儘快逃離北上廣!

創乎2019-03-24 01:18:18

莫同的第075期分享

作者:莫同(motong6)

個人微信:mtisfly


1

摺疊的北京


中國80後女作家郝景芳的小説《北京摺疊》描述了一個階層固化的北京:空間被分成三層第一空間是權貴階層,第二空間是中產階級,第三空間是底層勞動者。48小時的時間按比例分配給這3個空間的人。


大地的一面是第一空間,五百萬人口,所獲得的時間是從早上6點到第二天早上6點。然後,空間休眠,大地翻轉。第二空間生活着兩千五百萬人,從次日早上6點到晚上10點。第三空間生活着五千萬人,他們的活動時間從晚上10點到凌晨6點。然後大地再次反轉,重新回到第一空間。


就這樣,精緻的隔離:五百萬的人享用24小時;七千五百萬的人湊合另外24小時。


2

80%的年輕人註定黯然離場


1998年的《新華字典》中有這麼一句話:“張華考上了北京大學;李萍進了中等技術學校;我在百貨公司當售貨員:我們都有光明的前途。”多麼美好的理想!


而實際情況卻神似《北京摺疊》這部科幻小説:房價和户籍正在讓北京變成一個越來越固化的城市。你能享受到這座城市多少資源,取決於你有沒有房子,你的房子在哪裏,有沒有北京户口。


2017年統計數據顯示,北京的平均薪資是10660元/月;而平均房價是62753元/平。在北京買房最難的4個區域(西城、東城、海淀、朝陽),預算平均首套首付在300萬以上。這些區域的房屋均價在7萬/平以上,對應平均工資而言,就算不吃不喝也需要38-61年才能付得起首付


按均價7萬計算,100平的房子需要700萬。如果貸款25年,每月還款需24308元。你的月薪至少需要達到4.8萬(房貸佔收入的1/2,即24308/50%=4.8萬),或者月薪達到8.1萬實現無壓力購房(房貸佔收入的30%,即24308/30%=8.1萬)。


更可怕的是,房價並不是站在那裏等你來追趕。《每日經濟新聞》記者發現,2011年北京平均房價大概在21000元/平,而5年後的2016年,平均房價超過31000元/平。如果按100平商品房計算,你晚5年購房就需要多支付100萬,相當於普通白領5-10年的薪水。你的收入很可能遠遠被拋在房價漲幅之後。


除了房價,户籍是另一道難以逾越的天塹。2018年北京常住人口2170萬,但户籍人口只有1345萬,超過800萬人在北京生存,卻又被一紙薄也拒之門外。


而北京新總規要求2020年人口控制在2300萬以內,人口控制壓力極大。2018年申報積分落户共有124657名,最終6019人通過,通過率僅為4.8%。在申報的12萬人中,有3309人獲得創業創新獎項,6472人獲得納税加分,59人獲得省部級以上勞動模範。在通過的6019人中,80後只有600餘人,僅佔十分之一,絕大部份都是40歲以上的70後。


曾有人説,因為房子和户籍,一線城市80%的年輕人註定在青春燃盡時黯然離場。


3

逆襲的機會在哪裏?


首先,你要明白階層是如何產生的。階層是資產的鴻溝,當你錯過買房子上車的機會,你的勞動收入的提升遠遠趕不上房子的增值。這個過程幾乎是不可逆的,差距註定越拉越大。


而為什麼房價在過去的十年間突飛猛進,核心原因有兩點:


第一,貨幣的超發。2000年以來,中國的gdp總值從11萬億增長到83萬億,但是貨幣供應總量卻從15萬億增加到170多萬億。gdp增長了7.5倍,而貨幣增長了11倍。並不是房子越來越值錢了,而是錢變得不值錢了。


第二,中國的城鎮化進程。從1996年開始,中國進入城鎮化的中期,在2017年城鎮人口達到58.52%。城鎮化讓大量人口從鄉村進入到城市,尤其是大城市。目前,北京、上海、天津已經提前進入城鎮化後期,城鎮人口比重分別高達86.5%、87.9%、82.9%。房價的背後除了貨幣,就是人口。一個城市湧入的新增人口越多,勢必房價上漲。


我曾在知識星球裏簡單總結了下底層逆襲的邏輯:考上好大學,有份好工作,在35歲前儘可能提升你的工資收入,把你的收入儲蓄起來,在適當的時機投資優質的股票和房產。在過去的十年裏,整個邏輯中最重要的一環,就是房產。


為什麼要逃離北上廣深?最重要的理由就是:首先,你很難上車了,300萬的首付和每個月2萬多的房貸像一座難以逾越的高山。其次,即便你勒緊褲帶上車,有很大的風險屬於高位接盤。最後,即便一線城市的房價還會上漲,但因為泡沫很大,勢必上漲幅度有限,你把大量資金投入到上漲有限的渠道,就會錯失其他更有利的投資機會。


如果你把目光放長遠一點,重新審視中國城市格局的變化,你將發現:強二線城市也許有更多機會。


4

今天的重慶,十年後的上海


我指的強二線城市是gdp排名靠前的10座城市:重慶、成都、天津、武漢、蘇州、杭州、南京、青島、長沙、無錫。


未來中國城市的主力格局將是3+6:三大城市羣,加上6個主力城市。三大城市羣分別是環北京城市羣、環上海城市羣、環深圳城市羣。6個城市分別是:南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都。


(1)將有越來越多的人口流向強二線城市


中國目前的城鎮化水平為58.52%,而發達國家則達到80%。所以中國人口還在繼續從鄉村流向城市,從三四線城市流向一二線城市。但一線城市嚴格控制户籍,北京、上海最近三年常住人口的累積增幅僅為2.7%和0.2%。所以,強二線城市將獲得巨大的人口淨流入。最近6年我國總人口增加4180萬,其中約15%的新增常住人口在一線城市,而超過40%則分佈在二線城市。


人口湧入,房價上升,這是一個很難改變的規律。上海和重慶房價相差十倍,但老百姓工資相差也就2倍左右。重慶每一年的固定資產投資是1萬億元,相當於上海+廣州+深圳的總和。房地產大V歐神曾經説過:“上海就像20年前的香港,重慶就像20年前的上海。”對於人口1000萬以上的特大規模城市而言,運行的規律很可能是類似的。


在強二線城市提前佈局你的不動產,將是大部分北漂滬漂們逆襲的良機。


(2)搶佔強二線城市的核心資源更容易,升值空間也更大。


我拿重慶舉例。2016年的重慶市區核心地段房價也才8000。如果你投資一個80平的房子,總價是64萬。64萬你只用首付3成,大致19萬左右,不到20萬。(一線城市上班族,工作幾年存上20萬不算太難吧?即便工資相對低一點的人,也可以自己出一部分資金,再讓家裏支持一部分)


2016年到現在,該地段的房價已經上漲到16000。也就是翻了一倍,你賺了大概64萬。但注意,你並不是用64萬的本金賺到了64萬的收益,你的啟動資金才20萬。也就是你用20萬賺到了64萬,在不到3年的時間裏本金獲得了300%以上的收益。


這就是基金和房子的不同。房子你用到了70%的銀行貸款,是低息的財務槓桿,讓你用20萬的資源撬動60多萬的房產


如果80%的年輕人註定要離開北上廣,那就請儘快做好離開的準備。


不做準備的人,離開時灰頭土臉;未雨綢繆、先人一步的人,離開時笑逐顏開。


畢竟,一線城市和二線城市有多大區別?最大的區別還是有錢和沒錢。


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End


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