96%的城市重啟上漲?樓市真相超出你想象

米筐資本2019-05-26 12:13:22

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 來源 / 國民經略(guominjinglve)

作者 / 凱風

正文約1758字,閲讀需要5分鐘

已獲授權轉載,文章觀點不代表本號立場


世上有一種東西最讓人看不透,那就是統計數據。

 

5月16日,國家統計局發佈4月房價數據。在70個大中城市中,67城新房價格環比上漲,1個城市持平,下跌的僅贛州和韶關兩個城市。

其中,秦皇島以1.8%的環比增幅領跑,北上廣深全部轉漲,廣州、重慶、昆明、西安、杭州、濟南、武漢的環比漲幅超過1%。

 

這似乎意味着,在納入統計的70個大中城市中,96%的城市房價都在上漲

 

但,真相果真如此嗎?

 

01

67城房價上漲,真相是什麼?

 

統計數字有時候會“騙人”。

 

這倒不是説,統計數字本身存在問題,而是許多統計與現實存在脱節。稍微明白統計常識的人都知道,對於統計,向來不能就數字而論數字,要看到背後更深層的東西。


想要明白這一點,得知道數據是怎麼來的。統計數據裏的新建商品房,來源於各地房管部門上傳的網籤數據


眾所周知,在限價和限網籤的背景下,網籤時間往往滯後於實際成交時間,而部分高價樓盤的網籤價與實際成交價也存在很大懸殊,這就導致新房價格普遍存在失真

 

可以想象,如果突然放開網籤,或者放寬限價門檻,統計上的房價出現大漲或大跌,十分正常。

 

同時,對一二線城市來説,新房成交結構的變化也會顯著影響到房價。


大城市中心城區土地資源開發殆盡,北上廣深早已進入存量房市場,這就導致新房價格無法代表整體市場。最關鍵的是,如果中心城區某些高價大盤集中上市,也會直接帶動城市均價的抬升,但也卻無法代表真正的市場行情。


所以,統計數據經常出現的一個悖論是:同一個城市,新房價格大幅上漲,而二手房價格大幅下跌,兩者長期背離,這顯然是不正常的。

 

相比而言,二手房數據更具參考意義。


這不僅因為二手房覆蓋到全市所有樓盤,而且二手房不存在限價、限網籤等行政因素的干擾。

 

02 

真實市場:

哪些城市回暖?哪些城市仍在調整?

 

當然,對於二手房,也不能就數據論數據,既要關注統計部門的二手房數據,同樣還要參考第三方的數據。

 

以國家統計局公佈的4月二手房數據來看,在70個大中城市中,房價環比上漲的城市55個,持平的3個,下跌的12個,下跌的城市比上個月多了2個。


 


這12個房價環比下跌的城市分別是:廣州、武漢、成都、濟南、青島、安慶、宜昌、常德、湛江、瀘州、南充、遵義


這其中,既有一線城市,也有強二線城市,更有不少三四線城市。

 

再參考第三方市場數據來看,二手房下行趨勢仍在持續。

 

在重點監測的36個一二線城市中,4月份房價環比上漲的城市只有13個,下跌的城市則有22個,而上個月這一數字還只有16個。

 

如果按同比數據,與去年同期相比,有9個城市二手房價格出現下跌。


跌幅前三的城市分別是福州-5.89%、石家莊-5.43%、三亞-4.75%;相比去年同期,二手房房價漲幅最猛前三的城市分別是呼和浩特24.71%、西寧23.37%、西安21.75%。


這是價格,再看成交量,也並非每一個城市都出現復甦。


可見,大多數城市仍在盤整,形勢並未像官方統計顯示的那麼樂觀。

 

當然,統計差異一直都存在,因為統計樣本和統計方式都不同,關鍵是要識別真正的市場數據,不要被一些似是而非的數據所誤導。

 

03 

樓市調控:鬆綁還是緊縮?

 

就在上週,樓市妖股蘇州出台限售政策,新一輪樓市調控捲土重來。

 

樓市調控捲土重來,是不是意味着這一輪鬆綁到此為止?

 

事情沒有這麼簡單。要知道,中國樓市是政策市,任何樓市政策而都是服務於整體經濟的。經濟形勢的強與弱,直接決定了樓市政策的鬆與緊。

 

經濟的大環境不用多説,下行壓力依舊存在,而外界環境的不確定性再度加碼。這種環境下,不僅不能打壓房地產,反而更加需要房地產這根定海神針。

 

剛剛公佈的經濟數據已經證明這一點,工業消費增速有所回落,只有房地產一枝獨秀,起到了定海神針的支撐作用。

所以,樓市調控到底是鬆是緊?要看城市樓市所處的階段,如蘇州這般“蘇大強”式的火熱,自然要彈壓一下;而如那些持續下跌的城市,自然還要扶一下。

 

其實,政策早有端倪:一城一策,落實城市政府主體責任。説的就是這事。

 

當然,我們需要的是房地產的託底作用,並非房地產的大刺激效應。誰都知道,房地產繼續火熱、居民槓桿繼續加下去的後果,所以不到最後,都不會再度大規模刺激房地產。

 

所以,穩樓市,這一次真不是説着玩的。


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