西南三環手握“地段+價格”兩張牌的這個樓盤  連“刀把”户型都不愁賣

V房產2019-04-14 08:28:48



西城天鑄並非在西城,但因位於西三環的優勢地段,在名字中用“西城”兩字意在直白地突出靠近西城的地段。


去年12月,拿地一年多的西城天鑄終於開盤銷售,這也再一次印證了在樓市中地段制勝的法則。除此之外,限房價項目的價格倒掛優勢也為其去化添上“一把火”。


握“地段+價格”兩張牌


位於豐台西局的西城天鑄,最高銷售單價不超過81690元/平方米,低於周圍二手房房價。


西城天鑄的準確位置在豐台西局,西南三環邊。走在玉璞路上,兩旁都被區域內在售的新盤西城天鑄和泰禾西府大院的大幅廣告牌佔據。記者到訪時是非週末,但在西城天鑄的售樓處仍有兩組業主在諮詢。


西城天鑄地塊是北京典型的“限房價 競地價”土地。根據規定,西城天鑄限售均價為77800元/平方米,最高銷售單價不得超過81690元/平方米。但在同一區域內的新房項目——泰禾西府大院,銷售價格已超過10萬元/平方米。同台競技,身處其中,就能感到競爭的火藥味。


想當初(2017年9月),西城天鑄項目用地現場競賣時,就非常激烈。包括葛洲壩、九龍倉、金茂、金地、中海、首開+保利、招商、金融街、萬科+平安等9家房企及聯合體參與競拍。經過38輪的競拍,九龍倉以62.6億觸及價格上限,進入商品住房自持面積競拍環節,最終,九龍倉以62.6億元+16%自持比例的代價拿下,溢價率達49.05%。項目的樓面價摺合約60905元/平方米,而限售均價為77800元/平方米,在可預見利潤微薄的情況下,房企“搶”地,關鍵點正是項目所在的三環位置好,無論市場大環境如何變化,都能實現快週轉。


而值得一提的是,西城天鑄的價格已與周邊的二手房形成倒掛,這也是其火爆的原因之一。目前,在該區域內,大多數二手房價格在8萬元/平方米以上。據鏈家網顯示,西城天鑄毗鄰的保利百合花園小區均價為85801元/平方米,而龍湖西宸原著目前均價已達到131759元/平方米。


3條地鐵交會,首期開盤去化超九成



西城天鑄的價格對於區域樓市來説猶如“天外來客”。但其優勢不僅體現在價格上。從區位來看,享盡西三環西局區域的先天配套資源。距離六裏橋地鐵站800米,距離西局地鐵站900米,其中六裏橋站,是地鐵9號線和10號線交會處,而西局站又是14號線西段與10號線交會處,在北京能夠同時享有三條地鐵線的新房項目並不多見。大型商業配套有北京銀座和諧廣場、恆泰廣場。區域內醫療資源更為豐富,其中302醫院、307醫院在三公里內。


因為手握“地段+價格”兩張牌,西城天鑄於2018年12月25日首次開盤時,當日去化率就超過九成,與北京限房價項目整體去化難的情況截然不同。


據中原地產首席分析師張大偉介紹,大量的70/90同質户型,導致限房價項目去化難。截至3月,北京合計入市的限房價項目供應3萬套房源,網籤比例只有23.5%。


僅四居在售,二期有望年中開盤


距離首次開盤已近4月,西城天鑄的二期的舉動一直受到關注。


記者查詢瞭解到。2018年12月,西城天鑄共有1、6、7、9樓的500多套房拿到預售許可。但此後,一直沒有獲得新的預售許可。本週,新京報記者在施工外圍牆以外,只能看到塔吊,仍未能看到在建的建築。據售樓人員介紹,預計年底封頂。


據項目售樓員介紹,目前,1、6、7號樓均已售罄,9號樓仍有173平方米的四居在售。2、3、4、5號樓房源有待開盤,具體開盤時間未定,但估計要在6月之後。暫時不能開盤的原因是還沒有拿到預售許可證。


此前,西城天鑄開盤前進行排卡驗資,要求在興業銀行存有辦理凍資的100萬元活期存款。但目前二期如何排卡還沒有具體規定。


二期仍會有“刀把”户型


西城天鑄的“刀把”户型曾屢遭業界吐槽,其問題在於進深長、面寬窄影響採光。


西城天鑄定位為花園洋房社區,容積率2.8,項目一共9棟樓,1至5號樓是6-9層的洋房,6-9號樓是高層板樓。其中,8號樓中包含自持房源,7號樓位置最佳,樓間距最寬達到了90米。


按照規劃,西城天鑄項目地塊的建築控制規模為102783平方米,項目並沒有規劃商業配套,但是將要配建派出所、社區衞生監督所、託老所等設施。


據從售樓處瞭解,西城天鑄的二期户型仍與一期相同,市場最為關注的89平方米三居和84、85平方米的二居都將存在。


事實上,西城天鑄的“刀把”户型曾屢遭業界吐槽,其最大問題在於進深長、面寬窄影響採光。其中,89平方米的E1户型是三室兩廳兩衞,能做到兩個明衞是值得稱道的地方。但其朝向卻不能為其叫好,因為只有“刀把”端的主卧為南向,客廳、次卧、廚房均為北向,餐廳位置正對着門。這樣的E1户型大多位於1至4號樓的邊户。


同為“刀把”户型的E2户型,則位於1至4號樓的中間户,這一户型與E1相比略差,衞生間不能做到明衞,兩個卧室及客廳、廚房均為北向。


但是無論“刀把”户型被怎樣的吐槽,三環的位置、親民的價格已為西城天鑄的快速去化打下了良好的基礎。業內人士預計,未來二期開盤也會同一期一樣很快售完。

(End)

(微信ID:beijing_house)


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