徹底入冬,三四線……

米筐資本2019-06-07 19:01:40

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來源 / 國民經略

作者 / 凱風君

正文約1499字,閲讀需要5分鐘

已獲授權轉載,文章觀點不代表本號立場

 

這一次,棚改徹底降温了。

 

近日,央行發佈數據顯示,PSL貸款連續兩月零投放。今年前五月央行累計發放PSL(抵押補充貸款)1530億,相比上年同期驟降65%,而PSL正是棚改貨幣化的主要資金來源。


 

而在不久前,2019年全國棚改計劃出台,今年的棚改總規模相比去年腰斬。2019全國棚改總規模僅為285萬套,而去年實際開工量高達626萬套,同比下滑54.5%。

 


棚改總規模減半,PSL貸款投放大幅腰斬,意味着什麼?

 

其一,水沒了,棚改貨幣化就無以為繼,大多數三四線樓市就成了無源之水。

 

這一輪三四線城市的普漲,與棚改貨幣化息息相關。

 

棚改是拆舊建新,製造了天量新增需求。以往是實物安置,拆一補一,對樓市影響有限。而當貨幣化成為主流,直接以現金作為補貼,大量拆遷户帶資入市。大拆大建加上大補貼,從而徹底激活三四線城市的樓市。

  

棚改貨幣化,需要真金白銀作為支撐。這其中的關鍵,就在於PSL。



棚改貨幣化對房價的傳導路徑是這樣的:


1、央行通過低利率的PSL(抵押補充貸款)向國開行等政策性銀行提供資金來源。 

2、國開行等政策性銀行,利用這筆資金向地方政府發放棚改專項貸款。  

3、地方獲得貸款之後,開啟大規模的棚户區改造,用真金白銀進行貨幣化補貼。

4、地方依靠賣地收入還貸。只要房價不走低,這個遊戲就能繼續玩下去。

 

2014年,全國棚改貨幣化的比例還只有9%,幾乎可以忽略不計,2015年有所增加,但也不顯著,但在2016年突然躍升到40%以上,2017年超過50%,局部地區更是超過80%。

 

不難發現,這個數字,剛好與三四線房價上漲的節奏相契合。


棚改貨幣化大撤退背後,是棚改模式之變。今年年初,監管加碼:2019年新增棚改項目不得再通過政府購買服務模式融資,今年地方主要通過棚改專項債融資。相比棚改貸款,專項債受到的限制越多、約束也更多。


可以説,PSL相當於央行對於三四線棚改的定向放水。如今,沒有了PSL的支撐,三四線的棚改貨幣化就成了無源之水,結果可想而知。

 

其二,全國棚改腰斬,依託棚改刺激樓市的空間不復存在,對棚改過度依賴的省份和城市,將會面臨基本盤的考驗。

 

數據顯示,2019全國棚改總規模僅為285萬套,而去年實際開工量高達626萬套,同比下滑54.5%。

 

在全國31個省市(不計港澳台)中,只有5個省的棚改規模有所擴張,其他26個省市全部負增長。這其中,黑龍江、貴州、山東、河南等13省棚改量降幅超過50%,形同腰斬。

 

其中,山東棚改量從去年的85萬套直接減少到今年的21.4萬套;河南也從去年的64萬套直落到今年的15萬套,收縮規模超過70%。僅這兩個棚改大省,棚改規模就少了100多萬套。

 

棚改規模,從雙位數直落到單位數,這意味着大多數城市的棚改規模都在腰斬式收縮。


顯然,失去了棚改大拆大建的外在動力之後,這些地方必須直面基本盤的考驗了。

 

其三,棚改消停,棚改貨幣化腰斬,三四線城市樓市銷售隨之下滑,未來拆建的新房大量入市,勢必對樓市形成拖累。

 

今年以來,隨着寬鬆預期不斷疊加,一二線樓市有所復甦,但三四線城市仍在探底,無論是一手房銷量還是二手房銷量,都在同步下滑

 


與銷量收縮同步而來的,是三四線城市庫存已經同比連增6個月。當棚改貨幣化製造的新增需求減少,而棚改拆建的大量新房開始陸續上市,新的房子將會面臨無人接盤的局面。



顯然,剛剛完成去庫存的三四線,未來又將面臨高庫存的問題。

 

所以,過去棚改規模龐大且棚改貨幣化比例超過50%的地方,需要謹慎。如果這些城市既不屬於一二線城市、也不從屬於都市圈或城市羣,那就更需要謹慎。


如果這些城市同時還面臨着經濟下行、人口外流的壓力,那就一定、必須、萬分要謹慎。


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