酒店式公寓價格也混亂,可以從三個維度去思考丨維維問答No.712

維維説房2019-07-10 10:20:09

購買這類產品,要注重資產安全性。


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聲音|裘維維

文字整理|劉戀


weiweishuofang

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@雙扣大王

維維老師,我有90來萬現金,沒有房票。請問大悦城的酒店式公寓怎麼樣,我看中LOFT的户型,總價説190萬起,精裝修,值得買嗎?主要看中它在地鐵口,樓下有購物中心。

 

答:盯着大悦城酒店式公寓的人,其實主要都盯着這兩個方面,購物中心和地鐵。這就像它的左膀右臂,地鐵帶來人流量,購物中心則吸引着四面八方的人氣。自從大悦城開張後,甚至有城南的居民都跑來它的滑雪中心、風洞體驗館辦卡。

 

這就是一座成功購物中心的魅力,它的影響不只侷限於區域,甚至在整座城市。這樣一來,購物中心帶來的標籤感就體現了,例如別人問你住在哪裏,你説住在大悦城,對方就能迅速知道在哪。

 

鐵口,大悦城之上,造就了這個酒店式公寓的獨特性。如果要類比,它很像錢江新城萬象城樓上的悦璽。到現在,悦璽的出租率與回報率,在整個杭州來講,都數一數二。不管大户型小户型,不管是賣還是租,都很靈活。大悦城也能如此去想象,它代表了另外一個地標。


當然和悦璽不同的是,年代不一樣,大悦城的產品精進了不少。户型空間上,190萬總價的那批LOFT,樓上規劃有兩個房間,實現了更多的居住功能。房子精裝修交付,還設置了智能家居,等等。樓下的地鐵10號線雖然在建中,但腳步聲鏗鏘有力,有亞運會的倒計時擺在前面。夠得着的話也買得到的話,就去入手吧,昨天一下子首批房源就售罄了,等等下一批或者看看有沒有漏出來的。

 

weiweishuofang

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@丁博

維維老師,我手裏有80萬,想買一套雙鑰匙有地鐵的酒店式公寓,給家裏老人住和投資用,請問有什麼好的推薦嗎?最好要近學院路的地鐵站。

 

答:剛剛提到的大悦城酒店式公寓,就是靠近學院路和地鐵站,只不過它不是雙鑰匙。但從你的需求出發,是家裏人要住的,那雙鑰匙的意義並不大。尤其是老人,樓上出租自己住樓下,居住感受不會很好吧。可惜大悦城的平層基本沒得選了,這有點麻煩,原本平層最適合你們的需求,老人住着也方便。

 

除此之外,想離學院路近一點,雖然申花還有其他的這類產品,但基本都是非品牌開發商的項目,不在我們的推薦範疇中。能看看的還有一個,申花栢悦公館,是中樑和一個小開發商合作的項目。如果能沿着地鐵10號線再往北一點點,選擇就豐富一些了。像中城匯這樣,也比較合適。樓下是購物中心,有熱鬧的幼兒園,大片的住宅,有地鐵站,居住氛圍差不了。

 

還有祥園路以北的杭行道,也是地鐵上蓋項目。這一帶有比較多的酒店式公寓,還能關注的有運河萬科中心,它雖然不靠地鐵,但地理位置理想,在花園崗街上,總價100來萬就夠買一套了,還是雙鑰匙。

 

weiweishuofang

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@kirk

請問投資地鐵5號線萍水街口的洋人街小產權公寓,40方左右,層高4.75米,總價123-140萬,值不值得?謝謝。

 

答:我們一直以來的立場,都不建議購買那種,連開發商名號都不敢打出來的房產品,更別説是產權模糊的了。尤其是酒店式公寓,有些拿地成本低,魚龍混雜。簡單來説,如果你信任這個樓盤,選擇它也行。但問題是,這個總價,有其他選擇啊。你可以看看在同等價位上,還能選到哪些比它更好的,更靠譜穩定的產品。

 

就這周邊,這個總價位段其實選擇也有。你甚至可以去買西城紀的二手酒店式公寓,甚至藍鑽天成的。好歹已經交付,也看得到運營和出租情況,它們的靠譜程度,會比你看中的項目更高些。另外,130來萬,在整個城西北片區,也有不少新樓盤。例如北面一片,包括贊成星谷、栢悦公館,中城匯、杭行道、運河萬科中心這些項目,總價都符合,品牌更有保障。

 

如果一定要在地鐵口與品牌房企中,挑選一個更重要的條件,還是選擇品牌房企吧。這意味着未來的運營更有保障,不怕一萬,只怕萬一。我們曾經見過太多,不知名酒店式公寓佔據着非常好的地段,但開發運營很糟糕,結局只能是,樓盤的命運很悲慘。

 

weiweishuofang

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@白雪君

你好,富力中心的酒店式公寓怎麼樣?投資回報率是多少?

 

答:一個還沒賣的樓盤,投資回報率怎麼算?房價不知道,以後的租金你也不清楚。酒店式公寓是不受限價控制的,它就算想賣5萬也沒人能攔着,當然大量的房企,還是會隨行就市,根據周邊的承受能力酌情定價。以前我們大致可以猜到這樣的產品,大概會定什麼價格,一般都是周邊住宅房價的五到七折。但現在不行了,住宅都被限價,而非住宅不被限價,所以也猜不到。

 

你只能換一種方法對比,看看它是否實惠。一跟周邊的二手房比,就看看邊上像EFC這樣的酒店式公寓成交價多少,目前大概3萬不到;二是看周邊的租金多少,心裏有個底;最後看同等價位上,能否買到更好的。幾輪磨下來,是否值得買,也大致知道一二了。總體來講,未來科技城的前景很可期,板塊的出租回報率在往上升,承受能力也在增強。單就樓盤本身,富力中心的酒店式公寓產品,還是比較值得關注。

 

weiweishuofang

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@按時睡覺

我在海寧長安鎮的奧特萊斯附近,有一套盈都君悦的房子,要交房了。但隨着杭州放寬落户,它環杭優勢下跌,是否應該賣掉?

 

答:落户門檻降低,看起來似乎對不限購的產品有影響。但如果説你擔心杭州限購區的房子買的人多了,而限購區外的房子買的人少了,這個出發論點是不成立的。更何況,你的房子,雖然屬於海寧,事實上卻跟下沙大學城北在一起,這裏的實際居住需求不少。


落户門檻降低或許直觀上讓更多人擁有限購區的房票,但更直觀的是,整體關注度會更高,不僅是杭州市區,還包括整個大杭州環杭區域單純焦慮沒有必要,當然,如果你也能在杭州市區內落户了,還是可以儘量去做一個有房票的人,把盈都君悦換成更好地段或者更好的房子。而不必要去擔心,放寬落户了,就會撼動環杭的根基。

 

weiweishuofang

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@丹丹

我在君臨天下有套55方的小户型房子,大概能賣150萬,還清貸款後有100萬。想買翁梅江山雲著的97方,首付6成,要150萬,自己得借點,你覺得這樣置換,可以嗎?

 

答:君臨天下位置不錯,但再如何,這個房子太小了。想要住得好,就大膽去置換吧。雖然江山雲著不在臨平新城,但距離不遠,喬司也在杭州的發展軸線上。儘管這兩年喬司的人口居住密度在往上提升,可城市建設環節一直比較弱,不過接下來估計會不一樣了。

 

杭州的城市骨架在往外拓展,德勝的收費口,也要往外移到喬司一帶了,這裏將來會變得更加重要。而且邊上2.1萬的樓面價,也在預示着,接下來這裏的價格不便宜。當然,臨平新城更不便宜,估計都衝向3萬了。像江山雲著這樣的樓盤,不用搖號,實在令人費解。有想法,就去調整自己的居住結構吧。

 


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總編丨葉建英 編輯丨劉戀 出品︱裘維維

常年法律顧問︱浙江豐國律師事務所 陳松濤

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