展望杭州:城東新城與蕭山市北會拉平嗎?丨樓市大腦No.642

維維説房2019-07-10 10:20:25

浙江影視娛樂頻道週一至週五晚間22:10播出


都是杭州CBD的自然延伸。

樓市大腦No.642


有趣的樓市規律 有用的買房建議


文字整理丨張飛天

嘉賓丨方張接


乍一眼看城東新城和蕭山市北,會覺得這兩個板塊隔江遙望,幾乎完全沒有交集。

 

所以我們在討論城東新城與蕭山市北是否能拉平之前,得先解決兩個問題:

 

一、城東新城和錢江新城是什麼關係;

 

二、蕭山市北和錢江世紀城是什麼關係。

 

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「擁江發展」最大的兩台發動機,當然是錢江新城和錢江世紀城,而城東新城和蕭山市北正好是這兩個板塊各自的延伸。

 

事實上,城東新城和錢江新城還同屬一個管委會。不過城東新城還有另一重身份——它是武林廣場和錢江新城的銜接帶。

 

近兩年崛起的蕭山市北,跟錢江世紀城也是接壤的,同樣也是錢江世紀城的自然延伸,它的發展少不了錢江世紀城的助推。

 

如果把時間推到N年前,我們在聊錢江新城的時候,會覺得將來一定很美好。但是那時候的城東新城筧橋一帶,有些住宅樓盤卻賣得很疲憊。

 

現在的錢塘江南岸一帶,彷彿又重現了當時這種的狀態——大家都看好錢江世紀城的發展,但蕭山市北卻依然還有流搖現象出現。

 

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再看兩個區域的住宅表現。

 

城東新城的新房價格線是4.65萬/方左右,而蕭山市北的新房價格線在3.8萬/方左右,價差有八九千。

 

從搖號熱度來看,城東新城肯定不屬於熱門板塊,33%左右的搖號中籤率已經算板塊內非常低了;而蕭山市北的分化現象特別明顯,有的樓盤中籤率可以低至個位數,但有的樓盤卻依然會流搖。

 

兩個板塊的搖號熱度差異這麼明顯,有開發商的原因,也有產品本身的原因。

 

城東新城的產品類型比較一致,普遍是120方以上的大户型,100方以下户型的選擇面極其窄。

 

而蕭山市北的產品類型很豐富, 90方左右的户型不少,同時也有130方以上甚至160方以上的大户型。

 

不過蕭山市北和城東新城的二手房價格,差距比新房價格要小得多。

 

目前蕭山市北的二手房價格,不少都能到四萬以上,而城東新城普遍也在四萬多,能賣到五萬以上的不多。

 

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以五年為時間軸,城東新城和蕭山市北能否拉平,房價是其中一個觀測點,但它的背後得有城市資源的支撐。

 

從板塊能量來看,這兩個板塊有打成平手的可能,也同樣互有勝負:

 

一、都是杭州錢塘江南北兩岸CBD的補充。

 

二、它們都處在樞紐位置,但杭州東站的能級比南站高得多,並且南站還不處於蕭山市北的區域版圖內。不過,蕭山市北還可以受到蕭山國際機場的帶動。

 

三、濱江區的外溢會大量湧向蕭山市北,並且會遠遠超過武林廣場和錢江新城對城東新城的外溢作用。

 

從整個杭州「擁江發展」的格局來看,當城市發展的歷史車輪滾滾向前的時候,這兩個板塊吸收到的能量,其實可以是相對平衡的。

 

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但在當前的「能見度」內,城東新城的城市資源還是遠遠好過蕭山市北。

 

蕭山市北現有或規劃的地鐵線路有四條,但其它的城市規劃很弱,比如至今還沒有一個拿得出手的購物中心。

 

城東新城現在雖然也沒有,但年底就會有萬象匯開業,接下來還會有十字天幕街、白石會展中心等。

 

所以接下來幾年,城東新城城市資源的爆發力,目前看起來會強過蕭山市北,以後蕭山市北會不會跟上,還不知道。

 

但是五年時間,其實足夠做很多事,來給城區發展注入強大的動能。



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總編丨葉建英 編輯丨張飛天 出品︱裘維維

常年法律顧問︱浙江豐國律師事務所 陳松濤

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