深圳樓市繁華落幕,炒房沒錢賺了

虎嗅網2019-03-21 15:33:25


Image by ivykim from Pixabay,本文來自微信公眾號:界面(wowjiemian)作者:羅強。


“現在只能買房自己住,炒房是沒有利潤了。”


深圳一位“炒房客”這樣勸慰同伴,對於2019年的行情,他們同樣看不清楚,是買還是換,還是不買不賣,“一動不如一靜”。


一個真實案例可以充分詮釋他們的對話,“2016年630萬元買了南山一套房子,如今645萬賣出,算上資金成本和機會成本,肯定是虧錢了。”


相比較於炒房客,中介阿樂焦慮的多,從農曆年後深圳灣8000萬豪宅“秒光”,到福田學區房概念的公寓熱銷,再到新房開發商大規模啟動“二三級聯動”,雖然帶客户看房的數量增多,同事也有成交,但阿樂並沒有分到一杯羹。


“最難過的時候已經過去了,至少客户願意來看一下。”阿樂強打精神給自己信心。在2018年“731新政”調控加碼後,深圳新房、二手房交易量直接腰斬,中介公司和地產商的日子並不好過,好在年底幾個剛需盤“讓利”開盤,市場似有回温跡象。


2019年春節過後的一個月中,自去年下半年開盤、目前持續銷售的樓盤,八成左右都啟動了二三級聯動營銷方式,希望能夠推動銷售量,而剩餘一兩成的樓盤則靜觀行情變化,等到市場轉好時再啟動銷售。


賣二手房的阿樂被叫去賣新房,這種銷售模式被稱為“二三級聯動”,即土地市場為一級市場,新房市場為二級市場,二手房交易為三級市場。


美聯物業數據顯示,2019年春節後四周新房住宅成交2307套,二手住宅成交2974套,同時段總成交量與2018年持平、高於2017年,但遠低於2015年、2016年的數據。其中新房住宅成交量三年內逐年增加,這與市場感受基本一致。


深圳樓市上一個週期始於2014年底,金融貸款政策的放鬆,促使房價和成交量一路上揚,到2015年“330新政”首付比例和營業税的利好政策,深圳樓市啟動暴漲模式,直至2016年調控政策的再次降臨,以及2018年調控升級,完整週期正式走完。


交易量低位運行,價格仍然高企,在深圳這個需求多元的城市裏,“不漲就是跌”和“我是自住但也希望跑贏大市”的樓市情緒中,高位盤整還在進行。


人海戰術托起樓市“小陽春”


阿樂是深圳東部龍崗區某二手房中介門店員工,3月上旬的一天,他們接到任務後驅車一路向西,去到50多公里以外的深圳寶安某新樓盤“踩盤”,隨後説服手頭上有意向買房的客户前往樓盤看房。如果成交,阿樂將得到成交額2%的提成。


這意味着一套400萬的房子如果交易成功,阿樂將得到8萬元,當然也有可能與同事合作分成。此前一個星期,阿樂也嘗試過推銷深圳福田區某公寓,這個公寓樓盤的交易佣金高達5%。儘管阿樂將兩個手機裏面的意向客户都“擼”了一遍,也帶了四五批客户看房,但未有成交。


二手房交易火爆的時候,阿樂肯定不會辛苦驅車50公里去賣新樓盤。而新房不愁賣的時候,地產商也不會採用這種方式,平白無故分佣金給中介,就算採用,佣金比例也往往低於1%。


阿樂的焦慮,在諾大的營銷中心倒也不孤單,因為大部分同行手上都沒有客户,或是在焦急的聯繫客户,實際在場的看房客户估計只有銷售人員的五分之一。


專業從事二手房交易的阿樂,有時覺得自己在新房領域施展不開拳腳,覺得在二手房買賣方面的方式都用不到新房上,“也許也有市場的原因,很多人還在等房價到底,下手不果斷。”阿樂分析。


“人海戰術”依然起作用了,最怕的是就算啟動二三級聯動,也帶動不了銷售量,這是“剛需”樓盤市場很重要的參考依據,説明需求量依然存在,只是還沒有到下手的時候,也可以説沒等到出手的價格。


“深圳樓市最困難的時候已經過去了。”多名市場一線銷售人員告訴界面新聞,無論從帶看量,還是成交量,深圳樓市“小陽春”已經出現,現在的問題是這種勢頭是否能夠持續,“也有可能是去年底積壓的一部分需求,年後才選擇入市。”


高端樓盤銷售向好,剛需樓盤以及具有稀缺屬性的學區房交易量上升,但有一個重要的樓市參與角色沒有開始入市,即改善型客户。由於深圳商品房在住房總量中佔比極低,大頭還是由城中村支撐。因此,只有改善型客户入市,才能帶來整個樓市輪換,拉高交易量。


“沒有交易,就沒有價值。”一位中介人員總結道。


投資轉向


從2014年至2018年,深圳共有三次重大樓市調控政策,其中2016年“325新政”:非深户購房,社保年限由1年提高到3年,二套房首付4成;2016年“104深八條”:非深户社保3年改5年,二套首付需7成;2018年“731政策”:住宅限售三年,離婚購房受限。


一步步嚴厲的調控政策,拉低了樓市成交量,但並沒有拉低房價。2014年至2018年,深圳新房住宅年度成交量約為4.19萬套、6.65套、4.04套、2.58萬套、2.94萬套;二手住宅年度成交量為5.7萬套、12.7萬套、9.6萬套、6.4萬套、6.5萬套。


房價雖然仍在一路上漲,但是上漲幅度的最高點停留在了2016年,隨後兩年漲幅快速回落,這使得2016年高位接盤的“炒房客”,如果有較高資金成本,加上潛在的機會成本,炒房虧本的事情實際上存在。


尤其是2018年下半年,疊加整體經濟形勢、金融流動性緊張、P2P“暴雷”等事件,深圳樓市出現了一批樓市斷供潮、抵債潮,造就了市場“法律拍賣房”(簡稱“法拍房”)投資熱。數據顯示,2018年法拍房數量相較於2017年有50%的上升。


“一方面是正常房源價格高,另一方面731新政後投資公司買不了法拍房了。”一位參與法拍房買賣的人士告訴界面新聞,以前法拍房市場是邊緣市場中的資產,只有專業的投資公司在競拍,但“731新政”禁止公司買賣住宅,投資公司轉向為個人投資者代拍物業,從中收取服務費用謀利。


民間借貸、商業貸款、司法沒收、無主財產都有可能成為法拍房,法拍房價格一般都會低於市場價,具有明顯價格優勢,通常為正常房源8折甚至以下。


“只能搞搞法拍房和小產權房了,其實法拍房到手可能也只有8.5折的樣子。”一位投資客告訴界面新聞,競買司法拍賣房屋雖然價格低,但是需要提前瞭解清楚房屋相關情況及欠費、税費等一系列問題,以及一部分隱形成本。如果是找專業機構代拍,還需要支付1%-3%不等的服務費。


除了法拍房之外,小產權房的交易也陸續開始活躍,不僅在深圳,甚至還傳導至東莞,尤其是鄰近深圳的東莞鳳崗片區。


“房投不炒”


沒有人願意承認自己是炒房客,也沒有任何具體的理論來定義炒房客,他們更願意稱自己為投資者、投資客,在調控趨嚴的背景下,“房住不炒”也被叫成了“房投不炒”。在炒房圈內,三套以下儘管“買買買”,三套以上才需要考慮更多。


“新行情即將開始,急需深圳户籍代持名額,每人3-8萬元代持費。”一位投資客發出商業帖,希望突破限購政策入市。


相比較於這位的樂觀,更多的投資客傾向於2019年沒有大漲的行情,調控政策也沒有鬆綁的可能,新房2年交房+3年禁售、二手房3年禁售,短期投資幾乎沒有了操作空間。


但無論是“房住不炒”,還是“房投不炒”,都無法動搖改變命運的慾望。所有人踏入這座城市,都夢想着改變命運,最好下一個就是自己。


改變命運之後,財務自由成為終極目標,打工、創業、炒股、炒房,都是改變命運的方法,但這個城市信奉的是“時間就是金錢、效率就是生命”,在多年摔爬滾打之後,“炒房”已經成為慣性中最為穩妥的方法。


所有邏輯歸於供應,這座改革開放的樣板城市,無論是主政者,還是淘金者,都無法承受產業萎靡的局面,這種心態映射到城市土地供應中來,優先保證產業發展成為基本原則,無論是公開土地出讓市場,還是城市更新中,寫字樓、商業的供應比例,壓倒性勝過住宅土地供應。


整個2018年,深圳公開出讓居住用地僅10宗,其中還有一宗流拍,一宗是深圳市人才安居集團競得的“只租不售”地塊。


產業繁榮源源不斷的吸引着年輕人,以至於這座城市的人口平均年齡只有約31歲,這些男男女女中一部分人通過工作或創業艱難的買房,一部分人通過家庭的財富積累買了房,更大一部分正在辛勤工作,積攢改變命運的“首付”。


這羣人規模巨大,大到深圳的人口向來是一個迷,有的説法是深圳人口超過2000萬人,其中工作人口約1200萬。更顯而易見的是,深圳2018年淨流入人口為61.99萬人,而深圳2018年的新房住宅成交量不到3萬套,二手住在成交量不到6.5萬套。


供應只有那麼多,要接盤的人卻更多,而且年年增加。因此深圳有個説法是:深圳不缺剛需客,缺的是這些購房者願意接受的價格。何況,這種價格信號有時還會有誤差,即預期。在股市中,這種誤差叫做“追漲殺跌”。


無論你是新人,還是來深圳多年未買房的“老人”,需求從來就是強勁的,但面對每年有限的住房供應,因此簡單來看,房價的漲跌全部歸於供求關係,供求關係取決於預期,預期則取決於宏觀調控政策,以及資金彙集的速度和能力,後者便是傳説中銀行“放水”與否,銀行貸款利率迴歸也是一個信號。


目前深圳各大銀行的房貸利率已經出現全面下調,首套房利率已普遍從基準利率上浮10%調整到上浮5%。


只要房價普漲,至於買哪裏,變得已不那麼重要。投資客們的精神內核是什麼?便是如何理性的看清楚預期。從某種程度上來看,無論買房還是“炒房”,都像下棋一樣,一念之差,落子無悔。


*文章為作者獨立觀點,不代表虎嗅網立場


 虎嗅 · WOW! 

WOW!新媒體營銷深度分享會開票啦!

贊助合作:[email protected]

👇點擊下圖快速購票👇

https://hk.wxwenku.com/d/110025553