深交所向泰禾發出19問 涉及短期償債風險、實際銷售額

V房產2019-05-19 14:40:50

泰禾目前正處於多事之秋,除了高管頻頻離職、資產頻繁出售回籠資金外,還有來自證券交易所的問詢。5月8日晚,深交所發佈關於對泰禾集團股份有限公司的年報問詢函(下稱《問詢函》),該問詢函長達7頁超過3000字,包括19個問題,涉及銷售金額、短期償債能力、關聯交易、投資性房地產等多個敏感問題。


去年實際銷售額成謎題


在這19個問題中,最引人關注的是泰禾2000億元銷售目標的完成情況。


2017年12月,泰禾集團董事長及實際控制人黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標是再翻一番至2000億元,同時大幅降低資產負債率。此話一出,立刻引起軒然大波,泰禾股價大漲,並遭至深交所問詢。當年的12月26日,泰禾公告回覆深交所,董事長黃其森關於2018年銷售目標2000億元,2018年上半年降低負債率至79%、全年降至75%,還有2018年具體項目入市數量及銷售目標的説法,是其基於目前公司的土地儲備情況、項目儲備情況、項目拓展能力、投資進展、管理能力、銷售能力、回款進度等作出的判斷,屬於對公司發展的目標和願景,不構成公司的預測和承諾。


泰禾用“願景”二字輕描淡寫化解了這一輿論“危機”。 2018年已過,泰禾銷售目標完成情況到底如何?深交所顯然沒忘記追問一把。《問詢函》稱,“請你公司説明2018年度實際銷售際銷售額及降負債率的實際進展情況,是否達到銷售額目標,以及對差異原因進行分析。”


泰禾的銷售額一直是個謎。雖然年報披露銷售額已成為房企的常規動作,但不是必選項,因此,泰禾一直未在年報中披露銷售情況,僅能從各大機構的統計中窺探一二。


根據克而瑞研究中心發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》,泰禾集團排名20位,流量金額為1303.4億元,距離2000億元的銷售目標有很大缺口。


泰禾的地產項目主要分佈在一線和熱點二線城市,這些城市雖然社會經濟發展穩定,就業人口持續增長,改善型置業需求日益旺盛,給泰禾發展提供了可持續的需求供給。但是2018年一線城市樓市調控呈高壓狀態,市場銷售低迷,而泰禾高端項目較多,週轉較慢,快速回款受到影響。


一年內到期非流動負債大增94.7%


眾所周知,黃其森財技高超,善用槓桿,閩系房企激進的風格在泰禾身上體現的淋漓盡致,高負債也一直伴隨其左右。雖然時常走在刀刃上,但還算平穩。直至去年開始,泰禾資金鍊緊張傳聞甚囂塵上,隨着裁員風波、高管頻繁出走以及出售資產等一系列事情的發生,泰禾債務危機隱現。


泰禾資金鍊隱憂,深交所顯然也關注到了。《問詢函》稱,“請你公司結合開發項目回款情況、融資能力等,説明你公司相關資金安排,分析説明你公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。”


泰禾2018年年報顯示,經營活動產生的現金流量淨額139.31億元,期末現金及現金等價物餘額為115.58億元,短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元,貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26,2017年這一數據為0.31。值得關注的是,泰禾一年內到期的非流動負債從2018年初的212.59億元增值年末的413.9億元,增長了94.7%,短期償債壓力急劇上升。


有別於淨負債率,現金短債比是衡量企業短期償債能力的重要指標,反映企業某一時點的現金流壓力及安全性。一般來説,該指標大於1,表明企業償還短期債務能力得到有效保證。


此外,泰禾2018年存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。根據東方財富網數據顯示, 2018年泰禾上述三項目指標的數據分別是13.7%、1.59、0.24,2017年則為15.3%、2.03、0.41。


資金短缺令泰禾加速融資。2019年,泰禾旗下部分項目陸續出售股權。市場傳出,泰禾要為12個項目尋找買家。截至目前,泰禾已經將杭州泰禾蔣村項目、南昌茵夢湖項目、漳州泰禾項目、泰禾杭州臨安同人項目等項目的部分股權轉讓給世茂房地產,累計回籠資金約37.44億元。


此外,深交所還就關聯交易、投資性房地產等多個問題進行了質疑。《問詢函》披露,2018年泰禾年報中“關聯交易”部分顯示泰禾存在兩項與關聯方共同投資的公司,泰禾金控(平潭)集團有限公司(以下簡稱“平潭金控”)以及嘉興晟昱股權投資合夥企業(有限合夥)(以下簡稱“嘉興晟昱”),兩家公司經營範圍分別為金融投資及股權投資,註冊資本分別為25億元及200.05億元。目前總資產分別為25億元及42.5億元。


《問詢函》要求泰禾分別説明兩家公司成立的時點,就關聯共同投資事項履行審議程序及信息披露義務的情況,公司及關聯方在上述兩家公司中的應出資總額及目前實際出資金額等問題。此外,今年一季度泰禾投資性房地產為259.88 億元,較 2018年年末增長47%,深交所要求其詳細説明變動金額。


(微信ID:beijing_house)

採寫| 新京報記者 段文平

圖片來源 | 官網截圖

編輯 | 武新 暴躁蘿莉  



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