這一次,樓市調控真的捲土重來了

米筐資本2019-05-23 20:09:50

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來源 / 國民經略(guominjinglve)

作者 / 凱風

正文約2108字,閲讀需要5分鐘

已獲授權轉載,文章觀點不代表本號立場

 

大熱必有調控,這個規律在中國屢試不爽。

 

5月11日,輿論吹風已久的蘇州樓市調控正式落地

在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。

作為2019年樓市最為火熱的城市,蘇州房價絲毫未受大週期的影響,一路反彈上揚,蘇州工業園區的樓面價甚至突破3萬元,房價直逼上海

 

戴老闆發了個段子説:

“誰能想到,在蘇州園區上班的金融民工小王,因為房價太貴,只好每天往返通勤兩小時,把房子買在了上海”。

樓市最熱的城市正式重啟調控,意味着什麼?

 

01

蘇州樓市為何這麼妖?

 

蘇州是當之無愧的新晉網紅城市。

 

今天春天,一部熱門電視劇《都挺好》,不僅讓蘇州的弄堂擠滿了慕名而來的觀光人羣,更讓人注意到這個城市的房地產有多火熱。

 

劇中,蘇大強賣掉了蘇州500萬的房子,滿臉期待地向蔡根花寶貝表白:

自由誠可貴,愛情價更高,我把房子賣了,錢也分完了,我的蔡根花寶貝,我回家了。 

沒想到,只迎來根花寶貝一通冷眼:

你趕緊給我走吧,沒房沒錢,你讓我跟你一塊喝西北風啊。 

劇裏劇外,都是房子。

 

2018年以來,當大多數城市都在高位震盪之時,蘇州樓市卻絲毫未受經濟週期的影響,量價齊張,一路上揚,不斷將房價推向新高度。


蘇州的房價為何這麼妖?

 

這背後有三個原因:

 

其一,蘇州樓市調控啟動最早,房價剎車最早,這一輪樓市反彈,不乏補漲因素。早在2016年,蘇州、廈門、合肥、南京就獲得“樓市四小龍”的稱號。當時,蘇州最早一批出台樓市調控政策,房價也最早剎車。

 

其二,蘇州過去限價政策較嚴,部分區域樓市倒掛現象突出,從而刺激了搶房潮。買到就是賺到,只要存在套利空間,就會不斷刺激搶房熱情,這是人性使然。無論在蘇州工業園區還是南京河西板塊,這一規律都在重複上演。

 

其三,樓市局部回暖與炒作因素的疊加效應,讓蘇州樓市出產生了恐慌效應。大環境是貨幣政策總體基調發生變化,樓市調控節奏發生變化,這是一二線城市樓市小陽春的基礎。


小環境是蘇州概念頻出,從網紅大劇《都挺好》到江蘇自貿區,每一個消息,無論是不是捕風捉影,都為樓市炒作添油加醋。

 

02

大熱必有調控,意味着什麼?


房價最熱城市加碼調控,標誌着新一輪樓市調控正式重啟。

 

早在4月19日,中央重要會議就再度提及“房住不炒”,成為樓市調控轉向的明確信號。


隨後,住建部對地價房價波動較大的城市發出預警,更是樓市調控全面重啟的先行標誌。



隨後,發改委則明確表示:放寬落户不等於放鬆對房地產的調控,不管户籍制度怎麼改,都要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位不動搖,保持房地產市場平穩健康發展。


而在此之前,長沙、合肥、遼寧丹東都已試探性加碼樓市調控,而蘇州工業園區加碼限售,則意味着樓市調控的正式重啟。

 

當房地產走出去年的低谷之後,樓市調控正在捲土重來。

 

這背後的道理顯而易見,樓市調控服務的是樓市大局和經濟大局,政策本來就會隨着樓市形勢和經濟形勢變化而發生變化,沒有一層不變的樓市調控,也沒有永遠的鬆綁和緊縮。

 

更關鍵的是,2019年樓市的任務是“穩”。這裏的穩,不僅是穩地價穩房價穩預期這九個宏觀的表述,更有“防範大起大落”這樣明確而具體的目標。

 

要防範大跌,同樣還要防範大漲,樓市調控必然要跟隨發生變化。

 

可以料見,無論是蘇州還是其他城市,只要量價齊升趨勢重啟,樓市出現過熱苗頭,新的樓市調控必然會席捲而來。


03

樓市小陽春,已經消停了?

 

蘇州大熱,但不是每個城市都有蘇州的行情。

 

這一輪樓市小陽春在3月初達到高潮,但在4月份和5月初,多地成交量已經開始下滑,房價始終未能出現大幅上漲,小陽春的動能基本耗盡

 

其實,從一開始,樓市小陽春都只是個別城市的火熱,北京、上海、廈門等地樓市有所復甦,但包括廣州在內的大多數城市,都還處於高位震盪之中。三四線城市,隨着棚改規模腰斬,更是陷入量價齊跌的局面。

 

為什麼樓市小陽春無法持續?

 

這背後的原因也簡單,因為樓市普漲的條件並不具備,個別城市的觸底反彈,不代表大多數城市的復甦。

 

樓市想要快速反彈,必須滿足這幾個關鍵條件:

 

一是貨幣持續寬鬆。降準與降息配合,給市場釋放足夠的資金;

 

二是樓市調控真正鬆綁。限價限售鬆綁作用不大,關鍵在於限購與限貸,取消限購是釋放更多購房需求,取消限貸則是降低購房成本;

 

三是徹底扭轉預期。除非有關部門有明確刺激房地產的表態,或者一線城市集體出現大反彈行情,否則在目前國內外環境都高度不確定的環境下,預期想要徹底扭轉,並不容易。

 

顯然,這幾個條件都不具備。

 

04

讀懂樓市規律,才能讀懂中國房價

 

理解中國樓市的四個關鍵規律:

其一,中國樓市是政策市,樓市調控隨着大環境變化而變化。

 

其二,大水漫灌,這是樓市大漲以及全國樓市普漲的根本前提。

 

其三,穩定比什麼都重要,樓市遇冷需要維穩,樓市過熱需要調控。

 

其四,普漲時代已經過去,一二線城市與三四線城市必然出現分化。

讀懂這些樓市規律,就不會為樓市政策的反覆變化而感到困惑,才能在樓市的劇烈波動中摸準方向。


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