大城市全面放寬落户,業內稱應避免樓市大起大落

V房產2019-04-14 08:28:56

落户、城鎮化與房地產息息相關。4月8日,國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》(下稱“《任務》”),繼續加大户籍制度改革力度,其中,城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落户條件,並全面取消重點羣體落户限制。

 

一石激起千層浪,結合之前不少城市發佈的人才落户新政,引起市場熱議。落户政策在打通户籍壁壘、促進人員流通、提供公平的教育與醫療等資源上,具有積極意義。此外,户籍改革是新型城鎮化的一部分,與房地產關係緊密。如今,國家發改委提出放寬落户條件,對於哪些城市樓市將產生哪些影響呢?


Ⅰ型、Ⅱ型大城市放寬落户政策


《任務》指出,要積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落户。繼續加大户籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落户限制的基礎上,城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落户條件,並全面取消重點羣體落户限制。超大特大城市要調整完善積分落户政策,大幅增加落户規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

 

值得關注的是,上述關於落户政策的表述,與此前的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》(下稱“《規劃》”)的表述有着很大的變化。《規劃》指出,合理放開城區人口100萬-300萬的大城市落户限制,合理確定城區人口300萬-500萬的大城市落户條件,嚴格控制城區人口500萬以上的特大城市人口規模。特大城市可採取積分制等方式設置階梯式落户通道調控落户規模和節奏。

 

分析來看,100萬-300萬人口的城市,表述從“合理放開”到“全面取消落户限制”,300萬-500萬人口的城市,表述從“合理確定”到“全面放寬落户條件”,500萬以上人口的超大特大城市,表述從“嚴格控制”到“大幅增加落户規模”。總體來看,落户政策正全面放寬。

 

值得關注的是,不管是《規劃》還是《任務》抑或是2019年全國兩會政府工作報告中關於落户的表述,都是置於新型城鎮化的大背景下,更多的是為了推進農業轉移人口落户城鎮。在業內人士看來,放寬落户條件有助於降低人口導入門檻、加快農民的市民化進程,預計會形成一波新的紅利,這其中就包括對於購房需求的提升。


這70城或將放寬落户


根據上述《任務》,除了超大特大城市外,大型城市基本要全面放寬落户條件了。從人口上來看,哪些城市將具備放寬落户的條件呢?

 

根據國務院2014年10月29日出台的城市規模劃分新標準,以城區常住人口為統計口徑,將城市劃分為五類七檔。城區常住人口50萬以下的城市為小城市,其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市,20萬以下的城市為Ⅱ型小城市;城區常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市;城區常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市,其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市,100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市;城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市;城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市。(以上包括本數,以下不包括本數)。

 

住建部發布的《2017年城鄉建設統計年鑑》顯示,城區人口超過500萬的城市有北上廣深等一線城市,以及重慶、天津、成都、南京、武漢等二線城市。城區人口在100萬-500萬的城市近70個,其中300萬-500萬人口的城市分別有西安、瀋陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春、太原等;100萬-300萬的城市分別有太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、温州等。


 

專家稱將刺激購房需求


落户帶來人口的流入,人口的流入帶來居住、教育、醫療等各種衣食住行方面的需求。因此,落户與房地產密切相關。

 

恆大集團首席經濟學家、研究院院長任澤平在談房地產發展時曾提過一個觀點:“長期看人口,中期看土地,短期看金融”。在他看來,從房地產的供需角度看,人口是需求,土地是供給,金融是槓桿。所以房地產核心就是看人往哪裏流動,這個區域土地供給情況,以及金融貨幣槓桿情況。

 

對於放寬落户政策,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這或將強化各地人才落户等相關政策,對購房需求等影響比較大。其中,對於500萬人口以下的大城市,要全面放寬落户政策,並全面取消重點羣體落户政策,這意味着後續類似大中專院校畢業生落户方面,不僅不會設置障礙,而且還可能會給予各類鼓勵措施,諸如購房和租房補貼等。另外,政策實際上有較大突破的還有超大特大城市,此類城市過去落户政策比較緊,有所調整,明確了要把社保和居住證等作為落户的主要因素,這樣是有助於一些工作時間長、有比較穩定就業機會羣體的人落户,這也體現了公平性。

 

在同策研究院總監張宏偉看來,落户新政主要是針對中小城市,對其人口導入有一定的作用。在他看來,目前這些城市的房地產仍存在去庫存壓力,通過人口導入,將能夠刺激購房需求有利去庫存。中原地產首席分析師張大偉分析認為,目前來看,全國除了京滬,大部分城市落户難度已經不大,放開落户政策,有利於已經在城市生活的羣體獲得城市的公共資源。對於房地產市場來説,也有了穩定的市場需求。

 

但一位不願具名的房企高管給出不同看法:“落户新政對於推動城鎮化進程,有一定的作用,但不能估計過高。因為政策主要還是推動農村人口進城落户,隨着農村土地制度改革和農村土地確權,越來越多的農村人,不想放棄農村的土地和房產權益,進城而不一定落户。而對於樓市不會有太明顯的影響。”


警惕炒房客借政策落户購房


事實上,此前已經有不少城市放寬了落户限制。中原地產統計顯示,在2019年發佈各種人才引進與落户政策的城市已經超過50個,從力度與數量來看,刷新歷史紀錄。特別是二三線城市,人才引進與落户政策井噴。

 

4月3日,杭州發佈《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》,其中指出“全日制大學專科及以上人才在杭工作並繳納社保的,可直接落户”。此前,杭州的落户政策要求,45週歲以下本科人才及35週歲以下專科人才,在杭居住滿一年及以上並連續繳納一年以上的社會保險(不含補繳)。

 

值得關注的是近期石家莊出台的“零門檻”落户政策。3月18日,石家莊發佈新政稱,全面放開城區、城鎮落户,民眾僅憑居民身份證、户口簿就可向落户地派出所申請户口遷入市區、縣(市)城區和建制鎮,配偶、子女、雙方父母户口可一併隨遷。

 

僅憑居民身份證、户口簿就可以落户,可以説基本是“零門檻”,在吸引人才方面,石家莊可謂拿出了最大的誠意。此外,包括杭州、南京、西安、武漢、鄭州、天津、長沙、成都等城市都已執行了寬鬆的人才落户規定。

 

落户政策在爭奪人才的同時,也變向降低了購房門檻。眾所周知,多數城市的限購政策,多以户籍為衡量標準。大多數城市的購房標準都是本地户籍可購房兩套,外地户籍可購買一套。


張大偉表示,人才政策變相地降低了限購門檻,將人才吸引來之後,推向本來就供需結構緊張的房地產市場,這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。“大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備,簡單的吸引只能導致房地產市場波動,甚至有可能出現炒房客藉助人才政策不同城市購房落户的可能性。”“對於這些城市來説,人才對應的應該是產業,人才對城市的作用也應該是在產業,而不是房地產。”

(End)

(微信ID:beijing_house)


往期閲讀:

京城“地主”沒落  重倉調控要地“後遺症”?

“網紅”四居户型被圍觀 背後真相還有什麼?


https://hk.wxwenku.com/d/200099671