二線城市樓市降温暗流湧動

V房產2019-06-30 09:17:41

創意圖片/新京報記者 王遠征


樓市庫存一直是市場的“晴雨表”,直接影響市場土地供應、商品房銷售。上海易居房地產研究院前5月《中國百城庫存報告》顯示,樓市一直火熱的二線城市庫存47個月來首現同比正增長,部分城市已走出此前低庫存的局面。


對此,業內人士解釋稱,因為部分二線城市政策面發生變化,5月份,隨着市場降温,交易量開始下滑,導致庫存數據出現反彈。由此預見,在二線城市房地產市場降温的暗流湧動下,二線樓市開始轉向。


庫存47個月首現同比正增長


6月19日,上海易居房地產研究院發佈前5月《中國百城庫存報告》(城市住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目,包括期房和現房)顯示,截至5月底,一、二、三線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬、22131萬和20069萬平方米,環比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%,同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。


值得關注的是,二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢,目前首次出現同比正增長,其庫存基本面開始發生變化,從側面反映二線城市有望轉向。


對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱,庫存數據首次正增長是一個很重要的信號。換而言之,過去幾年二線城市房價一直上漲,庫存消化也很快,反過來又促使房價繼續上漲。尤其是二線城市的人才落户政策使得各地的樓盤消化不錯。


不過,“近期二線城市的政策風險有所變化,最典型的是蘇州對於蘇州園區採取了限售等政策、成都對於相關銀行貸款利率進行了調整,這都説明部分二線城市政策面發現變化。”嚴躍進如是表示,到了5月份,隨着市場降温,二線城市房屋交易開始下滑,部分庫存數據出現了反彈。


海易居房地產研究院數據顯示,5月100個城市中,有57個城市庫存出現了同比正增長現象。類似南京、福州等低庫存省會城市,庫存同比增速分別達到了81%和72%。不過,也有濟南、合肥、鄭州、南寧、呼和浩特等省會城市出現庫存下降的情況。


樓市降温勢頭顯現


隨着部分城市走出了過低庫存階段,58同城、安居客發佈《5月國民安居指數報告》也顯示出二線城市的降温態勢。


上述報告內容顯示,5月份樓市“小陽春”終結,樓市熱度兩極分化,房價上漲動力偏弱。5月全國新房找房熱度環比下降2.4%,一線城市找房熱度環比微漲0.5%,二線城市出現較大幅度下行,降幅為4.1%。


2019年端午小長假期間,一二線城市數據也出現了穩中下調的跡象。中原地產研究中心市場報告顯示,二線城市調整比較明顯的城市有成都、南京、濟南等。


事實上,此前二線城市樓市火熱除了受需求影響外,也來自於土地市場的暗示。


據中原地產的數據顯示,截至6月17日,全國40個熱點一二線城市合計賣地金額高達1.4萬億,同比上漲幅度達到了20.7%。這其中大部分是二線城市的土地成交量。


據悉,4月份以來,土地市場升温就是從部分二線城市開始,特別是以蘇州、武漢、杭州等為代表的二線城市。


從城市分佈看,賣地最多的城市分別是杭州賣地1220億元,蘇州賣地827億元,天津賣地802億元,武漢賣地758億元。上述這些二線城市的賣地金額均超過了北京的714億和上海的670億元。


政策收緊,預期“轉涼”


在土地市場火熱的影響下,5月份以來,部分城市政策再次出現收緊。


據中原地產統計顯示,5月,各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次。雖然少於4月的60次,但連續兩個月房地產處於密集調控期。


6月20日,西安針對借落户政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區市場炒房等出台了房地產管控政策。其中提到非户籍人員在西安限購區域購房需要滿足5年社保的條件。


對此,嚴躍進認為,西安政策收緊很重要的原因是在全國70城房價指數排行中,西安新建商品住宅價格指數環比增幅連續6個月排名第一,屬於房價過快上漲的城市。


嚴躍進表示,目前來看,部分二線城市落户政策比較寬鬆,使得購房需求大增,炒房需求也出現上升。後續省會城市或二線城市,針對人才購房或會填補漏洞,這樣勢必會影響後續市場交易,進而帶動二線城市庫存的上升。


因為持續收緊的調控政策影響市場,5月購房者入市的積極性明顯減少。由此,張大偉分析稱,這一輪因為2019年初資金寬鬆導致的小陽春,在政策影響下,快速退燒。6月至8月,市場有可能進入新一輪的調整期。


與此同時,嚴躍進也認為市場行情正在變化。他稱,考慮到銀行貸款政策收緊等因素,預計住宅成交會繼續降温,未來幾個月要警惕庫存去化週期反彈的可能,此類反彈態勢又會影響相關城市的房價走勢。


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