衰亡,不是所有小區的宿命

萬科物業説2019-06-19 18:51:06



就算絕大多數人願意為更好的居住環境買單,為何還是隻能眼睜睜得看着小區快速破敗下去卻無能為力?

設計使用年限 50 年的住宅小區,為何 10 多年就衰老得不成樣?

我們的出路只有用更高昂的成本去換新房,然後繼續這個惡性循環嗎?

最近,刷屏文《當小區難以挽回地走向衰敗》發出的“靈魂三問”引發了物業行業的深度思考。

難道,小區的宿命就是衰亡麼?




其實,這是物業公司與業主需要共同面對的一個命題。物權高度分散、業主自組織困難、缺乏權責機制等等,讓互信極難建立、也讓法律法規中期望實現的小區治理模式在事實上空轉。


由此衍生的物業費定價調價不合理、服務項目不明晰、設施設備維養看不見導致不信任、維修基金使用流程複雜、老舊項目改造涉及大量資金、物業滿意度與收費掛鈎……諸如此類的問題一直橫亙在物業公司和業主之間。


作者認為,物業費財政化、基層政府牽頭制定標準、購買服務並予以監督。也即普通小區財政化/行政化,高端小區市場化,這恐怕是比較符合我國國情的一種思路。



1

  物業費和物業服務費理應區隔


回到源頭,其實諸多的問題,有相當一部分是源於對物業費到底是什麼性質的費用沒有釐定清楚。


1981年3月10日,深圳市物業管理有限公司成立,這是中國內地第一家物業公司。物業管理的模式從香港引入內地,從此就有了物業管理費概念。2007年,《物權法》頒佈,民事活動中常被稱呼的物業管理公司,在法條中被改稱為“物業服務企業”,這也是從立法上首次明確提出“物業服務企業”的概念。隨後,《物業管理條例》也做了修訂,將“物業管理費”改成了“物業服務費”。


而在《物權法》中,實際使用的概念是“物業費”。在業主和物業服務企業的關係上,《物權法》第八十二條也明確指出:“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施,並接受業主的監督。”雙方是委託管理的關係。



因此,物業費就是業主為維護共有物業而籌集的資金,是共同事務的支出,可以認為是業主的AA制。即使不通過物業企業來做服務,業主完全自行管理,其所產生的費用,也是需要全體業主分攤的。


而物業服務費,在詞義上就很容易理解為是物業公司服務的勞務對價。物業公司提供服務,業主支付費用,並且目前的實際操作上,錢也是物業公司收取。因此,種種原因導致兩者常常被混為一談,觀念中沒有明晰的界定,從而造成了後續的諸多麻煩。


發佈在先,且一直在沿用的國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》規定了業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。其中,實行物業服務費用包乾制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定税費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。



可見,現行的物業服務費包含了兩大部分,一部分是服務成本,一部分是物業服務公司的酬金或利潤。而佔大頭的服務成本或者支出,《管理辦法》中僅規定了酬金制下的預收物業服務支出為代管性質,為所交納的業主所有。而包乾制下並沒有明確規定。實則包乾制下,這部分也應是業主財產,物業服務公司僅僅是代收、代管、代支而已。


簡而言之,物業費是業主眾籌的資金,這些錢是由物業企業代為採購物業服務並整合、協調、監督。


如果能將物業服務費與物業費的概念做區隔,或能讓業主和物業公司達成更多共識。業主通過業委會形成共同的意識表達,並監督物業公司的服務。


以香港為例,香港的物業費由業主立案法團收取,然後會存入特別開設基金或信託賬户。法團分月把錢發給物業管理職業人。業主立案法團就相當於內地的業主大會。任何業主都可以在任何合理時間查閲賬目,包括書面委託自己信得過的專業人士查閲。


2

  物業費指導標準調整進行時


在明晰了物業費的性質後,物業費如何收取是緊隨其後的問題。


物業費目前的收取,區分不同物業的性質和特點實行政府指導價和市場調節價相結合的方式。各地政府都依據當地情況制定了物業費的指導價,並要求執行。不過,物業費指導標準已經十年未變,遠遠落後於經濟和社會的發展。


人民網輿情數據中心聯合萬科物業發佈的《物業服務輿情報告》顯示,北京、上海、深圳、杭州、成都,5個樣本城市2013 年至 2016 年物業費平均價格漲幅相當於1.1%,而同期5市CPI 漲幅為 2.04%,GDP 增速平均值為 7.7%(非直轄市以該省 GDP 數據計算),最低工資標準漲幅均值為7.2%。可見,物業費均價漲幅明顯落後於經濟指標增長。



中國經濟保持中高速增長,人力成本、商品價格相應快速增長,但受早期物業費政府指導價所限,物業費增長整體滯後,部分頭部企業陷入優質不能優價的成長困境,對物業的維護也產生了各種問題。


不過,這種局面正在改觀。4月18日,深圳市住建局、深圳市發改委發佈《深圳市住宅物業服務收費指導標準(徵求意見稿)》(以下簡稱指導標準),向公眾公開徵求意見。

此次公佈的《指導標準》中明確指出,高層住宅最高收費擬調整為5.63元/㎡·月,多層為2.20元/㎡·月,比目前施行的“住宅物業服務收費指導標準”均有提高。按最高標準計算,高層住宅最高標準漲幅近50%,多層住宅漲幅近70%,價格漲幅較大。


值得注意的是,4月19日,深圳住建局、深圳市發改委再次發佈政策解釋,強調《指導標準》僅對新建普通住宅前期物業和保障性物業具有約束力,適用範圍不包括別墅、商務公寓和已成立業主委員會的住宅區,前期物業服務合同期內不能調整物業管理費。


無獨有偶,佛山也已於3月27日印發《關於進一步加強物業服務收費管理的通知》(下稱《通知》),自5 月 1 日起實行政府指導價管理的物業服務收費將按服務級別和服務內容執行全市最高指導價,最高的一級收費為 2.70 元 / 平方米 · 月。《通知》也明確物業服務收費實行政府指導價的範圍是前期物業和保障性物業。


值得一提的是,佛山的《通知》還明確了政府指導價與社會平均工資聯動調整,一定程度上解決了物業費多年不變的問題。


3

  行業苦低物業費久矣


物業及業主的情況千差萬別,政府指導價可以理解為一個基準線,幫助業主和物業服務企業在簽訂物業合同時更有“準星”,在不具備業主共同決定條件下,減少協商成本,也避免物業費過高或過低的情況出現。但在保持意思自治的前提下,政府實則應該逐步退出向上價格的指導,讓市場的歸於市場,而更多着力於物業費使用透明、公開等的監督上。



當明確了物業費的內涵,是業主維修養護自己的不動產,維持物業管理區域秩序的必要費用,也就是核心的安保、綠化、保潔、維修等,屬於保持生活質量的需要,那麼就應該允許市場化的手段,遵從業主管理自己不動產的權利,不同的住宅物業其物業費就應該有高有低,業主可以選擇更高的價格來換取更優質的服務,只要實現優質優價、質價相符即可。


另一方面,為了保障基本的物業服務需求的滿足,在對不動產打理及共有部分的打理上,是需要保持一定的投入水準的。也就是説,需要設定最低投入標準,使得物業公司能夠保障基本的人力、物力投入,保障社區維持良性運轉。從這一最低投入標準的設定主體來看,才恰恰是需要政府部門介入,使得各方利益平衡。


不過,梳理各地政府目前在物業服務費方面的政策文件,在政府指導價部分往往限定過死,大都是以基準價為基礎,往往是上浮有限,下浮不限。


如鄭州,多層、高層住宅以基準價為基礎,向上浮動幅度不超過10%,下浮不限。如武漢,指導價格下浮幅度不限,上浮幅度一般不得超過20%。服務標準降低或減少服務項目,收費標準應相應降低。再如濟南市各轄區都規定了收費等級,但是允許浮動範圍都是在基準價格的基礎上可上浮10%,下浮不限。南京、杭州等地也都確定了在基準價之上,可上浮的百分比。



物業費低,並不利於物業本身的運營和維護,已經有越來越多的業主認識到這一點。而對物業服務企業來説,提升物業費指導標準,也更有利於企業提升自身服務質量。


目前政策端的價格限制,市場端的價格戰,一味追求低價圈佔市場,造成劣幣驅逐良幣,行業的提升遲遲難以實現,難以持續健康發展。


而在理順關係,釐清了權責界限之後,市場機制真正發揮作用,企業以實力和服務水平説話,高水平的物業公司將獲得更大的發展空間,能以市場的力量來讓物業服務與業主需求相匹配,優質優價


實際上,因為沒有明確切分,以及做最低投入保障,無底線壓縮成本,使得業主的人身及財產安全無法得到有效保障,有關小區火災、電梯事故、從業人員行為失當等負面事件不時發生。破窗效應,公地悲劇下搭便車的思維,諸多因素交織,才有了“絕大部分小區都在無法挽回地走向衰敗”的哀歎,也有了“再過二十年,高層住宅或變貧民窟”的擔憂。


“這是最好的時代,也是最壞的時代”。物業行業如何破局,在小區治理模式上貢獻自己的力量,任重道遠。


(作者:爾東)


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