蘇州樓市再現搶地搶房 這一輪將狂奔多久?

V房產2019-05-02 08:28:48

蘇州位於江蘇省東南部,東臨上海,西抱太湖。2018年,GDP排名全國第七,將杭州、南京甩在身後。近年來,蘇州已成為房企戰略版圖中的重要城市。過去一個月,蘇州房地產市場上演了一場又一場數字跳動。土地市場爭搶的激烈程度,好似回到了2016年。彼時,蘇州和南京、廈門、合肥四個城市由於房價漲幅全面超越一線城市,而被業內稱為中國樓市“四小龍”。



熱地遭房企哄搶


4月24日,蘇州主城區首次掛牌出讓的5宗涉宅用地,總出讓面積36.2萬平方米,總建築面積71.4萬平方米,總起始價100.8億元。地塊分佈於姑蘇市中心、吳中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新區獅山板塊。


此次土拍共吸金135.7億元,地塊最高成交總價為50.2億元,最高成交樓面價為26288元/平方米,最高溢價率為56.7%,同時吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊誕生新的高價地。


土地市場緣何如此火爆?在克而瑞蘇州機構總經理戈文問看來,原因之一在於,5宗地塊整體質量頗高,多數在地鐵沿線,具備一定的交通優勢。其中,吳中區兩宗地塊還擁有生態景觀資源。此外,這次土拍宅地的市場指導價的設置空間均較大,留給開發房企較足的競價空間。


新京報記者瞭解到,這是蘇州今年以來的第五場土拍,熱度依然不減。從今年的土地拍賣情況看,百億級別的土拍場景算不上新鮮,畢竟這座城市今年1月4日首場土拍的總成交價便達到了120多億元。其中,青劍湖地塊更是歷經175輪“廝殺”。


在4月2日吳江太湖新城土拍中,蘇州城投以總價16.7億元、樓面價17294.57元/平方米、溢價率為36%拿下該塊土地,這也是今年蘇州土拍市場首塊需現房銷售的地塊。


蘇州作為一個強二線城市,開發商普遍看好其未來的發展潛力。同策研究院首席分析師張宏偉指出,最近相關政府部門提出,要在滬蘇浙交界區域建設長三角一體化發展示範區,蘇州是其中一個重要城市。因此,在這一節點上,蘇州區域熱度也在提升。


從政策利好上,蘇州是全國第一個提出“優購房”概念的城市,4月中旬,蘇州吳中區出台人才購房認定新政,優購房最高優惠30%。在諸葛找房數據研究中心分析師國仕英看來,利好政策促進潛在需求得到釋放,並帶動蘇州市場走高。 


而從企業層面上分析,張宏偉指出,現在是迴歸二線或強二線城市非常重要的一個窗口期。在這個窗口期,房企積極在這些城市佈局,為未來業績增長做鋪墊,也為了防止在這些市場踏空。


“一旦踏空,今年下半年、明年,甚至後年,等到大部分二線城市復甦時,房企在這些城市沒有土地,是一件可怕的事。”張宏偉稱。


不容忽視的是,開發商積極拿地,也與融資環境略微寬鬆有關。有業內人士表示,“去年四季度,房企資金面最為緊張。春節過後,融資環境雖沒有達到2017年的寬鬆程度,但與2018年上半年差不多。在此背景下,企業解決了短期到期債務後,願意把資金投資到土地市場。”


新房再現千人搶房盛況


“土地市場作為樓市的風向標,直接影響樓市的走向,而樓市對地市也有反刺激作用。” 戈文問這樣評價土地市場的特殊意義。實際上,土拍市場活躍,與蘇州房地產市場的回暖趨勢密不可分。 


 “放眼全國,既有需求又有供應、供需關係良好、適合投資的二線城市並不多,蘇州是其中之一。”問及蘇州樓市之所以如此火熱,近期參與拿地的一家房企高層人士如此表示。


由於毗鄰上海的區位優勢,加上蘇州本身強勁的經濟勢頭,使近一年來,蘇州的房價也緊跟上海,尤其園區成為蘇州房價的最高地。從2010年到2016年,蘇州房價唯一下跌過的年份在2012年,其他年份都保持不同程度的上漲態勢。2016年,隨着一線城市土地市場持續升温,很多開發商轉戰二線城市,蘇州和南京、廈門、合肥四個城市由於房價漲幅全面超越一線城市,而被業內稱為中國樓市“四小龍”。


“蘇州到上海僅需半小時,自身基礎雄厚,借勢上海,需求不減。只要蘇州住宅用地供應保持基本穩定,樓市將長盛不衰。” 一家房企高層人士稱。


據上述房企高層人士分析,2014年-2015年,蘇州每年成交面積在500萬平方米以上,5年合計銷售3747萬平方米。同期,蘇州土地供應不多,2014年-2018年土地供應合計4725萬平方米。按照可售面積80%計算,可售面積僅3780萬平方米,與成交面積相當。這意味着,如果不考慮2014年之前的庫存,蘇州幾乎沒有新庫存。


在此背景下,經歷2017年、2018年的盤整期後,今年春節過後,蘇州樓市復甦,“金三銀四”更是迎來了小陽春。對市場反應最為敏感的開發商們迅速行動,他們順水推舟加速推盤力度。其中,蘇州工業園區和姑蘇區由於供應稀缺,持續火爆,而一些諸如吳江等起步較低的價值窪地,由於性價比高、一二手倒掛,也遭到市場的哄搶。


近日,位於高新區科技城板塊的科技城金茂府迎來二期開盤。據悉,此次開盤房源共計345套,備案均價在3.3萬元/平方米左右。最終,經過激烈又漫長的搖號選房之後,345套房子基本售罄,去化率超95%。


隨着吳江撤市建區,城市外擴,被稱之為“園區後花園”的運東板塊也隨之升温。近期,吳江開發區的四季春曉花園也迎來千人搶房的景象。現場開盤共198套房源,所有房源幾乎售罄,去化率達99%。 


人們甚至對數字失去了感覺,房價、地價不斷刷新歷史紀錄,買者依舊如雲。看中工業園區奧體板塊中海上東區項目的一位購房者焦慮地説,180套房子,共有1000多人預約,而且都是事先驗資的,“想買,但不一定買得到,要搶!”


實際上,無論是剛需盤還是改善盤,近期都出現了搶房的盛況。隨之,房價也在近期迎來上漲趨勢。據克而瑞統計數據顯示,截至4月25日,4月蘇州(含吳江)新建商品住宅的成交均價為21884元/平方米,環比上漲6.51%。其中,主城區商品住宅成交均價為25055元/平方米,環比基本持平。吳江區商品住宅成交均價為16701元/平方米,環比上漲1.21%。從板塊成交均價來看,大部分板塊房價環比3月有所上漲,少部分板塊房價環比3月有所下跌。相城區的陽澄湖、渭塘、望亭、黃橋、元和板塊,園區的湖西、教育園區板塊,新區的滸墅關、玉山板塊,吳中區的光福、香山板塊、木瀆、天平山板塊、城南、胥口、上方山、越溪板塊,以及吳江區的太湖新城、城北、城南、汾湖、平望、震澤板塊,成交均價環比都有不同程度的上漲。


二手房成交上漲


在房貸利率下調及市場預期改善影響下,2019年一季度蘇州二手房市場升温較為明顯。


在上海上班的一位購房者,去年底將蘇州吳中區的新房小區出手,近期重新購置工業園區東湖大郡一套105平方米三居室。之所以換購,原因在於,工業園區“利好更大,漲得更多。”


實際上,在蘇州園區購房的人羣中,有相當一部分來自上海。在很多上海人眼裏,蘇州的生活便利性不比上海差,環境甚至更好,回上海也較為方便。相比上海的房價,蘇州的房價顯得便宜很多。


“被漲價嚇怕了。”當地一位中介經紀人表示,現在沒有專職的投資客,很多是有房有資金,嚐到購買房產甜頭的人,還是選擇買入房產比較穩妥。


實際上,經歷了暴漲的2016年,蘇州樓市的起點已遠高於之前。而在限購、限貸之下,槓桿率降低,蘇州市場上的投資客相對較少,當前活躍在蘇州市場的主要是剛需和改善,其中,換房改善的不在少數。


上述房產經紀人告訴記者,“在上漲幅度上,年前和年後,工業園區學區房每平方米相差1萬多元。小面積的房源,每平方米可上漲1.5萬元左右。”


記者瞭解到,在學區房中,園區的玲瓏灣以及新區的荷瀾庭是兩大典型代表。其中玲瓏灣均價在6萬元/平方米以上,具體根據户型、面積、裝修而定。中介人士稱,“這兩月一直在上漲,2個月前總價510萬元的房源,現在要賣至550萬元。而新區的荷瀾庭小區的房價也是從今年3月開始有所上漲,相比年前,每平方米上漲5000元左右。”


“蘇州房價屬價值窪地,未來還是看漲。”一位購房者向記者這樣表示。


來自貝殼研究院的數據顯示,今年一季度,蘇州鏈家二手房成交量環比及同比,均增加近一倍。隨着成交的升温,二手房成交均價漲幅有所擴大,一季度二手房成交均價環比上漲4.7%。不過,成交量並未到達促使價格大幅上漲的水平,同比看,二手房成交均價上漲7.4%,低於2018年蘇州城鎮常住居民人均可支配收入8%的增速。


對此,貝殼研究院高級市場分析師鍾濤表示,整體來説,蘇州目前處於“低位復甦,被壓制需求正常釋放”的過程中。


值得注意的是,這樣火爆的局面,能否持續仍是一個未知數。據新華社消息,4月19日住建部會同國務院發展研究中心對房地產市場進行專題調研,並對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市作出預警提示。對部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,住建部提出需引起高度關注。也就是説,調控趨嚴的方向性政策並不會改變,開發商們目前高溢價拿地很可能實現不了預期的利潤。


鍾濤表示,在中央“房住不炒”基調下,樓市調控政策不會發生大的轉變,預計蘇州二手房市場成交在今年3-4月集中釋放後會迴歸穩態水平,均價失去上漲動力,趨向平穩。

(End)

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