武漢兩天賣地310億 開發商虧本也要拿地?

V房產2019-04-28 08:28:05

如同擊鼓傳花,土地市場的熱度從東部的長三角傳遞至中部地區,武漢成為被首個燃爆的城市,而融創則是那根引線。


武漢兩天成交13宗地,土地成交金額超310億元,融創狂攬5宗地,耗資188億元,有人用“瘋狂”“意料之外”來形容武漢這輪土地回温。分析來看,龍頭房企大手筆拿地、高溢價搶地成為顯著特徵,在新房嚴格限價下,開發商不惜冒着虧本的可能性拿地,在豪賭什麼?


融創斥資188億拿5宗地


4月25日,武漢江夏區成交3宗經營性用地,總成交價達到83.12億元,其中兩宗地塊總價觸發熔斷機制,融創中國以36.4億元總價及6.5%配建比例摘得P(2019)037號地,溢價率59.7%;美的置業以25.22億元總價及8.5%配建比例摘得P(2019)036號地塊,溢價率57.7%。此外,金茂以21.5億元摘得大橋產業園柏木嶺村P(2019)038號地塊,溢價率47.9%。


又是融創中國!又是美的置業!一個前天在武漢一次性攬地4宗,一個則是前天首次佈局武漢市場。而那一天,武漢土地市場一掃去年的沉悶,熱鬧不已。


4月23日,武漢公開出讓10宗經營性地塊,分佈在新洲區、礄口區、江夏區、洪山區、漢陽區、東湖區,總起始價約為197.89億元,總出讓面積約85.55萬平方米。最終,融創中國、美的置業、中建三局地產、湖北交投產城控股集團等企業瓜分這些地塊,總成交金額超過228億元,超過2019年第一季度武漢土地總成交金額226億元。


其中,融創中國是大贏家,一次性摘得4宗地塊,雖然四宗地塊中兩宗地以底價的方式摘得,兩宗地溢價率在19%、24%,但總成交價152.38億元,讓人大呼“瘋狂“。還因為,在一個月前的融創中國2018年業績發佈會上,孫宏斌剛剛發出“地貴”“風險特別大”“非常悲觀”的看法,並表示,“今年拿地會非常小心,因為未來售價大幅上漲的可能性比較小。”


正是這樣前後對比鮮明的言論與做法,讓人倍感“意外”,再加上龍頭房企的標籤, 信號意義十足。


還有美的置業,首次佈局一個城市後再次拿地。4月23日,該房企以總價28.57億元競得武漢P(2019)028號地,摺合樓面價10369.76元/平方米,溢價率73%。


縱觀武漢這兩天的土地競拍,總共成交13宗地,總成交金額達到311.12億元,大房企登場、中型房企搶地、高溢價率,與2018年多宗地塊流拍、延拍的局面相比,回温跡象明顯。


兩度流拍地塊終於成交


除了大房企的大手筆拿地外,多宗地高溢價成交也令市場側目。諸如美的置業上述4月23日拿地,經過172輪舉牌,溢價率73%,湖北交投產城控股集團以85%的溢價率摘得東湖新技術開發區另一宗地塊,整個過程經歷了189輪舉牌。武漢市東西湖城市建設投資發展有限公司以183%的溢價率摘得東西湖區一商服地塊。


眾所周知,2018年,武漢土地市場調整明顯,雖然有部分優質地塊仍引起開發商爭奪,但是整體市場降温,低價成交地塊居多。據中指研究院統計數據顯示,2018年武漢居住類地塊樓面地價降至4722元/平方米,同比下降5個百分點;全市整體的溢價率降至3.74%,較前一年下降7.49%。下半年來,流拍、延拍成為關鍵詞,有超過7宗地塊流拍,超過15宗地塊延拍。


最引人關注的是融創4月23日以底價70億元摘得的礄口宗關P(2019)039號地,命運波折,延期後又遭遇兩次流拍。礄口宗關地塊曾預計於2018年9月29日揭牌,但是因故延期至10月30日,遭遇流拍。2019年12月25日,該地塊再次掛牌,再次流拍。最終,被融創以底價摘得,無論是總價還是單價均刷新了片區紀錄。


限價與虧本拿地?


此輪武漢土地市場回温背後,有幾個事實需要指出,一是武漢作為新一線城市和強二線城市,土地市場引起關注已久,不少房企把武漢作為戰略性城市進行佈局,諸如融創中國,一直是重倉戰略,進入武漢近三年多,佈局項目十多個,此輪中大手筆拿地,雖然意料之外,又屬意料之中。二是近幾年來武漢土地市場的成交量級一直很大,成交金額均千億元之上,如今前三個月僅成交226億元,4月份的高成交額或許是另一種形式的補倉。三是雖然土地市場升温明顯,大企業大手筆、高溢價率,但是樓面價穩定,高價地鮮見。


即便如此,另一種隱患卻成為懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。2018年以來,武漢實行限價高壓,嚴控新盤備案價。一位武漢當地的業內人士表示,4月23號出讓的部分宗地價在1萬元/平方米左右,但是周邊的新盤項目備案價格在14000元/平方米左右,利潤空間很小,有些項目從財務角度上來看,可能是虧本的了。


近日,武漢市場更是風傳房價調控目標的相關政策內容, 諸如“2019年-2021年全市新建商品住房、二手住房價格漲幅不高於5%”。上述業內人士表示,流傳內容並非正式文件,而是討論稿。如果真的出,對於開發商的影響很大,有些樓盤價格達不到預期,根本開不了盤。


如果限價政策一直延續,那麼開發商的利潤空間將受到嚴重挑戰。但是低利潤時代,對於部分開發商來説,時機、佈局、規模或許更重要。上述業內人士表示,對於不少企業來説,拿地更多的是考慮戰略需求,規模的持續增長,哪怕不賺錢,也要拿地,也要有規模。


此外,限價也不是沒有寬鬆的可能,據不完全統計,2019年一季度,武漢取證的項目中,有一小部分項目比此前取證價格有所上漲。


(End)

(微信ID:beijing_house)



往期閲讀

15城宜居生活PK 快來看看有沒有你生活的城市


旭輝最大舊改項目始末:四家房企“分食”太原千億貨值



https://hk.wxwenku.com/d/200342171