恆基孫河拿地背後:融資成本低至2.3% 或獨立操盤

V房產2019-06-12 16:57:32

5月28日,隨着李兆基正式退任恆基地產主席兼總經理,香港四大地產家族企業第一代掌門人悉數落幕。鼎盛時期,包括李兆基的恆基地產、李嘉誠的長江集團、鄭裕彤的新世界、郭德勝家族的新鴻基,產業版圖從地產到百貨,從港口到電訊,創造了香港房地產商的黃金時代。如今,隨着一代大佬們的退休或離世,地產二代們又將以怎樣的姿態帶領家族企業拼殺,尤其是在進入白銀時代的內地市場,是繼續此前低調的房地產投資策略,還是奮起直追?


巧合的是,李兆基正式退任這一天,遠在北京的恆基地產,爆冷以30.2億元的總價摘得北京朝陽區孫河地塊,溢價率23.3%,6.9萬元/平方米的單價創下了孫河板塊的新高。相比其他參與競拍但舉牌並不算太積極的房企,恆基地產勢在必得,這與其多年來內地“低調”的姿態不同,坊間戲説,孫河地塊是送給恆基地產二代掌門人上任的見面禮。


恆基地產高調拿地背後,與其掌門人更迭有着時間上的巧合之處,但是其在北京土地市場逆週期獨自拿地的舉動更值得解讀一番,是在內地房地產市場的投資策略發生變化了嗎?恆基地產為何又敢拿下孫河樓面價最高的地塊?


恆基或獨立操盤孫河地塊


眾所周知,自2016年底以來,北京土地市場採用“競地價 限房價”的競拍方式,兩年多來,拍出了近百塊限價房地塊,且大部分項目產品受到“70/90”政策限制。如今,作為近幾年來北京土地競拍史上最熱的板塊之一孫河,推出了優質地塊,且不限價、不限“70/90”,看點十足,想象力豐富,信號意義強烈。


參與競拍的房企也實力雄厚,既有國字頭的中海、首創招商聯合體、華潤中糧聯合體、保利、首開,又有民企龍頭碧桂園、龍湖,還有諸如平安之類的險資大鱷,亦有老牌港資企業恆基地產,可謂卧虎藏龍,欲將上演一場“龍虎鬥”。


但是整個競拍過程,參與的企業大部分都沒有積極舉牌。競拍從下午3點40分開始,恆基地產率先舉牌,與昆泰、龍湖、華潤中糧聯合體交替舉牌十多輪,中間一度出現無人應價的尷尬局面,不過最後恆基地產打開局面,保利隨後加入戰局,你來我往,拼殺了七八輪,整個競拍過程不足十分鐘,24輪舉牌,最終孫河地塊花落恆基地產。縱觀整個過程,中海、首創招商聯合體、首開、平安、碧桂園等房企並未舉牌,僅是“打醬油”。


雖然不限價、不限“70/90”給予開發商在產品層面、空間溢價上更多空間與想象力,但是嚴格的房地產調控政策,隱形的預售價格管控紅線以及限墅令的收緊,都讓孫河地塊的未來充滿不確定性。


在這樣的背景之下,市場很好奇,恆基地產勢在必得拿下孫河地塊的理由是什麼?

 

一位與恆基地產在內地有過多次合作的開發商相關負責人透露,拿地前,雙方有過交流,考慮到各自對於週轉的要求不同,就沒參與。不過,恆基地產希望在內地市場有代表自己的作品,做出品牌和形象。


眾所周知,恆基地產在內地的多個住宅項目與內地房企合作開發,恆基多扮演投資者角色。此次,恆基地產獨自拿地,是要獨自操盤嗎? “獨自操盤的可能性大,他們有操盤經驗、有強大的供應商和資源。”上述負責人表示。


但是有業內人士指出,港資房企做房地產是投資邏輯,而非產品服務邏輯,在內地住宅市場,對於客户的分析不如本土房企,真正做出的標杆產品少。但是也有業內人士認為,港企有自己的優勢,諸如住房品質、對於空間利用,勝過內地房企。


對於拿地的原因、是否獨立操盤、未來產品類型等問題,新京報記者採訪恆基地產北京公司相關負責人,截至發稿前,並未予以回覆。


去年開始加速佈局內地市場


相比20年前,如今的港資房企在內地表現平平,前20強房企中難覓身影,不只是銷售額走下坡路,在內地的土地儲備也是鋭減。2018年之前,恆基地產頻頻轉讓資產,使其撤出內地市場的傳聞甚囂塵上。


2016年底,恆基地產先是以32.61億港元轉讓了北京恆基中心商場及車位的投資公司權益。2017年3月,恆基地產將廣州芳村尚待拆遷及清理的地塊以19.46億港元出售給碧桂園。當年的5月份,恆基地產又將旗下9個項目以86億港元轉讓給富力地產。


大規模甩賣項目,並未同步加速佈局新增項目,這使得恆基地產的土地儲備大幅下降。2015年-2018年,在內地的土地儲備中,恆基地產的自佔可建樓面面積分別約為1084.17萬平方米、845.42萬平方米、329.81萬平方米、297.66萬平方米。


事實上,近幾年來,恆基地產在年報中多次強調要在內地市場積極拿地。諸如2016年年報中稱,“本集團將積極擴大國內土地儲備,集中首次置業及升級用家為主之項目。”2017年年報中表示,“集團將繼續於一線及極具經濟增長潛力之二線城市物色項目,務求擴大土地儲備。” 2018年年報中説,“本集團將繼續於一線及極具經濟增長潛力之二線城市物色發展項目,務求擴大土地儲備。”


新京報記者查詢恆基地產年報發現,其在2017年幾乎無新增住宅類地塊,但是在2018年,其積極佈局內地市場的動作強烈。據2018年年報披露,2018年,恆基地產以不同方式在內地市場新增5個項目。恆基地產與九龍倉共同開發一幅位於廣州市白雲區的住宅用地,恆基地產擁有該項目18%權益。恆基地產以約4.25億元人民幣,向北京鴻坤集團取得深圳市南山區一個城市更新項目的50%權益。恆基地產與中南建設、旭輝控股共同開發一幅位於蘇州市高新區的住宅用地,擁有該項目約35%權益。恆基地產與中糧地產、天恆置業、旭輝控股共同開發一幅位於北京市順義區的商住用地,擁有該項目約24.5%權益。恆基地產與華潤置地、首創置業、中海地產、保利發展及旭輝控股合作,共同開發一幅位於廣州市增城區的住宅用地,擁有該項目10%權益。


去年融資成本低至2.33%,業內稱其“扛得住”


多位業內人士向新京報記者表示,恆基地產敢在北京拿地,主要原因之一是具有融資優勢、資金成本低。


根據年報,2018年,恆基地產的實際借貸年利率約為2.33%,2017年約為2.19%。眾所周知,2018年是房地產行業融資渠道收緊、成本高企的一年。據同策研究院監測數據顯示,2018年度監測房企債權融資成本的算術平均值約為6.44%,成本中位數為6.20%,披露的所有融資事件成本主要落在4.66%-8.22%區間(1倍標準差)。全年單筆融資成本最高來自於中國恆大發行的為期五年的優先票據,利率高達13.75%。


資金成本高,再加上一線城市嚴格的調控政策,使得不少住宅項目拖不起、快速入市。尤其是一些高端住宅項目,地價高,預售價格管控嚴,溢價空間有限,財務成本高企。顯然,這對於恆基地產來説,並不是什麼難事,有便宜的錢,能有更充足的時間做出好產品。有業內人士直言,“一線城市的調控政策,恆基地產能扛得住。”


另一個原因是, 相比於內地房企的高週轉、高負債,港資企業多奉行穩健的財務策略,採取慢週轉的開發模式。截至2018年12月31日,恆基地產的債務總額為866.3億港元,2017年為803.04億港元。相比之下,內地房企高負債則較為普遍,諸如截至2018年末,碧桂園的有息負債總額為3284.75億元,恆大的短期有息負債合計為2874.37億元。


在資產負債率方面,根據wind,截至2018年底,恆基地產僅為27.91%,在香港四大家族企業中排名最後,更是遠低於內地房企。據新京報記者此前統計,銷售額排名靠前的50家內資上市房企中,有27家資產負債率在80%以上。


業內人士認為,較低的融資成本和槓桿率,使得恆基地產有足夠的加槓桿空間在內地擴大投資。

(End)

(微信ID:beijing_house)



往期閲讀



北京普宅標準5年未變,多少限房價項目被“非普”?

房企分拆物業上市熱潮捲土重來?



https://hk.wxwenku.com/d/200849979