哪些上市物企強?綠城服務營收第一,彩生活在管面積最大

V房產2019-05-09 13:36:59

在國內房地產市場日趨多元化發展的當下,各房企依託於其現有資源和業務體系,開發出了許多新的業務增長點。其中,物業管理服務成為衡量企業產品質量、提升品牌溢價的重要因素。2018年,房企分拆旗下物業管理公司上市更是形成一股“熱潮”。那麼,這些物業企業在資本市場的狀況、規模、經營績效等方面表現如何呢?


背靠規模房企,綠城服務、碧桂園服務、

中海物業營收排前三


早在2014年6月,花樣年控股拆分物業管理公司彩生活赴港上市,成為“第一個吃螃蟹”的房企。


直至2018年,房企分拆旗下物業管理公司上市更是形成一股“熱潮”,年內累計有6家物業管理公司上市。


截至目前,除南都物業在A股上市外,包含中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國、雅生活、彩生活、碧桂園服務、新城悦、佳兆業物業、永升生活服務、濱江服務、奧園健康生活在內的13家物業管理公司在港股上市,物業管理行業隨之迎來了新一輪的發展。


克而瑞研究表明,目前物業管理行業主要參與者有獨立第三方運營和依託房企發展兩類。其中,中海物業、綠城服務、雅生活、濱江服務、碧桂園服務、新城悦、佳兆業物業、永升生活服務以及奧園健康生活均以品牌房企為依託,在確保業務規模的同時,也能借房企的品牌效應提升競爭力。



從財務數據上看,上述8家物業管理企業的營業收入和增幅規模均處於領先水平。其中,綠城服務、碧桂園服務和中海物業去年分別實現營業收入67.10億元、46.75億元和41.55億元,位列行業前三。在增幅方面,除中海物業之外,其餘8家企業營收增幅均超過了30%。彩生活和雅生活更是以121.87%和91.78%的營收增幅位居前二。


此外,自去年上半年部分企業毛利潤突破5億元大關後,去年全年,碧桂園服務、雅生活、彩生活、綠城服務4家公司毛利潤突破10億元;碧桂園服務更是達到17.62億元,同比增幅超70%。


彩生活在管面積最大,浦江中國市盈率最高


來自中指研究院的報告指出,在管面積最大的企業為彩生活,共3.63億平方米,除此之外,基本都在2億平方米以下。在管面積增速最快的企業則是雅生活服務,達到76.31%,2018年通過“雅生活+綠地物業”雙品牌戰略,實現了有質量規模增長。


此外,儲備面積最高的企業為碧桂園服務,達到3.23億平方米,同時,綠城服務和彩生活儲備面積均在1.9億平米以上。合約面積最高的企業為彩生活,達5.53億平米,碧桂園服務則以5.05億平方米位居第二;合約面積增速最高的企業為永升生活服務,增速約為96.43%,主要基於兄弟公司與第三方拓展共同發力所致。


資本市場表現上看,截至5月5日下午14時,市值最高的是碧桂園服務,為405.6億港元,加上綠城服務和中海物業,共有3家企業突破100億港元;中奧到家、祈福生活服務市值則不足10億港元。從估值水平上看,浦江中國市盈率最高,為40.79;碧桂園服務緊隨其後,達到35.21。



物業企業拆分上市成一大趨勢


克而瑞研究中心統計數據顯示,截至2018年末,13家港股上市物業公司的總合約管理面積規模已超過20億平方米,同比漲幅超40%;在管面積規模超10億平方米,同比漲幅超30%。其中,於2018年2月和6月上市的雅生活和碧桂園服務項下合約管理面積均超5億平方米,增幅分別為53.49%和34.14%,發展勢頭較為突出。


而截至2018年末,2016年7月上市的“老將”綠城服務擁有約1.92億平方米的儲備面積。據瞭解,這是其儲備面積超過在管面積的第5個年頭。日後,這些儲備面積也將逐步轉化為在管面積,為其帶來收益。


隨着物業服務市場的發展完善,預計將有更多的規模房企把分拆物業板塊上市提上日程。今年4月15日,保利發展發佈公告稱,董事會全票通過公司所屬保利物業發展股份有限公司在香港聯交所主板上市的提案。可以預見,隨着規模房企對旗下物業管理公司的逐步分拆上市,品牌效應及資源優勢將成為物管企業持續發展的內生動力。


傳統物管企業一直都在房地產母公司的庇護下生存發展,是什麼原因致使它們從幕後走向台前,紛紛追求上市?


在58安居客首席分析師張波看來,現在是物業公司“搶地盤”的階段,也是它們對資金需求最大的時候。但如果這個時期企業能夠上市,未來活下來的概率才能大大提升,進而才有後期“瓜分市場”的資格。


諸葛找房副總裁苑承建表示,物業本身帶有金融屬性,是其業務模式的特點,但就企業運營而言,其實並不強。物業公司上市可以規範公司運營與管理、獲得的資金支持,還可以提升企業的運營服務能力。


不過,在協縱策略管理集團創始人黃立衝看來,物業管理公司上市更多的是造殼行為。“很多開發商希望持有更多的上市公司資源,物業管理公司實際上在IPO發行等方面,投資人的興趣並不大,開發商基本上是從一個殼資源的角度來操作。”


為什麼房企紛紛選擇港股上市?新京報記者瞭解到,截至目前,登陸A股的物管公司僅去年2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業。南都物業的上市,一度燃起了物業公司A股上市的慾望。不過,從過去物業公司衝擊IPO的經歷來看,普遍存在業績規模較小、關聯交易佔比高、上市公司分拆、獨立性等問題,A股獨立上市難度着實不小。


“物業公司只要滿足上市要求,就可以在港交所上市,而A股上市審批比較謹慎。”黃立衝表示。


以碧桂園服務為例,A股排隊多年後也最終折戟而歸。早於2015年8月,碧桂園便對外透露了其有意分拆集團物業管理服務於上交所上市。2016年8月31日,碧桂園首次報送《廣東碧桂園物業服務股份有限公司首次公開發行股票招股説明書》,並於2017年12月1日再次申報。然而,籌備了近兩年的 A股上市計劃於2017年12月11日暫停。當時,碧桂園發佈公告稱,因審核監管機關近期的政策變動,碧桂園服務決定撤回其建議分拆的申請。3個月後,碧桂園於去年3月19日宣佈將物業板塊分拆到香港聯交所主板獨立上市。


強者恆強成趨勢,社區增值服務戰役悄然打響?


值得注意的是,物業管理服務行業也屬於“規模經濟”,對資本市場而言,規模也是其關注的一個重要指標。2018年在港上市物業企業通過依靠兄弟公司、收併購、市場化拓展、開放平台等多舉措創規模新高。在此過程中,物業管理行業呈現出“強者恆強”的趨勢。


業內人士指出,現階段物業企業營收與利潤的增加,主要依賴管理規模的提升,即使按照物業服務企業的設想,未來為業主提供的增值服務可以成為收入與利潤的重要組成部分,也需要服務管理規模作為基礎支撐。


在此背景下,近年來,眾多房企還不斷加強物業服務的業務運營和模式創新。來自億翰智庫的一份研究報告指出,社區服務提供的服務大致分為兩大類:傳統社區服務以及增值服務。兩者相輔相成,傳統服務是社區服務的基石,而增值服務是傳統服務的有效補充,滿足不同羣體個性化需求。


從長期來看,類型豐富的、盈利空間更為巨大的增值服務,有望成為物業服務企業的主要利潤增長板塊。


一些物業公司也對行業起到了激勵作用。以第一家登陸資本市場的彩生活為例,自2014年登陸資本市場以來,在互聯網化轉型、盈利結構調整、市場規模等方面均取得了不錯的成果。截至2018年底,彩生活實現營業收入約36.14億元,同比大增121.9%。轉型成果方面,其增值服務快速成長,同比增長47.5%至4.08億元。


據悉,彩生活增值服務的發展有三大核心產品:“彩惠人生”、“彩富人生”、“彩生活車位”。此外,彩生活於2014年便提出了生態圈概念,截至2018年末,吸引超40家企業參與社區服務業務,共同探索基於多樣性社區場景的增值服務拓展。包括E安全、E維修(包括e電梯)、E能源、E清潔、E綠化、E繳費、E投訴七大服務板塊。


國信證券(香港)研究部的報告指出,未來,隨着互聯網應用的進一步推廣以及人均可支配收入的持續增加,增值服務的市場規模預計仍將持續增長。預計2022年增值服務市場的市場規模可達到人民幣8468億元,2017年至2022年的複合年增長率為21.6%,強者恆強的格局進一步凸顯。


在此背景下,業內人士指出,如何在同質化的產品中探索出更具差異化、個性化的道路,或將成為很多物業管理公司下一步的重點發展方向。


(End)

(微信ID:beijing_house)



往期閲讀


4月房企融資近2600億 平均成本下調至8%以內


“萬人搖”“土地熱”再現,杭州樓市還會捲土重來嗎?



https://hk.wxwenku.com/d/200478786