改善市場就像鬥獸場,產品、區域、價格輪番角逐丨維維問答No.707

維維説房2019-06-26 08:09:42


甚至還有標籤感。


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聲音|裘維維

文字整理|鄒虹


weiweishuofang

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@小馬周

維維老師,我現在住中大文錦苑,學軍小學學區房,小孩快畢業了。目前手頭沒有房票,想賣了這套,換到奧體杭州壹號院,但又有點捨不得這套學區房,畢竟抗跌性很強。想問,這兩套房子今後的漲幅哪套快?

 

答:中大文錦苑有它的價值在,像學軍小學這樣的優勢,還是會一直存在。但是,在杭州壹號院面前,它還是會黯然失色,杭州壹號院實在集聚了太多的標籤,比如像奧體核心、TOD。

 

它是奧體站上蓋,兩條地鐵線換乘。如果只是地鐵站也沒什麼,但它的邊上有杭州最好的城市資源,國博、蓮花碗都在它的視線範圍裏。杭州壹號院其實是連接整個板塊的樞紐,而且它設計了大量的步行通道,這一帶以後的連通性會很強。

 

還有就是商業。它自己樓下就是一個很有標籤感的購物中心,那屋頂驚豔得讓人想去打卡。另外,旁邊的蓮花碗底下、華潤的項目也會做一些商業。也就是説,接下來時不時會蹦出一些驚喜,而中大文錦苑只有學區。

 

當然限價也是一個優勢,在目前的市場環境下,要找到限價紅利的樓盤不多了,杭州壹號院卻算一個。有勇氣做這樣的置換當然支持,反正機不可失時不再來。除了有一點需要擔心,就是它第一批房子會相當難搖,也就200多套房子,還是總價位整個樓盤裏算低的,買到的可能性不大。你要做好繼續搖、一直搖的準備,甚至搖不到的準備。

 

weiweishuofang

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@萍萍

請問一下,五堡至七堡有什麼商品房規劃,目前都沒有拍地信息,估計什麼時候會有規劃?作為改善,能夠上城東新城的門檻,有沒有必要等等錢江新城二期?謝謝。

 

答:這裏的規劃有不少,沿江有一片的天際線等待建設,既有綜合體也有住宅。只不過去年有點出師不利,四堡有兩塊地出讓,恰好是樓市最冷靜的時候,最終是被做地單位拿下。因為起步價不低,而且配了不少比例的公租房。主要是這一帶的居住氛圍還沒有形成,估計還要比較長的時間。

 

錢江新城二期的典型樓盤是接下來的德信·錢塘雲莊,是做地單位拿下後和德信合作的,以地價和產品本身看,價格應該在城東新城之上。

 

不如先把握現在已確定的城東新城,它的建設週期還是會跑在錢江新城二期的前面。即使很多年以後,是錢江新城二期更好,但時間線是不短的。也就是説,你先買了城東新城,等以後更有了更大的確定性,再換過來也來得及。

 

weiweishuofang

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@吳志燮

請問維維老師,想去搖曉風印月,騰個房票。從增值保值前景來看,城西雅仕苑83方和濱江江南文苑137方,該賣哪套?該留哪套?望老師解讀,謝謝。

 

答:雅仕苑是2000年前的老房子,江南文苑還算是比較新。從穩定性來講,雅仕苑當然是穩定的,這樣的區域、總價以及學區,都是很多人所需要的。但是從家庭資產的配置來講,建議還是留着江南文苑。雖然它也不算最新一代的產品,但品質感還是比雅仕苑好很多。

 

而且雅仕苑所處的區域想象力有限,浦沿卻總歸是濱江區與之江的連接,地鐵在建,學校資源也在上升中。二選一,建議賣掉雅仕苑,騰出房票去換曉風印月。但是和杭州壹號院一樣,曉風印月也得做好搖不到的準備。

 

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@勻勻

孩子在綠城育華上小學,目前租西溪蝶園一期躍層的房子。想在周邊買800-1000萬上下的房子,居住舒適度好一點的,二手房、新房都可以。麻煩維維老師給推薦一下,謝謝。

 

答:要離得很近,只能是買二手房,整個蔣村唯一的新房,就是葛洲壩和龍湖合作的項目,目前還沒有出來,得現房銷售。二手房的選擇有不少,比如像西溪蝶園的二期,比一期還是要進步不少,西廬又比西溪蝶園二期長進不少。

 

當然你也可以選河濱之城,除了一半毛坯一半精裝的遺憾,整體品質還不錯。這幾個樓盤可以成為你的選擇重點,它們的户型都可控,1000萬上下都是夠得上的。

 

如果要買新房,只能去未來科技城了,比如可以等一等湖畔雲廬。它現在主要卡在預售證的價格上,而不是不想開盤。它有上中下疊,你都可以留意,1000萬上下基本都能搞得定。

 

weiweishuofang

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@資資

家裏有兩套房,一套是金浦明苑,150方三房,自住;另一套是江南之星,123方四房。考慮到大寶下半年要上金山小學,為方便老人接送,想置換一套離金山小學更近的房子,預算550萬以內,要求四房。老師覺得是國悦府、新白馬公寓、旺角城之類的二手房合適?還是旁邊的合景天譽更合適?

 

答:這幾個房子代表了不同的年代,新白馬公寓是最早的,也處於比較好的位置上,當然旺角城和國悦府的位置也不差。新白馬公寓的特點是單價相對低,因為房齡在這其中最老,户型也偏大,實用性不如現在的新產品來得好。當然,如果你想住得闊綽一點,就選它,180方左右可以到四房的格局。

 

國悦府和旺角城沒有本質上的區別,開發是前後腳,一個清盤一個賣地,地理位置上差不多,開發商都有順發在裏邊。旺角城在蕭山的市場中認可度比較高,順發親自開發的,但户型不如140方就可以做四房的國悦府來得緊湊。但是它們的單價,要比新白馬公寓高不少

 

合景·天譽應該沒有機會了,它剩下的只有排屋。要離金山小學近,就在這幾個二手房中挑,想要面積大一點,就選新白馬公寓;想要今後的發展更主流一點,以國悦府為主要考慮,因為旺角城的户型也偏大。

 

weiweishuofang

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@多多

老師您好,目前住在申花西城年華,想換掉去搖一下梧桐郡,提高一下居住環境,這樣置換合適嗎?不考慮學區,500W以內的總價,您有好推薦嗎?謝謝。

 

答:單純賣掉去搖號就會有點無奈,萬一賣掉沒有搖到怎麼辦?這是一個不可避免的問題,像梧桐郡的單價是高不了的,它的中籤率就會比較低。

 

500萬在未來科技城,買到好房子的概率仍然比較低,不管是未來悦,還是耦園的尾房,都會非常難買。接下來還會有的機會是天空之城,它在下半年應該會上市,樓盤比較大,可以搖的機會能夠多一點。

 

你要置換可以,但一定要打開你的選擇範圍,除非運氣非常好,能一下就搖中想要的房子,不然要走的路還是會比較長。還有一個選擇是二手房,像萬科·溪望之類比較好的次新房,它的單價肯定比新房高很多,但優勢在於買得到。

 

另外500萬左右,在申花沒得選了,更多隻能到三墩北去,就看你能不能接受了。畢竟它目前的城市面貌,肯定不如申花甚至不如未來科技城,不過你能選到房子會比較好,可以是洋房甚至疊墅。



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◆按總價段篩選很值得買的樓盤:100萬級︱200萬級︱300萬級︱400萬級︱600萬級︱800萬級︱1000萬級︱1500萬級︱2000萬級

◆按區域篩選很值得買的樓盤:城東:城東新城︱九堡︱錢塘新區︱喬司臨平︱海寧許村;城南:濱江︱奧體︱蕭山城區︱蕭山科技城︱蕭山南部卧城之江丨富陽;城西:申花︱西溪︱三墩︱未來科技城︱閒林︱老餘杭︱小和山︱臨安;城北:拱宸橋︱勾莊︱運河新城︱桃源︱丁橋崇賢︱良渚︱臨平丨仁和;中心:武林廣場︱南星橋錢江新城


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◆事件:杭州壹號院今天下午領證,三幢大户型房源共268套,均價48100元/㎡。◆裘維維解讀摘要:從地理位置來説,這個項目佔據了C位;從價格來説,買的人應該又喜又愁;起步總價高,市場接受度會如何;對濱江區來説,又意味着什麼?……


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總編丨葉建英 編輯丨鄒虹 出品︱裘維維

常年法律顧問︱浙江豐國律師事務所 陳松濤

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