長三角土地市場發生“躁動”: 融創、金地溢價超100%搶地

V房產2019-04-14 08:28:51

一直以來,土地市場都被稱之為房產市場變化的風向標與晴雨表,高價地頻出時,樓市狂熱,土地市場流拍不斷,樓市亦處於下行渠道。


今年3月,關於土地市場回暖的聲音漸出,包括杭州、蘇州、合肥寧波等在內的部分城市出現房企搶地現象,土地溢價率甚至超過100%。這是個案還是具有市場共性?會發展成趨勢嗎?讓我們一探土地市場回暖真相。


溢價率過百,瘋狂搶地重現


4月2日上午,蘇州吳江區太湖新城WJ-J-2019-001號地塊以16.77億元的總價成交,樓面價在17295元/平方米左右。值得關注的是,該地塊在競拍過程中設置了市場指導價,總價約為14.6億元,也就是説,該地塊的最終成交價已超過了市場指導價的14.8%。根據蘇州市土地競拍規定,超過10%,項目工程竣工驗收後方可申請預售許可。不惜以現房銷售,房企搶下該地塊,可見對於土地資源如此飢渴。


無獨有偶,同在長三角區域的杭州,土地市場也熱了起來。3月29日,杭州出讓5宗宅地,其中蕭山市北地塊共有20多家企業參與競拍,整個舉牌過程達95輪,綠城最終以總價19.7億元、溢價率49.8%以及22%自持的代價拿下,地塊樓面價為25768元/平方米左右。蕭山戴村恆達路宅地競拍時間更是長達4個小時,經歷了190輪報價,德信以45.8%的溢價率摘得,餘杭塘棲宅地地塊也經歷超過百輪的競拍,溢價封頂(49.8%),自持比率達2%。


徐州出現了搶地熱潮。3月27日,徐州新城區兩宗地吸引了包括保利、萬科、碧桂園在內的18家房企參與競拍,在經過近5個小時、共435輪競價後,最終由新城以18.26億元競得,溢價率達114%。


作為2015年-2016年樓市狂飆中誕生的樓市四小龍之一的合肥,土地市場更顯“瘋狂“。3月21日,合肥出讓6宗地塊,金地、融創和禹州分別以140%、132%和121%的溢價率摘得包河區S1902號、濱湖區BH2018-02號和包河區S1901號地塊。其餘三宗地塊的溢價率也在91%、63%、42%。


還有寧波,3月5日,金地以總價16.11億元、溢價率57.63%摘得一宗地塊,地塊共經歷200多輪競價,時間持續約3個半小時。説起寧波土地市場的回暖,當地一位知名房企的營銷總表示,“寧波的房地產市場比較活躍,現在很多企業手裏都沒地了,出現搶地現象。”


對於部分城市土地市場的升温,中原地產首席分析師張大偉分析認為, 2018年土地市場因為持續的調控明顯降温,部分企業拿地較少,而在最近降準、融資壓力有所緩解的情況下,部分企業再次進入土地市場搶地,特別是部分熱點城市,土地市場最近明顯開始活躍,溢價率上升迅速。


據中國指數研究院數據顯示,在2019年3月25日-2019年3月31日這一週,住宅用地成交總價top10中,長三角佔據榜單半壁江山。在樓面價排行榜中,長三角宅地交易活躍,共佔據榜單半數。3月份,杭州平均溢價率達到36%,明顯高於其他城市。


是個案還是市場共性?


今年3月以來的這一波土地市場升温,是個別城市的個案還是具有市場共性和趨勢性?


與熱點城市熱點地塊被搶不同,2019年以來,全國土地市場熱度依舊不高,房企在經過春節假期低迷的土拍後,3月成交金額略有回升,市場表現向暖。


中國指數研究院監測的全國300城市土地成交數據顯示,2019年1月-3月,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)共成交1503宗,同比減少13%;成交面積7521萬平方米,同比減少11%;出讓金總額為6950億元,同比減少11%;平均溢價率15%,同比下降了8個百分點。


而具體到3月單月,住宅類用地共成交439宗,成交面積2368萬平方米,環比增加32%,同比減少30%;出讓金總額為2458億元,環比增加41%,同比減少3%。值得關注的是,平均溢價率24%,較上月上升13個百分點,較去年同期上升3個百分點。


其中分城市來看,一線和三線城市無論是成交額、成交面積還是溢價率數據都有不同程度的下降。但是二線城市土地市場回暖明顯,3月份,土地出讓金為1843億元,環比增加79%,同比增加26%;成交樓面價為3722元/平方米,環比增加55%,同比增加46%;土地平均溢價率為24%,較上月上升13個百分點,較去年同期上升11個百分點。


張大偉表示,從全國來看,土地市場依然處於平穩中,多城市土地成交今年開年依然處於調整中,特別是一線城市。不過,雖然一二線城市調控政策嚴格,對於房企來説,為了加大銷售額,依然會集中拿地。

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