資產配置多樣化,買寫字樓要注意什麼?丨維維問答No.710

維維説房2019-06-30 08:43:52

大宗資產,更要好好選。


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聲音|裘維維

文字整理|鄒虹

 

weiweishuofang

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@跨越山河

維維老師,請教一下買寫字樓要注意什麼?最近在關注未來科技城奧克斯中心的寫字樓,是地鐵5號線上蓋。我覺得未來科技城接下來會有很大的發展,從資產的角度看,投資這樣的寫字樓有價值嗎?

 

答:寫字樓是一個非常龐大的話題,如果要選擇的話,還是離不開好的產品和好的地段。奧克斯中心是超高層建築,現在正緊鑼密鼓施工當中,因為要趕在亞運會之前交付。從它開始往南到公共中心,都處在未來科技城的中軸線上,在這條中軸線上,以後能看到公共中心、中央公園、還有超高層的奧克斯中心,光想象一下,就非常有震撼力。

 

在地段這個角度上,地標感和封面感都是挑選寫字樓的標準,也就是它在這座城市中佔據了什麼位置。比如在錢江新城,第一能想到的會是華潤大廈,底下有萬象城、地鐵站,標籤感十分強。奧克斯中心也有點像,是地鐵5號線上蓋,它的地下室和地鐵是連通的,自身也帶有購物中心和五星級酒店。可以説佔據了未來科技城的C位。


寫字樓的開發是有技術含量的,超高層不是誰都敢蓋,因為需要專業。超高層的定位對於入駐的企業來説,是一種形象加分,同時也意味着寫字樓的建造標準比普通的要高不少,層高、立面、電梯、空調等都有嚴格要求像奧克斯中心由於是超高層,景觀視野也很好,中央公園、西溪濕地、甚至西湖山脈都是它的景觀資源。

 

加上今後火車西站起來後,這一帶的商業氛圍是比較厲害的。所以從資產的擁有性上,不論是外圍的條件,還是形象感和標籤感,奧克斯中心是符合基礎條件的,以後租户相應的承受能力也會比較強。不過寫字樓怎麼買這個話題實在太大了,需要專門開講。

 

weiweishuofang

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@如意

兒子剛工作兩年,早年為他買了融創·溪澗堂134方,本來很滿意,可後來去了濱江工作,房子空着,濱江又租房住。不知道該怎麼辦?住的話通勤時間長,賣了再買,擔心舒適度、得房率下降很多,又怕搖不到號。突然沒了主意,請教老師。

 

答:這個沒辦法解決,在濱江區買房勢必會碰到這個問題,一是買不到,二是不太有低密度的房子。即使把目光擴大蕭山區,以這樣的承受能力還是有限。如果是這樣,不如先租房。你可以把溪澗堂租掉,然後自己在濱江租一套好一點的房子住,其中的差價不會太大。

 

當然你也可以下定決心把它賣掉,然後重新再買,但是你所擔心的得房率下降,那是必然的,在濱江區和奧體很少有低層的房子。如果你願意接受澄品的洋房,那倒是可以的,但總價不一樣了,買房預算需要擴大一倍。

 

無法擴大的話,只能先租房過渡着,或者退一步買到南部卧城,雖然地理位置算不上核心,但在密集發展中,能在總價可控的範圍內,買到一套很好的房子。

 

weiweishuofang

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@陳小苗

維維你好,我在龍翔橋地鐵站附近工作,總價500萬左右,外地户口社保滿年限,有一張房票。希望通勤能在40分鐘以內,因為另一半在温州,考慮回温州方便點的位置,最好帶學區,請問有哪些樓盤推薦?

 

答:只能建議你密切留意艮北新城了,地鐵1號線到龍翔橋可以無縫對接,從七堡到東站也在一條地鐵線上,回温州就比較方便了。另外就是總價,在艮北新城,還能夠在500萬以內,買到一套還不錯的房子,無非就是需要搖號。

 

接下來艮北新城有楊柳郡,也有天悦江灣、公園1872的二期等,你都可以密切留意着。時間往後推一推,還會有錢塘博翠和越秀的現房項目。不想等期房,直接去買二手房也可行,比如楊柳郡以及它對面的那些房子。

 

當然也可以到城東新城,稍微總價低一點的是森林海尚,或者這附近的二手房,500萬左右可以買到一套三房。

 

weiweishuofang

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@Edward黃業利

融創杭京源和首開國樾,二選一怎麼看?

 

答:在地理位置上,杭京源還是佔據了優勢,但也有遺憾,它是帶有公租房的,這是很多買豪宅的人會在意的。另外,這兩個樓盤都存在同樣的不確定性,就是什麼時候開盤,開什麼價格。

 

從國樾目前的情況來看,它估計只能批到4萬8左右的價位,對於國企來説,就面臨着虧本的難題,所以估計會推遲開盤。杭京源也面臨這個難題,離它最近的樓盤是杭州大家,能不能捨得賣又是一個問題。總之,你就看哪個先出價格和開盤時間,再來做判斷。從產品來説,國樾做得不錯,杭京源更有創造性。

 

weiweishuofang

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@韻

老師您好,我有一套湖墅南路青莎閣163方的房子,想不好是賣掉去別的地方買新房,還是出租,賣的話能賣到多少一平方?

 

答:這沒有什麼值得糾結的,這套房子只要有人接手,當然賣。市中心雖然好,但也很怕一點,就是老房子碰上大面積,青莎閣就是這一類。它雖然有電梯,但還是比較舊,面積也大了一些。現在的163方,格局已經完全不一樣了。你要賣的話,就抓緊掛出,差不多4萬幾的單價,賣不了太高,畢竟户型過大。

 

賣掉之後差不多有800來萬,像濱江區的杭州壹號院、曉風印月都可以關注;搖不到的話,去選那些不用搖號但房子不錯的樓盤也可以,最典型的就是都會森林;包括在青莎閣附近,像申花、運河邊上的新樓盤,也都好過於它。這套房子不應該出租,就應該賣,賣低一點都值得,你可以有很多機會去換更好的房子。

 

weiweishuofang

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@紅蘋果

老師您好,手上沒房票,南岸晶都136方三房,東方悦府89方九月底交房,賣哪一套好?還有桂語朝陽和湘湖和院,綜合考慮買哪個排屋自住、投資更保值,謝謝。

 

答:顯然更應該賣南岸晶都,還是那個問題,房子老套了。它136方只有三房,物業、園區各方面也普普通通。有機會,這樣的房子應該找機會去置換。雖然它屬於濱江區,但濱江區也會在乎產品的變遷。最簡單的例子,比如換到附近的中海·雲宸、時代·濱江悦,也比它好很多。

 

至於你關注的這兩個樓盤,桂語朝陽價格不低,但中籤率反而更低,它的品質不錯,所處的位置也更有城市感,湘湖和院倒真的是低密類型。但是要先告訴你一點,排屋肯定不是用來投資的,有好的獲利空間那是意外,更多是實現居住價值。

 

在這一帶,排屋的投資價值,仍然是越城區越好,像此前的御江南,東方悦府邊上的悦虹灣都有排屋。從自住角度,買湘湖和院沒問題,衝着投資去沒什麼意義。



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提前劇透


 動車型都市圈:上海都市圈

◇特徵:每一節車廂都自帶動力

◇小圈:太倉(蘇州)、崑山(蘇州)、吳江(蘇州)、嘉善(嘉興)、平湖(嘉興)、啟東(南通)、海門(南通)

◇大圈:蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山、湖州


這 7 個城市本身都是一節一節的動車,每一個車廂都自帶動力,它們跟上海之間不是簡單的虹吸效應……



總編丨葉建英 編輯丨鄒虹 出品︱裘維維

常年法律顧問︱浙江豐國律師事務所 陳松濤

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