“萬人搖”“土地熱”再現,杭州樓市還會捲土重來嗎?

V房產2019-05-04 10:07:03

4月下旬的兩次供地小高峯為杭州帶來了210億元的土地出讓金進賬。這個長三角的明星城市再次獲得市場的青睞。不僅如此,從今年春節以來,杭州樓市出現“萬人搖號”“新盤漲價”“交易攀升”的情況,那麼,杭州樓市的“金三銀四”真的到來了嗎?


4月兩場土拍進賬210億元


春節後杭州的首場土拍就引發了市場的關注,傳遞了土地市場回暖的信號。2月27日,由杭州本土排名第三的企業德信中國拿下的勾莊板塊地價一舉打破紀錄,跨過2萬元/平方米的門檻,刷新區域的樓面價。


根據杭州透明房地產研究院發佈的報告顯示,今年一季度,杭州市共出讓85宗土地,合計出讓面積204.24萬平米,環比去年四季度增長135.01%,成交金額453.29億元,環比去年四季度增長181.86%。


鑑於杭州土地市場迅速升温,溢價率接連走高。3月,杭州主城區國有建設用地使用權掛牌規則做出調整:當溢價率達到30%時鎖定限價,轉入競報自持比例。而此前,當溢價率達到50%時,才鎖定限價轉入競報自持比例。


進入4月份,杭州市繼續加大土地供應力度。4月16日,杭州主城區掛出了包括望江新城、牛田、筧橋、三裏亭等板塊的7幅土地,起拍總價就達到99億元。當天,杭州單日成交土地126億元,並有兩大板塊的地價被刷新。


更高的自持比例並沒有阻擋房企之間的廝殺。其中,位於望江新城板塊望江單元地塊以樓面地價34872.34元/平方米起拍,隨後短短20分鐘內,地塊在經歷34輪報價後進入投報自持比例環節,直到自持比例達到22%成交,最終的成交總價為52億元,樓面地價達到45325.75元/平方米,溢價率30%。若將22%的自持比例折算成樓面地價,望江地塊的實際樓面地價將達到約52000元/平方米,超過綠城2016年3月拿下的潮鳴地塊,刷新杭州高價地塊的成交樓面價紀錄。


緊接着,4月26日,杭州再次出讓6宗地塊,分別位於江乾區、拱墅區、西湖區和下城區。總出讓面積18.71萬平方米,建築面積49.22萬平方米,總攬金84.8億元。


對於杭州土地市場走熱,杭州本土某開發商人士表示:“從2018年7月開始,杭州迅速進入冰凍期,大家都在觀望,很多開發商半年、甚至一年沒有拿地,手裏資金充裕卻無存糧。”


中國指數研究院浙江分院副總經理高院生分析説:“一方面,綠城、濱江等本土房企補倉意願強烈,外來房企也看好杭州市場進行加倉;另一方面,杭州樓市在春節後確實出現了‘小陽春’的行情,成交量有所回升。但值得注意的是,在目前‘穩房價’總基調下以及房地產市場仍處在調整週期等背景下,土地競拍熱度持續提升需受到特別關注,尤其是對於房地產開發企業而言,若貿然追高投資,則會面臨一定的風險。”


杭州再現“萬人搖號”


和土地市場升温同時,杭州樓市的風向也發生了逆轉:新盤漲價、“萬人搖號”再現,二手房成交量攀升、“低中籤率”密集出現,這一切都指向了杭州樓市要“捲土重來”。


首先是被稱之為“2019年第一漲”的綠城建發沁園。去年10月12日,綠城建發沁園的首張預售證顯示,同樣的裝修標準,均價為49500元/平方米;而今年2月推出的房源均價54000元/平方米,裝修標準6000元/平方米。


綠城建發沁園4個月內漲了4500元/平方米,漲幅達到9%,成為業內關注的焦點。杭州本地的業內人士告訴記者:“綠城建發沁園漲價後,傳遞出一個市場消息,也有不少樓盤暗中醖釀漲價。”


不僅如此,3月,杭州再次出現“萬人搖號”的場面。3月1日,杭州一網紅樓盤中國鐵建·西湖國際城公示了搖號意向登記名單,共17344人蔘與搖號,也是杭州唯一一個連續三次搖號破萬的項目。而西湖國際城此次推出262套房源,均價為23254元/平方米,這意味着搖號的中籤率僅為1.5%。

 

上述杭州本地的業內人士告訴記者:“杭州樓市確實有回暖的跡象,包括新房和二手房,像主城區的新房都是一房難求的情況;另一方面,杭州承辦下一屆亞運會,加上人才引進,產業導入步伐加快,也給杭州市場帶來更大的信心。”


杭州樓市真的回暖了嗎?


雖然種種跡象表明杭州樓市正在升温,但是,杭州樓市會像前年一樣“捲土重來”嗎?


從成交數據來看,杭州新房的成交量相比去年還是處於下降趨勢。根據杭州透明房地產研究院,今年一季度,杭州新建商品房成交22885套,與去年同期38648套相比,同比下降40.8%。


雖然從表象上看杭州樓市有所復甦,但是細究原因來看,卻是因為“限價”等綜合政策管控下,一、二手房價格倒掛,加之壓抑的需求量等多種原因所致,並非真如2017年那樣“瘋狂”的上漲。


當新京報記者詢問綠城建發沁園漲價的原因發現,該樓盤所在地塊此前的樓面價已經達到40766元/平方米,而首次開盤售價均價為49500元/平方米。對此售價,上述杭州業內人士表示,“作為高價地,首次開盤的價格顯然是虧本的,如果加推不漲價,後期開發商事實上是很難收回成本的。”


“杭州市‘限價’政策已然很嚴,而且並沒有放鬆的跡象,雖然綠城建發沁園漲價,但是也不形成信號和帶動效應,不能借此來判斷新盤能夠持續加價。”上述業內人士分析稱。


此外,杭州再次出現“萬人搖號”的背後也和政府“限價”下一二手房倒掛有密切關係。杭州本地一位參與中國鐵建·西湖國際城搖號的購房者告訴記者:“這個盤是西湖區的學區房,周邊二手房價格已經達到每平方米三四萬元,一二手房價格倒掛,當然是買新房更划算。但是,很多人都是‘陪跑’,我也沒有搖上。”


據記者瞭解,類似中國鐵建·西湖國際城和華夏·四季等受到購房者青睞的新盤都具有相同的原因,那就是售價與周邊二手房形成倒掛,在“買到就是賺到”的心理下購房者都願意“搖號試試”。


高院生分析表示:“一方面,從政策層面來看,政府不會放鬆‘限價’,所以不會形成類似之前房價快速上漲的情況;另一方面,新房成交量有所回升,是限價和價格倒掛的多重原因所致;杭州的二手房目前是成交量上漲,價格相對穩定的情況。”

(End)

(微信ID:beijing_house)




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