量走高、高價地急需“解套”,成為這次深圳土拍大熱的背後原因。

5宗地全部觸及上限成交


據公開資料顯示,此次出讓宅地的總建面達68.97萬平方米,掛牌起始價共計154.35億元,最高限價達223.84億元,最終5宗土塊全部觸及最高限價,成交金額最後就鎖定為223.84億元。


據悉,今天參與競拍的房企包括金融街、中海、萬科、龍光、華潤、招商、越秀在內多家大型房企。根據成交結果顯示,越秀地產、龍光地產、中海地產、電建地產、平安分食了5宗地塊。


在5宗土地中,面積最大的為位於光明區觀光路北側、明政路南側的A510-0151號宗地,土地面積46019.51平方米,建築面積184070平方米,掛牌出讓起始價37.29億元。現場報價很快達到了最高限制地價,進入競配建階段。經過幾家企業輪番舉牌,最終,中海房地產集團有限公司以54.08億元的價格,外加配建42330平米人才住房的代價競得該地,溢價率約45.03%。此外,最高價地塊是龍光地產以65.85億元競得的深圳市龍華區民治街道地塊,該地塊競拍超過130輪,在觸及最高限價後,其中配建人才住房36700平方米,溢價率45%。


深圳5年僅供應21宗宅地


從供應端來講,深圳住宅用地稀缺成為此次土拍熱的重要原因。明源地產研究院執行主編艾振強認為:“深圳可供的住宅用地極少,房企能夠熬得住,即便拿貴一點也在所不惜。”


事實上,深圳的住宅地塊供應稀缺的特徵較為明顯。根據中原地產提供的數據,以2014年到2018年為例,深圳住宅用地分別供應為1宗地、4宗、4宗、2宗、10宗,合計也僅供應21宗住宅土地,而今日也是2019年深圳首次集中供地。


此外,在深圳的土地出讓結構中,商業和工業用地佔據較大比重。以2018年為例,深圳成功出讓的61宗土地中,其中商業和工業用地佔絕大部分,僅有10宗居住用地,其中6宗被深圳人才安居集團或深圳大鵬人才安居有限公司拿下,均是70年自持地塊。因此,對於土地資源極度稀缺的深圳來説,每一次的住宅用地出讓,都能夠引起開發商的爭奪戰。中原地產首席分析師張大偉認為:“因為土地供應稀少,所以房企拼搶激烈。”


中原地產提供數據


深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁也告訴新京報記者:“5宗住宅地塊一次性公開出讓,這在深圳土地市場多年未見了。眾所周知,深圳在全國都是一個土地資源最緊張的城市,住宅用地長期供不應求,即便有土地出讓,也多以商業和工業地塊為主。因此,一遇到住宅用地的招拍掛,開發商都比較關注,競爭激烈。”


深圳樓市回暖,新房成交創近三年新高


深圳土地市場熱度回升的背後也是深圳樓市回暖趨勢明顯的表現。艾振強認為:“經過前兩年的壓抑,今年以來,深圳市場的成交量上升明顯,未來向上動能依然充足。”


尤其是在剛剛過去的5月,深圳住宅成交套數創近三年新高。據深圳中原地產統計數據顯示,今年5月份,深圳新房住宅網籤4605套,環比上升70.3%,網籤面積44.2萬平方米,環比上升71.6%,新房住宅網籤量創三年新高。


在成交量上升的情況下,深圳樓市的庫存也在快速下降。截至2019年5月底,深圳全市新房住宅存量為296.8萬平方米,根據過去一年平均成交量計算,去化僅需11個月。


合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌表示:“深圳土地市場的瘋狂與最近全國樓市、土地市場的回暖有很大關係,目前,一二線和三四線城市樓市分化嚴重,一線城市以及部分二線城市住房需求量大、供應相對不足,開發商看好後市發展,進而拿地佈局。”


高價地或面臨盈利難題


雖然深圳土地市場和樓市雙雙回暖,企業拿地熱情高漲,但是在土地成本高企和限價的壓力下,這些高價地也或許將面臨着盈利的難題。


今日,龍光地產以65.85億元競得的深圳市龍華區民治街道地塊,樓面地價已經達到每平方米6萬元,而電建地產和中海地產競得的光明區兩幅地塊的可售樓面價也將達到每平方米4萬元,越秀地產競得的寶安區的地塊樓面價也達到每平方米5萬元以上,對比周邊樓盤的售價,可謂是“麪粉貴於麪包”。


對此,張大偉認為:“房企豪賭政策放寬,按照目前這些土地的拿地價格,這些房企將面臨巨大的資金壓力,和預售限價壓力,按照目前的政策,這些項目很難盈利,成交地塊的樓面價基本都刷新了區域的歷史記錄。這種情況下,企業豪賭政策放開,市場活躍。但從目前深圳的平穩市場看,這些企業很難獲得滿意的入市價格,拿地入市的壓力增加。”


艾振強認為:此次房企敢於拿下高價地背後還有解套的原因,雖然目前地價高,但是遲早都能解套賺錢,經過今天的土拍,大家之前覺得被套的房企就瞬間解套了,對於一些想進入這個市場的房企來説即便不賺錢,能先進來也是可以的。


(End)

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