【上海】途安、寶馬X3、沃爾沃亞太-XC60、豐田RAV4、君越、寶馬120i、寶馬330i、奔馳E280、探險者

米筐資本2019-06-15 10:49:11

煩請各位俠客,點擊關注【同福鏢局】

來源 / 國民經略

作者 / 凱風君

正文約4622字,閲讀需要10分鐘

已獲授權轉載,文章觀點不代表本號立場

 

一個時代即將落幕。

 

5月28日,91歲的恆基地產董事局主席李兆基宣佈退休,告別了經營43之年之久的商業帝國。


而在一年多前,時年90歲的李嘉誠已宣佈正式退休,長子李澤鉅接掌了市值超萬億的長和帝國。

 

自此,香港四大家族第一代創始人全部謝幕。

 

在香港,李嘉誠的長江實業、李兆基家族的恆基地產,鄭裕彤的新世界、郭得勝家族的新鴻基地產,並稱為香港地產“四大天王”,四個家族由此獲得“四大家族”之名。


大家族中,郭得勝在1990年去世,接任的長子郭炳湘也在2018年病逝,鄭裕彤於2016年去世,如今李嘉誠、李兆基先後退休,自此,四大家族的交班全部完成。

 

鼎盛時期,“四大家族”連續多年霸榜亞洲富豪榜,旗下產業版圖橫跨地產、電訊、港口、百貨乃至水電燃氣等眾多領域。這“四大家族”一度富可敵國,成為香港房地產黃金時代的最深印記。


如今,斗轉星移,香港再無地產大佬。

 

01

悍匪與鉅富

 

時鐘撥回到23年前。

 

1996年5月23日,黃昏時分,張子強埋伏於一條人煙稀少的單行道,夾停了李嘉誠長子李澤鉅的專車。隨後,張子強單槍匹馬前往李嘉誠宅邸,最後索得10.38億元的天價贖金。

 

如此直截了當,如此驚人的贖金,讓張子強獲得了“世紀悍匪”的稱號。


2013年,在接受南方週末採訪時,李嘉誠透露了自己當時與張子強的對話:

這次是我錯了,我們在香港知名度這麼高,但是一點防備都沒有,比如我去打球,早上五點多自己開車去新界,在路上,幾部車就可以把我圍下來,而我竟然一點防備都沒有,我要仔細檢討一下。

僅僅一年過去,張子強再次動手,這次瞄準的是四大家族裏的第三富豪。


1997年9月29日,張子強故技重施,在半道劫走香港新鴻基地產主席郭炳湘,最後虜獲6億贖金。

 

不到兩年時間,悍匪張子強就從兩大家族手中勒索了16億元贖金,超過了之前多年許多悍匪搶劫金店和運鈔車的財富總和。


 1998年,張子強在內地伏法


這筆錢聽起來貌似驚人,但於四大家族而言,不過是九牛一毛。

 

彼時,正是香港房地產的黃金時代,四大家族財富之盛,無人能及。

 

在富豪榜上,香港地產大佬可謂數十年如一日的常客。1997年,李兆基、郭炳湘家族雙雙躋身福布斯全球富豪榜前十,李嘉誠和鄭裕彤則分別位於第15名和24名,而內地排名最靠前的劉永行家族,僅僅位列第249位。


至於未來的首富馬化騰、馬雲、許家印、王健林,只是剛剛開始創業。



僅在1997年,四大家族的財富總和超過440億美元,按當時匯率,摺合人民幣超過3600億人民幣。當年全國經濟第一大省廣東一年的財政收入不過500多億人民幣,不及四大家族財富的1/7。

 

時隔20年後,其間歷經亞洲金融危機和全球金融危機,四大家族財富有增無減。


2018年福布斯全球富豪榜上,李嘉誠和李兆基分別以349億美元、303億美元,位列全球第23位和24位,雖然略遜於馬化騰和馬雲,但這個財富總量仍舊令人咋舌。

 

這正是房地產的能量。

 

02

地產時代

 

香港是地產經濟的典型代表。


沒有一個行業能像房地產一樣,能在短短的幾十年時間,創造如此之多的世界鉅富。也沒有一個行業能像房地產一樣,歷經幾輪金融危機的摧殘,仍舊屹立不倒。


從1950年代開始,到2019年,前後七十年時間,香港房地產長盛不衰。


雖然其間經濟危機和金融危機每隔十多年就上演一番,股市房市遭遇了一輪又一輪的崩盤,僅樓市就五上五下,但到了最後,房地產仍舊屹立不倒,地產商人仍舊笑傲於富豪榜。

香港房地產的第一波大繁榮,始於1950年代。


當時香港百廢待興,外來人口蜂擁而入,1947年香港只有180萬人,而到了1959年就已突破300萬人,人口湧入,帶來龐大的居住需求。與此同時,相對穩定的政局和經濟,吸引了來自內地和東南亞的富商們,為香港帶來了龐大的外來資金。

 

資金炒作加上居住需求井噴,帶動香港房地產的第一波大繁榮。

 

正是在這個時候,四大家族開始正式涉足房地產業。1958年,李兆基與郭得勝等8人合股組成永業公司,開始涉足地產生意。同年,李嘉誠的長江實業從塑料花產業開始向房地產轉型,而鄭裕彤在正式接手周大福之前就已涉足了房地產開發。

 

香港房地產的第二波大繁榮,則是在1960年代末和1970年代初。


當時發達國家進行產業轉移,香港製造業順勢騰飛,在經濟中佔比一度超過1/4,加上出口轉運貿易和金融自由化帶來的機遇,香港經濟蒸蒸日上,與台灣、新加坡和韓國一併獲得“四小龍”之稱。


藉助經濟騰飛,香港房地產一路上揚,培育出一眾世界富豪。


正是在這個時代,香港房地產企業紛紛上市。1972年,同一年,李嘉誠的長江實業、李兆基與郭得勝合夥的新鴻基地產、鄭裕彤的新世界地產集體上市,“四大家族”的地位正式確立。

 


香港房地產的第三波大繁榮,從1980年代一直持續到1997年。


這一波香港樓市的繁榮,得益於香港金融中心地位的建立,加上長期的低利率乃至負利率,香港房價一飛沖天,到1997年香港私人住宅價格指數暴增七倍。

 

然而,1998年亞洲金融危機到來,香港房價一落千丈,到2003年,房價最高下跌了70%以上,堪稱腰斬式崩盤。那幾年,“燒炭自殺”成了時常見諸於媒體的熱詞。


2003年,房價跌到谷底,絕望也到了谷底。部分香港“剛需們”走上街頭,抗議房價下跌。

 

隨後,香港取消旨在徹底解決居住問題“八萬五建房計劃”(每年建設85000套公屋),大幅縮減供地計劃,供求失衡之下,香港樓市再回主升浪。

 

隨後,香港第五波房地產大繁榮開啟,房價重啟上漲之路,一漲就是16年,至今未消。

 

03

抄底暴富

 

這五輪房地產大繁榮,為香港培育出一批世界級的超級富豪。但從頭到尾真正屹立不倒的,則是李嘉誠、李兆基、郭氏家族和鄭裕彤這四大家族。

 

讓這四大家族脱穎而出的,除了地產時代賦予的機遇之外,更重要是的另外兩個因素:一是“賣樓花”,二是趁亂抄底。

 

“賣樓花”模式,就是內地所熟悉的商品房預售制,今天可謂無人不知,但在當時可謂天才般的創舉。

 

在香港,港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元,形象稱之為“樓花”,“賣樓花”由此而來。賣樓花的發明者是霍英東,而將“賣樓花”模式發揚光大的,正是這四大家族。

 

賣樓花的好處顯而易見,房子還沒開建,開發商就能收到一筆資金,不必等到落成之後才能回籠資金,而且依靠樓花可以空手套白狼,不斷滾動開發,資金滾滾而來。


這正是後來碧桂園等房企所依賴的高週轉模式,在60年前香港開發商就已駕輕就熟。

 

隨着賣樓花到來的,則是炒樓花,這讓炒房變成了一本萬利的生意。每一次房地產狂潮中,都少不了炒樓花的身影。

 

不過,相比於賣樓花炒樓花製造的房地產狂潮,趁亂抄底則是四大家族真正崛起的關鍵因素。

 

過去幾十年,香港發展蒸蒸日上,但受到境內外政經形勢的影響,市場波動頻仍,而每一次波動,都成了四大家族抄底壯大的契機

 

 香港恆生指數走勢,歷史上的幾次股災。


1967年,香港政治和經濟危機同時出現,動盪之下,富商紛紛移民,房市一落千丈。李嘉誠趁機低價收購地皮和舊樓,等到政局穩定之後,李嘉誠一躍而起,旗下的長江實業於1972年上市。

 

李兆基同樣是抄底的高手。1973年,香港股市牛市沖天,李兆基將新成立的永泰公司推向市場,隨後套現走人,獲得大筆現金。到了1975年,在石油危機影響下,香港股災爆發,地產一落千丈,手握現金的李兆基大肆抄底,併成立新公司恆基兆業,地產帝國由此崛起


隨後在1987年、1997年和2008年,這幾次危機中,四大家族一直都是抄底的急先鋒。

 

不過,與這些抄底相比,四大家族完成最大的抄底,當屬進軍內地。

 

改革開放之初,香港資本蜂擁進入內地,利用前店後廠的模式,帶動珠三角製造業的崛起。


深耕房地產的四大開發商自然不會錯過。早在1980年代,從酒店到基建,從商業地產再到住宅地產,這些開發商在幫助內地提升基礎設施的同時,財富也獲得了前所未有的爆發式增長。

 

藉助香港對於房地產的剛性擔保,一次次危機,一次次抄底,四大開發商的財富與日俱增,成為名副其實的“四大家族”。

 

04

高房價之困

 

2013年,一篇名為《李家的城》的小學生作文不脛而走,成為香港四大家族權勢之盛的註腳。

 

在四大家族財富與日俱增的同時,香港房價早已冠絕於世界,連續九年位居全球房價最難負擔城市之首,一個普通家庭在香港不吃不喝要30年時間,方能供得上一套房。


每一個初到香港的人,都會學到兩個詞:寸土寸金,千尺豪宅。所謂千尺,折算過來,其實還不到100平方米。

 

2019年的最新數據顯示,以70-100平方的房屋為例,港島每平方房價高達20萬港幣,九龍為19萬港幣,而與深圳一河之隔的新界也高達13.4萬港幣。至於大面積的“千尺豪宅”,港島的均價更是高達23.9萬港幣。


如此之高的房價,顯然不是普通家庭所能負擔。

 

香港的高房價,與國際資本的湧入息息相關,但最根本的還在於土地供給制度。

 

土地供給長期不足,並非因為香港缺乏足夠多的土地。


香港規劃署資料顯示,1111平方公里的總土地面積中,已建設發展的用地為270平方公里,佔比 24.4%,其中僅有6.9%用於建設房屋;剩餘75.6% 的土地,為非建設或未建設地區,如郊野公園、濕地、魚塘等。


住宅用地如此之少,放在世界上任何地方都讓人震驚。人多而供地少,房價自然居高不下。而在房地產依賴之下,任何試圖大幅增加供給的行為都會遭到抵制。


不用説半路夭折的“八萬五計劃”,就在去年年底,劉德華就因支持香港填海而遭到人身攻擊。


事情緣由是,2018年10月,香港推出“明日大嶼願景”,擬用20年-30年的時間,建造總面積達17平方公里的多個人工島,解決100萬人左右的居住問題。

 

這一舉措遭到工商界以及大多數有房一族的反對,更成為香港高房價的最大註腳。

 

05

落幕時刻

 

時轉勢移。

 

從2013年開始,李嘉誠陸續拋售內地和香港的物業項目,累計套現超過1700億元。


與此同時,李嘉誠大肆抄底歐洲,加倉能源、基建等基礎設施項目,甚至買下了半個英國。如今,李嘉誠旗下的長和系,控制着英國天然氣近三成市場、四分之一的電力分銷市場以及約5%的供水市場。



這背後的原因眾所紛紜,但有一點共識是,這個世界的玩法已經發生翻天覆地的變化,地產造富、大玩政商關係、利用危機抄底暴富的時代已經過去。

 

當地產大佬們或離世或退隱,香港的二代三代們未必還能玩得轉這場遊戲,更不用説與內地瘋狂擴張的地產商同台競技。

 

事實上,福布斯全球富豪榜已經展現了這種趨勢。


在2018年福布斯全球富豪榜上,華人首富次富都不再是李嘉誠和李兆基,而變成了馬化騰和馬雲;鄭氏家族和郭氏家族也不再是最耀眼的存在,許家印王健林楊國強們早已取而代之。

面對高房價,香港已經開始反思樓市存在的種種問題。香港為遏制高房價,先後增加印花税、開徵新房空置税、推出五折購房計劃,隨後還推出了引發熱議的大嶼填海計劃。


值得一提的是,去年港島樓市波動下跌,港府更是破天荒喊出了“不要妄想救市”,這在過去相當罕見。

 

更關鍵的是,在前不久發佈的粵港澳大灣區規劃裏,對香港的定位超乎預期:

 

鞏固和提升國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐地位,強化全球離岸人民幣業務樞紐地位、國際資產管理中心及風險管理中心功能……大力發展創新及科技事業,培育新興產業,建設亞太區國際法律及爭議解決服務中心,打造更具競爭力的國際大都會。

 

這一規劃,不僅肯定了香港作為金融、航運、貿易和航空中心的關鍵地位,而且還給出了“大力發展創新及科技事業”的再工業化的願景。這些願景裏,絲毫沒有房地產的位置;想要真正發展科技,更不能讓房地產成為束縛

 

顯然,香港,再無地產大佬,未來也不再需要地產大佬。


———— / END / ————

識別二維碼關注同福鏢局

快意恩仇、資本殺伐,六大鏢師護衞,體驗一個不一樣的財經江湖世界!

https://www.wxwenku.com/d/200782382