京城“地主”沒落  重倉調控要地“後遺症”?

V房產2019-04-14 08:28:52

如果説“閩企粵派”是民營房企的奮鬥史,那麼京系房企則是有着國資背景房企的整合史。京系“老大哥”首開股份是2005年天鴻和北京城開重組的結晶,“一部首開史,半座北京城”。不過,這似乎已成為絕唱。


地產江湖歷來風雲變幻,在粵系稱霸、閩系分化的同時,京系固守,不進則退。如今,降速通道中的京系房企是否安好?


業績沒“靚”起來


3月是房企年報季。從目前已經發布年報的京系房企來看,業績並不亮眼。


以北京老牌房企首創置業為例,2018年銷售706.4億元,距離原定的750億元目標還有44億的差距,僅完成銷售目標的94%。


3月11日,在首創置業舉行的2018年度業績發佈會上,對於未達標的業績,管理層的解釋是,主要是由於上半年房地產市場較為火熱,下半年有下降,而公司重倉在第三季度、第四季度,因而對銷售影響較大。


不過,管理層對於2019年首創置業定下的800億目標卻有信心達成,而這一800億的目標與之前的計劃仍有不小的差距。


早在2018年2月的業績發佈會上,首創置業提出2018年“保750億衝800億元”、2019年突破1000億元、2020年實現1400億元的三年銷售目標。


相比之下,遠洋集團雖然邁入“千億陣營”,實現協議銷售總額1095.10億元,較去年增長55%。但財務報表也並不樂觀。


公告披露顯示,2018年遠洋集團的營業額為414.22億元,較去年同期下降10%。營業額下降的主要原因包括2018年一季度環保停工導致工期推後及部分項目以股權轉讓形式出售,收益未計入營業額。


在營業額下降的同時,遠洋集團的盈利水平也在下降,2018年實現的歸母淨利潤為35.74億元,較2017年下降30%。核心利潤較2017年下降35%至26.19億元。

作為京系房企的代表,首創置業和遠洋集團的年報表現僅是冰山一角。


“地產一哥”的沒落


説起京系房企一定不能落下“京城地產一哥”首開股份,雖然至今仍未發年報數據。但業界一直為其去年表現捏着一把汗。


據公告顯示,2018年前10月,首開股份銷售676.69億元,完成1017億元目標的66.54%。雖然在最後兩個月,首開股份首次邁入了千億房企陣營,但與1017億元目標略有差距。


4月8日,首開股份發佈的2018年度業績快報顯示,簽約金額1007.27億元,同比上升45.58%。營業總收入397.36億元,較上年同期增加8.31%。值得注意的是,在流量銷售額破千億的同時,首開股份的權益銷售額卻相對較低。克而瑞數據顯示,2018年,首開實現權益銷售額僅約731億元。


而在2018年北京房企流量銷售金額Top10榜單中,以往穩坐多年第一的首開股份則以87.66億元排名第七。據稱,名次下滑的主要原因是克而瑞統計口徑發生變化,以2017年房企北京新增項目為例,首開所得15個項目全部為聯合所得,新的統計口徑以“誰操盤、算誰的”,首開股份排名受此影響較大。


眾所周知,作為“京城地產一哥”,國內不少民營企業都喜歡與有國資委背景的首開股份合作。2018年,首開直接參與拿下了6宗宅地,其中有5宗為聯合拿地。此前,萬科、龍湖等房企都有與首開股份聯合拿地開發的案例。


雖然,通過聯合拿地可以增加銷售額且降低風險,但權益佔比卻不容忽視。


近年來,與曾經的輝煌相比,以首開股份為代表的京系房企則被冠以“沒落”“掉隊”的關鍵詞。


2000年之前,北京房地產市場幾乎是國有企業的天下,華遠、城開、天鴻、中房、北辰、住總、城建。而萬科、龍湖、泰禾這些粵派、渝派、閩派的代表則是在2000年之後才得以進京。


2003年,房地產行業首次評選百強企業。天鴻,北京城開、北京城建京系房企分列十強。而首開股份則誕生於2005年,是由北京城開與北京天鴻合併重組而來,成為當時北京市規模最大的房企。


時至今日,借重組壯大起來的首開股份,仍未停止收購合併。今年3月9日,首開與北京房地集團又現重組合並。房地集團的國有資產無償劃轉給首開。這被業內視為北京市深化國資國企改革的一次重要動作。而“京城一哥”首開能否借重組東風重振雄威備受業界關注。


“以國企為主的京系房企,在2004年‘8·31’土地大限之前,手握優質土地資源,不做大都難。”有業內人士認為,隨着土地市場進入市場化,受經營、激勵機制等制約,京系房企發展速度相對落後,這是其掉隊的原因之一。


重倉北京、債務高企


近兩年,佈局相對單一、重倉北京調控重地成為京系房企艱難度日的另一個理由。而重倉北京,也表明脱離本土優勢的京系房企,在區域外拓方面一直表現不盡如人意。有業內人士如此認為。


2017年,由於北京樓市調控政策趨於嚴厲, 2017年首開股份銷售業績增速相比於2016年下降31.7%。


而首創置業也一直以北京為基地,2018年在北京地區的簽約金額佔到首位,達到56%,其次在天津,佔到13%、上海則佔到9%。


北京作為遠洋集團的總部,在2018年為集團貢獻了總營業額約30%,達到126.24億元。值得關注的是,其京津冀地區的開發收入佔比由2017年的37%下降至2018年的26%。


不僅單個京系房企的業績能反映出在嚴厲調控下北京樓市的走勢,從大環境也能看出這一端倪。


據克而瑞數據顯示,2017年北京TOP10房企銷售1515.38億元,同比減少近30%。而2018年,TOP10房企流量銷售1163.7億元,前十門檻則由2017年的82億元降至76億。


值得關注的是,有着國企背景的首開股份、首創置業、遠洋集團,雖然融資成本相對低,但仍在“負債前行”。


2018年,首創置業財務費用大幅上漲,由2017年的109.73億元上升至286.92億元,同比上漲161%。與此同時,2018年底,首創置業總資產負債率為77.49%,較去年基本持平;淨負債率為193.43%,同比上升42.79%。


同在2018年,遠洋集團總負債為1862.24億元,同比增長39.84%;資產負債率為74.68%,較2017年同期上漲5.28個百分點,達到歷史最高值。


相比之下,首開股份的永續債一直被人詬病。截至2018年底,首開股份永續債依然保持在近80億元的規模,在A股的上市房企中佔據高位。在今年的3月5日,首開股份發公告稱仍擬發行不超過50億元的永續中票。永續債雖然不計入負債之內,但卻有着“利潤黑洞”之稱。2018年第三季度,首開股份銷售毛利率和淨利率分別為22%和8.94%,較2017年均有下滑,而資產收益率則由3.24%降至1.46%。


“事實上,回款放緩、負債高企,已成為當前房企的最大隱憂,不僅是京系房企獨有,”上述業內人士稱,只是京系房企身處調控重地,在此方面表現得更為突出。

(End)

(微信ID:beijing_house)


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