美的置業上市後首份財報:加速拿地,如何降低高負債率?

V房產2019-04-14 08:28:42

在香港上市後的首份財報,美的置業交出了一份不錯的成績單,2018年實現營業收入301.2億元,同比增加70%;毛利98.5億元,同比增加101%;核心淨利潤32.8億元,同比增加75%,均超過同行平均水平。3月29日收盤,美的置業報價20.45港元,當日漲幅達9.24%。


隨着香港上市打開融資大門,美的置業備受關注的高負債率也有所下降,淨負債率降至97%,但是急速擴張大規模拿地也令其負債額攀升。借高槓杆快速發展,這是很多房企的成名之路,但與此同時帶來的高風險,也令不少房企深受其痛,奔向千億的道路上,如何平衡負債與規模之間的關係,對於美的置業來説,是一門技術活。


負債總額1537.3億元,同比增加52.5%

根據財報,截至2018年12月31日,美的置業總現金及銀行存款為265.3億元,總借款額為495.1億元,淨負債率為97%,有所下降。據招股書顯示,2015年-2017年美的置業淨負債率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。


值得關注的是,美的置業的兩次負債率下降均主要來自於股權類融資。第一次是美的置業控股方美的發展、美恆有限公司與美域有限公司向美的置業注資60億元,大手筆的注資令美的置業的淨負債率從624.7%降至118.9%。


第二次是美的置業2018年10月11日登錄港股市場,融得27.87億元的淨額,使得淨負債率有所下降,降至97%。按照(有息負債-貨幣資金)/淨資產的恆等式,在負債率下降中,美的置業的貨幣資金增幅僅為11.5%,貢獻並不高,而淨資產增幅高達94%。


另一方面,2018年,由於快速擴張、加速拿地,美的置業的負債總額進一步攀升,截至2018年12月31日,美的置業負債總額為1537.3億元,同比增加52.5%。其中,流動負債1192.6億元,同比增加68.7%,非流動負債為344.7億元,同比僅增14.4%。流動負債增幅較大,美的置業的短期償債壓力或將增加。


在3月29日於香港舉行的業績發佈會上,美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示,“我們非常有信心進一步改善淨負債率。”


值得關注的是,背靠美的集團這棵大樹,在融資成本這塊,美的置業佔據優勢。據瞭解,2018年,其融資成本低於行業平均水平,年內的實際加權借貸利率為5.91%。


林戈表示,“2018年是非常特殊的一年,整個融資成本都比較高,對民企來説,更是高達十幾個點,但我們有大股背景,融資非常有優勢。”


2019年,對於降低負債和融資成本,林戈指出,除了提高信用評級、調整融資渠道外,還會加快回轉盤活現金流,此外會跟優質開發商合作,操盤並表,增加淨資產投入。


新增土儲超過陽光城,接近中海

近兩年來,美的置業以“黑馬”姿勢奔跑,在短短四年時間,其銷售額從百億元劍指千億元,2015年至2018年,合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元、790億元,複合年增長率超95%。


2019年,美的置業定下了千億元的合約銷售目標,美的置業主席、執行董事兼總裁郝恆樂説,“我認為比較從容,應該不會有太大障礙。”


底氣何在?背後或許來自於美的置業大量的土地儲備,且城市佈局較為合理。據年報顯示,截至2018年12月31日,美的置業在48個城市及地區的土地儲備達4507萬平方米,分佈於珠江三角洲經濟區、長江三角洲經濟區、長江中游經濟區、華北地區及中國西南經濟區五大地區。


2018年,美的置業加速拿地,新增項目土地儲備達1662萬平方米,通過合營企業和聯營公司收購權益土地儲備面積57萬平方米,全年共新增土地儲備1719萬平方米。


儘管美的置業的銷售額排名TOP30之外,但新增土地儲備規模躋身TOP20。激進如陽光城,2018年陽光城新增土地儲備是1333萬平方米,截至報告期末,陽光城擁有土地儲備總計4418萬平方米。而排在第一陣營的中海,2018年新增總樓面面積是1764萬平方米。


土地是糧草,是過去與未來美的置業實現規模快速擴張的武器,但是大規模的拿地必然帶來更多資金壓力,對於美的置業這種處於初步上升週期的中小企業來説,城市佈局、土地價格、週轉速度、銷售結轉等因素,必須綜合考慮,稍有不慎,就有可能出現經營性風險,做派激進的閩系房企,高價拿地遭遇政策調控,資金鍊出現危機的現象不是沒有。


不過,綜合分析美的置業的土地佈局多位於二線和強三四線城市。其中,長三角、粵港澳大灣區兩個活躍度較高的大區,其土地儲備約1800萬平方米,佔總貨值超六成。其相關樓面平均地價為每平方米人民幣2337元,土地成本價格具有一定競爭力。


郝恆樂表示,在城市佈局上,二線和強三線是廣闊天地,也是房地產市場的主戰場,是美的置業強力要做的城市。由於一線城市門檻很高,則考慮有機會性的進入。

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(微信ID:beijing_house)


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