黃光裕出獄傳聞再起 兩年後能否拯救國美地產業務?

V房產2019-04-14 08:28:45


4月1日的愚人節,國美創始人黃光裕提前出獄的傳聞再次來襲,並經歷反轉。有媒體報道稱,國美零售投資關係總監李虹在香港透露,黃光裕將於明年出獄迴歸,後李虹迴應新京報記者稱:“媒體聽錯了,現在正在溝通,黃光裕正常刑期到2021年2月16日,沒有變化。”受此影響,國美系上市公司股價出現震動。


事實上,自從2014年起,黃光裕被傳提前出獄的消息就多達7次,這足以説明黃光裕對於國美的重要性。伴隨着出獄傳聞的不僅是市場對於國美電器再次崛起的期待,還有其旗下地產業務板塊未來發展猜想。


從2015年開始,市場傳聞國美系地產重新整合,並籌謀“3年內淨資產超千億”地產藍圖,此後,旗下巨無霸商業地產項目國美商都遭遇出售後再次迴歸,有報道稱黃光裕獄中執掌地產大局。如果按照正常刑期,距離黃光裕正式出獄不足兩年時間,在錯失房地產黃金時代與白銀時代多年後,他的地產王國該何去何從?


>>起步於住宅開發,國美第一城奪銷冠


黃光裕的地產生意起步於1996年,這一年的3月份,他成立了北京鵬潤房地產開發有限公司,聚焦住宅開發。


1997年,鵬潤地產的第一個項目鵬潤家園開工。仿照國美電器,黃光裕在地產方面的經營理念是薄利多銷。因此,鵬潤家園開盤時打出打折出售的口號,這在當時的北京幾乎罕見。


1998年,黃光裕買下了胞兄黃俊欽開發的鵬潤大廈,2003年,開發了位於北京南二環的大康國際鞋城。2005年1月1日,國美系地產旗下位於朝陽北路面積達百萬平方米的“國美第一城”開盤。據公開報道稱,國美第一城自第一期開盤後,4天銷售1060套,創造了4天銷售額超6億的北京地產銷售新記錄。


但在2004年之前,國美主業仍是家電零售,在房地產領域的項目屈指可數,黃光裕自己也評價説,“我一直遊離在房地產邊緣。”


直至2004年,國美置業成立,聚焦商業地產開發,2005年拿下國美商都巨無霸地塊,一夜成名。


>>專向商業地產,勇奪巨無霸國美商都


2005年,黃光裕迎來了自己在地產領域的高光時刻。


在前一年(2004年),國美開始大手筆佈局商業地產業務,黃光裕挖來自稱“資本地產”創始人的禹晉永任國美置業總經理。實際上,禹晉永此前什麼地產項目也沒有做過,僅靠“資本地產”概念行走江湖。禹晉永身上頭銜眾多,經歷傳奇,但都經不住深究,漏洞百出。2012年7月,禹晉永因涉嫌詐騙被刑拘,“禹式忽悠”隨之倒塌,這是後話。


2005年2月,國美置業以8.05億元的價格奪得豐台區中關村科技園豐台園區(又稱豐台科技園)產業基地35-A1地塊,成為北京市當年建築體量最大的招拍掛項目,命名為“國美商都”。


對於彼時剛進軍商業地產的國美來説,基本無運營經驗,通過招拍掛拿下超大體量商業綜合體項目,業內可謂吃驚,其操盤能力引來質疑。據資料顯示,國美商都總建築面積為55.6萬平方米,其中購物中心面積為34.4萬平方米,酒店為5.4萬平方米,寫字樓為3.4萬平方米。無論是在當時還是現在,這個體量的商業綜合體都很鮮見,巨無霸項目與不匹配的團隊,這也為國美商都此後的命運埋下隱患。


這是國美商都的開始,大手筆、高姿態、風光無限,誰曾想,此後的命途多舛,空置時間長達十年。


>>黃光裕入獄,多個項目遭出售


2005年到2009年,是黃光裕與國美最風光無限的時候,黃光裕多次問鼎胡潤中國百富榜,國美則是中國家電零售行業的龍頭。但是隨着黃光裕被調查、入獄,國美系地產業務進入收縮與衰退之路。


2008年,黃光裕因涉嫌操縱股價被證監會調查,同年11月被拘。2010年,黃光裕因非法經營罪、內幕交易罪和單位行賄罪被判處有期徒刑14年,同時被判罰金6億元,沒收財產2億元。


也正是在這個時候,黃光裕傾心的地產業務遭遇甩賣危機。 2009年4月份,市場傳聞,國美在北京以及全國其他城市的地產項目遭遇轉讓。


當時,北京地區已轉讓和將轉讓的項目包括建國大酒店、國美廣場(即國美商都)以及位於昌平的一塊一級開發土地。黃光裕轉讓的地產項目不僅僅涉及北京,其他城市的地產項目也在轉讓,主要包括重慶、天津的商業地產項目及瀋陽的工業用地。出售項目的主要目的變現以緩解資金緊張狀況。


>>國美商都遭遇6年官司,爛尾至今



作為國美佈局商業地產的大手筆之作,國美商都無論是項目自身體量還是其遭遇,在國美系地產發展史上都留下不可磨滅的一筆。


2011年,國美商都的接盤者確定為海航,但是中間的資金交付並不順利。根據上述《框架協議書》,海航應於2011年7月底以前支付完畢全部資產轉讓款57.5億元。但是,直至2012年5月,海航仍未付清全部轉讓款項。


2013年3月,因“國美商都”資產轉讓合同“買方違約”,國美方面將海航置業及擔保方海航集團訴至北京市高級人民法院,追討欠款及違約金。隨後,國美方面表示,為了促使合同繼續履行,最終撤訴。


但是,事情反轉,2013年底,海航將國美告上北京市高級人民法院,案由為合同欺詐,北京市高院開庭審理後當庭駁回海航方面全部訴訟請求,國美勝訴。2015年,海航又將國美訴至海南省高級人民法院。2016年初,因不服海南省高級人民法院(2014)瓊民二初字第15號民事判決,國美將海航訴至最高人民法院,請求撤銷一審判決,改判駁回海航集團公司的全部訴訟請求。


2018年11月29日,最高人民法院的終審判決書顯示,駁回海航集團有限公司的全部訴訟請求,海航集團在本案中主張國美商都公司返還18億元購房款並賠償損失於法無據,本院不予支持。


在全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波看來,國美商都是國美轉型商業地產的大手筆之作,但是由於團隊不斷更迭、建築前期存在硬傷、項目定位等問題,即使國美收回來,想涅槃重生難度也相當高。


>>>地產業務整合 劍指千億資產?


再次回到國美系地產這個大盤子,在地王項目經歷紛紛擾擾的官司中,其地產業務也出現整合聲音。


事實上,多年來,國美系地產業務雖然規模不大,但是牌子眾多,包括鵬潤地產、國美置業、玖號置業、三亞旅業等六七家獨立的公司。


2015年,據媒體報道,國美控股正對地產板塊展開戰略調整,將原有的國美系房地產業務整合為一個地產板塊,其發展目標為5年內淨資產超千億。


當年,國美控股集團地產板塊總裁於星旺在接受媒體採訪時透露,2015年5月,國美內部做出戰略調整,將國美系的地產業務整合到一個地產板塊中,未來以新型的文化商業綜合體的開發和持有為主要模式,並輔以超5A標準的高檔辦公的智能商務寫字樓以及滿足辦公需求的酒店式公寓。這也意味着住宅地產開發將從國美系地產業務中淡出。


聚焦新商業地產開發,國美能行嗎?曾經的國美商都,是國美佈局商業地產的代表之作,但卻爛尾至今,黃光裕的入獄是一部分原因,主要還在於國美並未有商業地產方面的開發與操盤經驗。據瞭解,國美商都的定位幾次更迭,案名也由國美商都、鵬潤時代廣場、鵬潤國際時尚交易中心、國美廣場,又改回國美商都。嘗試了世界電子電器高科技體驗中心、服裝時尚中心等定位。一位曾經的國美老員工告訴新京報記者,這是絕無僅有的因為管理團隊不專業被做死的商業地產項目。


如今的商業地產,更不可同日而語,萬達、華潤置地、大悦城、凱德等企業積極佈局,並進行運營升級、業態創新,還有一些將文化、藝術與商業進行融合的創新型商業項目。


擺在國美系地產面前的是時代發展帶來的滄桑鉅變。不管是對於離開很久的黃光裕還是掉隊太多的國美系地產來説,行業發展翻天覆地,想要再出發、再崛起,難度很大。

(End)

(微信ID:beijing_house)


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