融資減速、還債壓力大,40家典型房企境外融資佔7成

V房產2019-05-10 13:39:55

今年前三月房企融資持續高熱,4月熱度則開始向土地市場轉移,房企融資顯現降速特徵。同策研究院數據顯示,今年4月,40家典型上市房企完成融資總額753.62億元,環比下跌26.42%。債權融資金額在上月到達頂峯後呈回落趨勢。


值得關注的是,4月典型上市房企的大額度資金來自境外,境內融資仍然趨緊,而境外融資成本高也是不爭的事實。在債務密集到期的推動下,借新還舊仍在持續,預期的風險也越來越近。


40家房企融資總額環比下跌近三成 


近期,房企拿地熱情一度高漲,資金面緩解是衝擊土地市場的主要原因。


從4月融資市場來看,房企發債的頻次也在減少。債權融資金額在3月到達頂峯後呈回落趨勢,除發行公司債外,其餘債權融資方式額度均有所下降。


據同策研究院數據顯示,4月,40家典型上市房企完成融資總額共計753.62億元,環比上月大幅下跌26.42%。但相比2018年依然屬於高位。其中債權融資額為688.09億元,占房企融資總量的91.30%,環比下跌30.15%。


不過, 同比數據仍在大幅上漲。前4月,40家典型房企融資總額共計3211.71億元;同比上漲20.46%。


從成本上看,主要融資渠道成本均有小幅下降。恆大研究院的報告顯示,2018年6月至2019年3月,超短融平均發行利率從4.69%下降至2.95%,中票平均利率從5.59%下降至4.62%,公司債平均利率從5.88%降至4.40%。


同策研究院數據顯示,4月,40家典型上市房企融資成本最低的是越秀地產發行的11億港元有擔保可換股債券,票面利率為1.875%。其次是招商蛇口發行的2019年度第二期超短期融資券,融資規模35億元,票面利率2.80%。


不過,4月,40家典型上市房企融資成本總體仍不低,多在7%以上。融資成本最高的是當代置業發行於2021年到期的3億美元優先票據,票面利率為12.85%。


總體來看,融資成本仍處高位的主要原因是房企大額度資金來自境外,而境外融資成本相對較高已是不爭的事實。


境外融資成為主力,環比上漲九成


境外融資成為4月房企的主要融資方式。同策研究院數據顯示,4月,40家典型上市房企外幣融資總額524.91億元,佔比69.65%,環比上月外幣272.51億元融資金額大幅上漲92.62%。


目前,房企境外融資以美元為主, 從具體數據來看,美元融資總額459.23億元人民幣(68.25億美元),環比上月增長69.02%,佔融資總額的60.94%,而且美元融資總額全部來自於發行公司債券。


值得注意的是,40家典型上市房企4月公司債共發生17筆,其中15筆是發行的美元優先票據或債券,合計68.25億美元,摺合人民幣459.23億元。其中中國恆大佔據6席,發行總融資規模30億美元,票面利率為9.5%-10.5%。


對此,同策研究院研究員陳朦朦分析認為,4月473.13億元公司債中,有459.23億元來自於境外融資,可見境內融資並不容易。傳統方式融資仍然困難,在這種局勢下,各大房企要努力突破資金來源的寬度與廣度,力求融資方式的多元化與創新性。  


恆大研究院報告也顯示這兩年境外債規模持續攀升。2016年以來,境內融資持續收緊,房企轉向海外債,2017年合計發行2998億元,是2016年5倍,2018年繼續增長7.7%,合計融資3230億元。2019年第一季度海外債規模持續攀升,合計融資1507億,是去年同期的2.3倍。


在規模持續攀升的同時,境外債成本也在小幅下降,以雅居樂為例,2018年6月的美元債利率為8.55%,2019年3月降至6.7%。


境內融資並未實質改善,資金風險猶在


從4月房企大額度資金來自境外融資看,境內融資形勢依舊不夠樂觀。


“在目前國家層面樓市調控政策不放鬆的背景下,房企境內融資環境依然緊張。今年以來,大中開發商發債量大增,其中以美元債為主,緩解了部分房企的資金壓力。但是考慮到未來市場整體銷售大概率繼續回落,房地產企業的資金壓力依然很大。預計2019年二季度房地產開發企業到位資金同比增速將繼續保持小幅回落的態勢。”上海易居房地產研究院研究員沈昕如此認為。


房企融資成本隨無風險利率小幅下降,各渠道融資規模有所回升,但房地產融資仍受限制。事實證明,房企資金風險仍然嚴峻。


恆大研究院報告內容顯示,在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多隻能借新還舊,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。截至 2018 年底,房企主要渠道有息負債餘額為 20.3 萬億元,預計將在 2019年-2021 年集中到期,其中 2019 年到期規模高達 6.8 萬億元。但 2019 年房地產銷售增速又明顯放緩。


上述報告內容顯示,2019 年 第一季度信用債合計融資 1810 億元,同比大幅增長 40.5%,但淨融資規模僅為 574 億元,同比下滑 41.6%,這説明房企融資並未有實質性改善。 


對於未來房地產市場的融資環境,房多多分析人士認為,雖然央行一再降準,但央行這一次降準的目標十分明確,就是針對民營、小微企業,而且還是定向縣域農商行,顯然政府不希望資金流向樓市。這波股市大跌後,流向樓市的資金估計將會更加謹慎。

(End)

(微信ID:beijing_house)




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