激戰青龍湖:超六千套房供應壓頂 誰能勝出?

V房產2019-05-23 11:03:59

青龍湖,從沒有任何一個時刻,像現在這樣站上了風口浪尖的輿論風口。


有着6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬餘畝的青龍湖森林公園,擁有良好的生態稟賦,自然環境優美,周邊區域是理想中的第二居所和改善之地。如今,隨着六個限房價項目的相繼入市,青龍湖成為在北京新房市場佔據一定地位的熱門樓市板塊。但是位居西六環之外,距離市中心較遠,公共交通、教育、醫療、生活配套不完善。更重要的是,受“90/70”限制,該區域限房價項目中過半是90平方米之下的中小户型。

 

區域發展不成熟,新建住宅產品供應劇增,產品與需求出現“錯配”,青龍湖板塊遭遇陣痛。


路的左側是青龍湖,右側是首開熙悦觀湖、龍湖熙湖悦著、金地大湖風華三個項目所在地。

 

尷尬的西六環


青龍湖位於北京西六環外。


從西三環的六裏橋出發,走蓮石路、京昆線、西六環路,在王佐橋高速路口出,就進入了豐台青龍湖腹地,在不堵車的情況下,全程需要40分鐘左右。如果從西六環大苑村橋高速路口出,就可以進入房山青龍湖區域。


青龍湖區域一分為二,大致以刺蝟河為界,南邊隸屬於房山,北邊隸屬於豐台。


青龍湖區域因青龍湖而出名,6000畝的水域面積,相當於頤和園、玉淵潭、北海及中南海等水體水面的總和,旁邊1.43萬畝的青龍湖森林公園是頤和園的三倍多。山、水、植被,構成了優美宜人的環境,成為人居的最佳之地。但是青龍湖的區域發展遠沒有其生態環境來得有名。


眾所周知,當下,隨着雄安新區、通州副中心、北京第二機場的有序建設,北京整體發展方向是向東和向南。而在2022年北京冬季奧運會刺激下,北京北部的延慶區站上了發展風口。


既缺少大的政策紅利,又沒有地段優勢,再加位於豐台、房山兩個行政區的交界處,位於北京西六環外的青龍湖板塊發展稍顯滯後。


相比於房山青龍湖,豐台的青龍湖區域發展校對較好且配套佔優。根據原“青龍湖控規”,青龍湖地區主導功能為郊野休閒區。因此,豐台的青龍湖區域引入了青龍湖國際文化會都項目,目前該項目A地塊是已建成北京東方美高美國際酒店區域,為世界種子大會場館區;此外,該區域已經落地了中央民族大學、豐台人大附學校,未來,區域內還會配建醫療、養老配套。


反觀房山青龍湖,主要依靠於房山良鄉、長陽等傳統板塊的資源支持。周邊教育資源稀少。在教育資源方面,臨近的學校有青龍湖小學和北京市第十三中青龍湖分校。房山區第八屆人民代表大會第五次會議上信息顯示,房山今年將引入北京八中房山分校、黃城根小學房山分校第三校區、北京育才學校長陽分校、首師大附屬房山中學這4所優質學校。但是這些教育資源是否最終會落地,又有哪些教育資源會落地到青龍湖區域,仍是未知數。醫療資源則相對匱乏,除了青龍湖鎮社區裏的衞生服務中心、怪村衞生所外,就近的醫院位於6公里外的良鄉。


在交通方面,目前進入青龍湖區域只能依靠自駕和公交,公交站點較少,軌道交通暫時缺位。據各方消息顯示,豐台河西區規劃了軌電車T2,西起青龍湖地區,北至北宮森林公園,也可與14號線實現換乘。但因涉及周邊地塊和路網的配套等問題,開通時間還不確定。


中原地產首席分析師張大偉表示,這個區域的先天自然環境是最有可能打造成又一個孫河的,但豐台與房山都沒有朝陽的財力,周圍也缺少一個望京這樣高收入改善需求的寶礦。


首開熙悦觀湖、龍湖熙湖悦著、金地大湖風華三個項目施工現場,三項目相鄰。


400億貨值


隨着北京核心城區土地供應越來越少,生態環境佔優的城郊成為開發商兵家必爭之地,前有孫河板塊,中有南海子公園板塊,後有青龍湖板塊。

 

2017-2019年,青龍湖迎來史上最大規模的住宅地塊供應。來自諸葛找房數據研究中心的數據顯示,2017年以來,青龍湖板塊共成交地塊6宗,吸引了包括萬科、龍湖、首開、金地、中鐵建等品牌開發商的進駐。這6宗地塊總規劃建築面積87.6萬平方米,均為限房價項目。

 

如今,已有四個項目公佈案名,分別為萬科翡翠西湖、首開熙悦觀湖、龍湖熙湖悦著、金地大湖風華。除了萬科翡翠西湖於2018年10月1日率先開盤外,其他三個項目也預計近期開盤。

 

6個項目87萬平方米,在張大偉看來,“大約能提供6000套以上房源,對於青龍湖的房地產市場來説是災難級的。

 

除了已經成交的土地外,未來青龍湖去還會陸續出讓住宅用地。此前,北京市規劃和國土資源管理委員會日前分別公佈了青龍湖國際文化會都核心區B塊地、C塊地的規劃。北京市規土委豐台分局相關負責人表示,B、C地塊原規劃中的部分產業用地將調整為居住用地,主要為落實新版北京城市總體規劃關於職住平衡、完善公共服務設施及減量發展等要求,解決中央民族大學職住平衡等問題。2019年2月2日,萬科與國開東方聯合體在豐台青龍湖區域再下一城,以43億元的總價摘得豐台區青龍湖國際會都核心區C地塊。

 

張大偉測算,青龍湖疊加存量100萬平方米,合計貨值大約400億元,按照過去區域一年20億左右的年去化速度,大約要賣20年。

 

更重要的是,版塊內限房價項目集中供應,產品同質化嚴重,使得北京限房價項目整體去化一般。中原地產統計數據顯示,北京限房價項目的實際銷售比例只有40%左右。

 

尷尬的“錯配”?


如上文所述,有着6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬餘畝的青龍湖森林公園,擁有良好的生態稟賦,自然環境優美,周邊區域是理想中的第二居所和改善之地。

 

但是受制於“7090”政策,部分限房價項目住宅產品中的70%需要打造90平方米以下的中小户型。諸如首開熙悦觀湖推出的89平方米三居洋房產品,龍湖熙湖悦著打造的73-83平方米的兩居、三居產品,金地大湖風華89平方米的三居產品等等。

 

剛需購房者對於位置、交通、價格較為敏感。房山青龍湖限房價項目銷售均價多在37245元/平方米,最高單價不超39107元/平方米;豐台限房價項目銷售均價在41000元/平方米,最高不超44403元/平方米。特別是多個產品競爭加劇下,不少項目都推出價格優惠、精裝贈送,對於購房者來説,青龍湖限房價項目具有價格優勢。

 

但是位置、交通、配套卻較為“致命”。如上文所説,位居北京西六環之外,軌道交通缺位。小何告訴小V,看中了龍湖熙湖悦著73平方米的兩居,頂層送露台,户型非常好,但是就是距離太遠,上班非常不方便。

 

張大偉表示,這個區域距離北京核心區大概在35公里左右,這是什麼概念?相當於深圳核心區到香港了。這個位置做改善產品會有一定的需求,但供應了一堆“90/70”小户型產品,這會加劇區域市場的慘烈程度。

 

具體到上述幾個項目,萬科翡翠西湖位居北京城六區之一的豐台,相比另外幾個位於房山的限房價項目來説,佔據行政區位優勢,更重要的是,項目附近豐台人大附學校、中央民族大學落地,傳聞中的T2輕軌終點站在青龍湖公園附近,以及“首開”優勢,搶先收攬了一份客羣。

 

相比之下,首開熙悦觀湖、龍湖熙湖悦著、金地大湖風華、中鐵建限房價項目位於房山的青龍湖,板塊內交通、教育、醫療、生活配套不完善。由於基礎設施等硬件設備的不完善,這也倒逼了開發商從產品層面“競技”,通過精裝、園林等提升產品力。


張大偉表示,嚴格來説,區域內多個項目的產品力不錯,秒殺其他限房價項目供應集中的區域。“但核心還是引入真正優質的教育,如果區域內能真落地西城或者海淀幾個貨真價實的中小學,那麼按照目前的市場價格還是有意義的。沒有地鐵,開發商必須捨得花錢永久開通地鐵接駁車。此外,開發商必須先做配套,先完善商業,否則購房者只能一直哭了。”


(End)

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