注意:在都市圈買房的三個原則︱德科地產頻道直播實錄

維維説房2019-06-30 08:43:51


維維導讀:城市越來越大,邊界在哪兒?都市圈買房,需要掌握哪些原則?劉德科同學,馬上要開啟2019六城落地課。本週六(6月22日),線下大課第一場·上海站即將開始。「維維説房」付費音頻或購房指南的新老用户,有時間,有興趣,均可申請落座。



直播演講︱劉德科

本文根據6月19日《2019購房課》熱場直播整理


上海、深圳、南京、成都、杭州、北京,我們對這六座城市的都市圈做了一個基本的描述。通過這種描述,你會大概瞭解這座城市以及這個城市所引導的都市圈,它的生成邏輯是什麼,它從哪裏來,它要往哪個方向去。這對我們買房有一些指導意義。


我們借用了一些概念,也發明了一些概念,來描述這些都市圈。



◆動車型都市圈:上海都市圈

◇特徵:每一節車廂都自帶動力

◇小圈:太倉(蘇州)、崑山(蘇州)、吳江(蘇州)、嘉善(嘉興)、平湖(嘉興)、啟東(南通)、海門(南通)

◇大圈:蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山、湖州


上海都市圈,每講一個城市都會講小圈跟大圈,小圈就是直接跟上海接壤的縣或者縣級市。


羅振宇前年在年終演講的時候,開了一個腦洞,他説,中國是一輛動車,動車跟傳統的火車不一樣,火車只有一個火車頭,帶領着後面的車廂慢慢往前走,但是動車不一樣,每一節車廂都配置了動力,都在推動這輛車往前走。 


他用這個來形容中國當然是妥帖的,但是用這個來形容上海都市圈會更妥帖。上海本身的競爭力毋庸置疑,無論時代怎麼前進,上海一定是璀璨的明珠;大圈上是「1+7」,上海是「1」,江蘇有「3」,南通、蘇州、無錫;浙江有「4」,湖州、寧波、舟山和嘉興。


這 7 個城市的 GDP 都非常厲害;哪怕是 GDP 不厲害的地方,政策也非常厲害。舉個例子,舟山 GDP 不厲害,但是舟山羣島是國家級新區,雖然現在不厲害,從政策的前瞻性來講,未來激活海洋經濟的橋頭堡就是舟山。 


所以,這 7 個城市本身都是一節一節的動車,每一個車廂都自帶動力,它們跟上海之間不是簡單的虹吸效應,不是簡單的「燈下黑」。上海不是黑洞,榨乾周邊所有的資源。


我們舉個例子,合肥。合肥崛起有很多原因,但是其中一個不可忽略的原因,是上海的產業外溢。原來上海跟合肥離得非常的遠,但是在高鐵時代來的時候,兩個小時就可以到,變得很近了,所以上海的產業外溢到合肥就變得有可能了。合肥現在產業很發達,在起始階段是上海的產業外溢。連合肥都能外溢,況且上海邊上的這 7 個城市。


蘇州是上海產業外溢而崛起的一個典型城市,包括嘉興、無錫、南通、舟山、寧波、這些城市,跟上海是共生關係,不僅僅是對上海的簡單的依賴,它們都在給上海本身的競爭力添磚加瓦。所以,這樣的都市圈是非常良性的。


《2019 年六城落地大課》第一場

時間:6月22日 13:30-18:30

地點:上海寶龍艾美酒店

上半場:劉德科-長三角一體化帶來的環滬機遇

下半場:恰空-上海購房不能忽視的N個問題


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◆榕樹型都市圈:深圳都市圈

◇特徵:樹冠大,樹幹粗,根枝盤纏

◇小圈:東莞、中山、惠州

◇大圈:廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶


◆竹林型都市圈:杭州都市圈

◇特徵:根系發達,雨後春筍層出不窮,生長快

◇小圈:海寧(嘉興)、桐鄉(嘉興)、德清(湖州)、安吉(湖州)、諸暨(紹興)、柯橋(紹興)

◇大圈:湖州、嘉興、紹興、衢州、黃山


◆雙頭鷹型都市圈:南京都市圈

◇特徵:東觀西望,通吃兩省

◇小圈:句容(鎮江)、儀徵(揚州)、溧陽(常州)、來安(滁州)、天長(滁州)、馬鞍山

◇大圈:鎮江、揚州、淮安、馬鞍山、滁州、蕪湖、宣城


◆蛛網型都市圈:成都都市圈

◇特徵:網格化,寡頭化

◇小圈:蒲江縣、大邑縣、金堂縣、新津縣、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、簡陽市

◇大圈:德陽、眉山、資陽


◆大壩型都市圈:北京都市圈

◇特徵:勢能巨大,定向灌溉

◇小圈:三河(廊坊)、香河(廊坊)、大廠(廊坊)、固安(廊坊)、霸州(廊坊)、永清(廊坊)、懷來(張家口)、崇禮(張家口)

◇大圈:天津、雄安



◆在都市圈購房的三個原則

◇原則一:當地人會不會買

原則二:有沒有軌道交通直通主城

◇原則三:是否接壤主城的強勢區域


這些概念對我們有什麼用?主要兩個作用。第一,茶餘飯後的談資,你下次跟人吹牛也可以這麼講;第二,就是我們在判斷一個城市,以及城市周邊區域,買房的時候,要把這六個概念植入自己的腦海,用這樣的概念去審視我們買房的行為,多多少少是有一些幫助的。


這些是理念性的東西,沒有直接功利化,但是簡單粗暴的概念,可以根植在你的腦海裏,它會對你的思維產生一些微妙的影響。


接下來講在都市圈內買房的三個原則。限定在我們講的這些核心城市周邊的區域,不管限不限購,在那些區域買房的時候,要注意的三個原則。 


第一個原則,當地人會不會賣?比如説你在上海,要去蘇州的太倉買房。太倉在行政區劃上不是上海市的,但事實上,以後一定是屬於上海市的,那麼你在太倉買房子,這個樓盤如果全是投資客買的,太倉當地的人都不買,就要謹慎。這是一條安全線。 


這也是我們貫徹執行「房住不炒」的一個邏輯。「房住不炒」是一個非常正確的道理,一個房子沒有居住價值,總有一天是要破滅的。


第二個原則,有沒有軌道交通(地鐵、輕軌、市域鐵路)通往主城?舉北京的例子,如果你要在霸州買房,你就要看有沒有地鐵通往北京市主城。因為地鐵是第一步,先不要管什麼產業、醫院、學校,這都是第二步第三步的事情。地鐵就像一個強有力的手臂,會把你拽入到這個城市的版圖裏面。如果地鐵不來,那就比較麻煩了,哪怕它的光芒照得你渾身發燙也沒有用。


第三個原則,是否接壤主城的強勢區域?都市圈邊上的這些縣市,跟中心城市都會接壤,但是要看有沒有接壤到強勢區域。舉一個例子,上海邊上的平湖是屬於嘉興的,它小部分接壤了上海的金山區,小部分接壤松江區。


上海最弱的兩個區,一個是崇明區,崇明區情有可原,是前兩年才撤縣建區的;金山區一直都在,但它是農田保護地最集中的地方。金山和崇明是上海農田保護非常重要的兩個大區,農田保護就意味着城市化的前景不行。所以,從這個意義上來講,平湖靠近金山區的位置,競爭力就不如平湖靠近松江區的那個位置,因為松江區的產業是強勢區域,金山區不是。


這三個原則都符合的話,那沒問題,這樣的房子買了,從長遠來看,哪怕現在跌成狗都不用怕(當然跌成狗的運氣是實在不太好);如果這三條裏面符合兩條,也可以買,因為三條都符合,沒有那麼湊巧的事情;有一條符合也可以。但是如果三條都符合,就不要賣了,至少要非常謹慎。 


今天聊得蜻蜓點水,就是供大家理解一下我們所講的「都市圈」大概是一個什麼樣的概念。2019 年接下來 6 個月,接下來在六座城市的現場,我會有非常絢爛的 PPT,會有非常嚴密的邏輯,會比較仔細地分析每一個都市圈所潛藏的機會。


我們的第一站是上海,歡迎你來。


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總編丨葉建英 編輯丨鄒虹 出品︱裘維維

常年法律顧問︱浙江豐國律師事務所 陳松濤

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