年度盤點·社區服務篇丨上市體量繼續擴大,社區服務前景光明

億翰智庫2019-02-02 10:51:01

一、 地產存量時代來臨,社區服務大有可為

十九大提出滿足人民對美好生活的需求是當前社會的主要矛盾,社區服務與人民生活息息相關,其已經成為解決這一矛盾的重要力量。同時,近年全國房屋竣工面積和新開工面積同比增長不斷走低,我國房地產市場正在進入存量時代。2018年全國商品房在管面積204億平方米,預計到2020年,這一數字將達到230億平方米。社區服務行業營業收入將逼近萬億,未來“存量地產運營”將獲得巨大的收益。正值人民對美好生活的需求不斷增強,房地產從增量市場到存量市場加速演進的2018年,社區服務商踴躍演年度大戲,也在資本市場爭相拋頭露面。

二、社區服務商上市體量不斷增大,

2018年再添八子

隨着社區服務行業不斷升温,眾多社區服務商開始走向上市之路。2014年6月,彩生活赴港上市,成為第一家上市的社區服務公司。截止到2018年12月7日,共有69家社區服務公司上市,其中主板掛牌1家,香港掛牌11家,新三板掛牌57家。2018年新上市的社區服務公司有A股1家——南都物業;H股5家——雅生活服務、碧桂園服務、新城悦、佳兆業物業、永升生活服務;新三板掛牌10家共計17家企業。

社區服務大都是房地產企業的子業務,因此,上市的社區服務企業大都具有房企背景,即其母公司或關聯公司是房地產企業。我們選取自身與母公司同時上市的社區服務企業8家:彩生活、中海物業、綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務、新城悦、佳兆業物業、永升生活服務

分析物業分拆上市後的表現:

●市值方面:社區服務業務分拆上市後,公司市盈率均明顯高於母公司,其中綠城服務市盈率32,是其母公司綠城中國的8倍,由此可見社區服務業務的分拆上市為母公司成功釋放出市值。

盈利能力方面:社區服務上市公司的ROE表現顯著優於其母公司,其中碧桂園服務ROE高達30%,盈利能力大幅強於碧桂園。

三、2018年上市社區服務公司盤點

01

南都物業

(1)公司概況

公司全稱南都物業服務股份有限公司,成立於1994年,2007年從浙江南都房產集團中分離並獨立運營,是浙江省最早的社區服務企業之一。公司於2018年2月1日在上交所掛牌上市,成為A股第一家上市社區服務商,證券代碼為“603506.SH”。公司服務對象涵蓋住宅、商業地產、寫字樓、產業園區、銀行、學校、政府公建等物業類型,業務內容包括物業管理服務、案場服務、顧問諮詢、增值服務等。公司通過內涵式增長以及外延式擴張的方式,不斷擴大管理規模。截止2018年6月30日,公司(含金楓物業)累計總簽約項目392個,累計總簽約面積4994.96萬平方米。


(2)財務及運營情況

2018上半年,南都物業營業收入4.7億元,同比增長25.3%,2017年公司實現營業收入8.2億元。2018上半年,公司實現淨利潤4240萬元,同比增長18.9%,2017年公司實現淨利潤7483萬元。近年來公司毛利潤率保持平穩,2018上半年維持在23.8%。公司總資產規模擴張迅速,2018年中期達到12.2億元,資產負債率持續走低,2018年中期降至51.4%。公司主要收入來源是包乾制物業管理服務,佔比達78%,增值服務佔比10%。

02

雅生活服務

(1)公司概況

公司全稱雅生活服務股份有限公司,成立於1997年,是中國市場領先的以中高端物業為主的服務供應商。公司於2018年2月9日從雅居樂控股有限公司分拆出來,在香港聯交所上市,證券代碼為“03319.HK”。2017年6月,公司收購了綠地物業,並於2017年8月引入綠地控股作為公司的戰略股東之一,開啟“雅居樂物業”和“綠地物業”的雙品牌發展戰略時代。公司通過一系列渠道(包括公司的一站式服務平台)為客户提供量身定製的優質服務,包括物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務三條業務線。


(2)財務及運營情況

2018上半年,雅生活服務營業收入14.1億元,同比增長103.1%,2017年公司實現營業收入17.6億元。2018上半年,公司實現淨利潤3.3億元,同比增長196.3%,2017年公司實現淨利潤2.9億元。近年來公司毛利潤率不斷走高,2018上半年毛利潤率上升至36.3%,淨利潤也上升至23.6%。2018上半年,公司總資產規模猛增至64.6億元,較年初大增157%。公司資產負債率持續走低,2018年中期降至22%。公司物業管理服務包括物業管理、物業銷售、廣告等,佔總業務收入的53%。非業主增值服務包括協銷、物業代理等服務,佔總業務收入的41%。業主增值服務包括生活服務及資產管理服務,佔總業務收入的6%。

03

碧桂園服務

(1)公司概況

公司全稱碧桂園服務控股有限公司,成立於1992年,是中國領先的中高端住宅業務服務提供商,經過26年的穩健發展,公司業務涵蓋住宅、商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產業園、高速公路服務站、公園及學校等多種業態。公司於2018年6月19日在香港聯交所上市,證券代碼為“06098.HK”,位居港股物業服務板塊市值第一。

公司提供包括保安、開荒清潔、綠化、園藝及維修保養等一系列物業管理服務。公司重點服務於住宅社區,同時涵蓋商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府、醫院及其他公共設施、產業園、高速公路服務站、公園、景區及學校等非住宅物業。截止到2018年6月30日,公司業務組合遍佈中國29個省、市及自治區的260多個城市。


(2)財務及運營情況

2018上半年,碧桂園服務營業收入20.2億元,同比增長42.5%,2017年公司實現營業收入31.2億元。2018上半年,公司實現淨利潤4.7億元,同比增長133.1%,2017年公司實現淨利潤4億元。2018上半年毛利潤率上升至39%,較年初上升6個百分點。2018上半年,公司總資產規模猛增至38.8億元。公司資產負債率持續走低,2018年中期降至53.1%。公司收入主要由物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務構成,三者佔比分別為78%、14%、8%。

04

新城悦

(1)公司概況

公司全稱新城悦控股有限公司,成立於1996年,成長於常州,發展於長三角,是專業從事物業管理與服務的綜合性服務企業。2018年11月6日,公司於香港聯交所上市,證券代碼為“01755.HK”。新城悦在22年的發展中不斷摸索,建立起獨具特色的物業管理與服務體系,企業目前管理的業態已涵蓋公寓、別墅、辦公寫字樓等多種物業類型。新城悦堅持全國化佈局的發展戰略,項目覆蓋長三角、珠三角、環渤海、華中、華北等全國大部分一二線城市聚集區。


(2)財務及運營情況

2017年,新城悦營業收入8.7億元,同比增長51.1%;實現淨利潤7340.6萬元,同比增長69.4%。2017年公司總資產規模達8.1億元,資產負債率下降至76.8%。截至2018年4月30日,公司的訂約物業管理服務服務遍佈21個省、直轄市和自治區的53個城市,在管總建築面積為37.0百萬平方米。公司為物業開發商及所管理社區的住户及租户提供廣泛的物業管理服務及增值服務。

05

佳兆業物業

(1)公司概況

公司全稱佳兆業物業集團,成立於1999年,是佳兆業集團成員企業,前身主要負責集團控股地產業務後勤物業保障服務,沿着集團地產開發的步伐進行市場化運營。2018年12月6日,公司於香港聯交所上市,證券代碼為“02168.HK”。截至2018年6月30日,進駐全國37個城市,總管理項目124個,總物業管理面積達2540萬平方米;服務業態涵蓋中至高端社區及非住宅物業,包括商業物業、寫字樓、表演場地和體育館、政府建築物、公共設施及工業園。為全國近16萬個物業單位提供服務;下轄10餘家子公司,員工4000多人,現有業務涉及物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務、智能解決方案服務等領域。


(2)財務及運營情況

2018上半年佳兆業物業實現營業收入4.1億元,實現淨利潤2330萬元;2017年全年實現營業收入6.7億元;實現淨利潤7144萬元。公司毛利率和淨利率保持平穩,2018年中期分別為34.2%和5.7%。2018年中期公司資產總規模達到10.7億元,資產負債率2017年有明顯下降趨勢,至2018年中期已降至68.7%。

06

永升生活服務

(1)公司概況

公司全稱上海永升物業管理有限公司,公司預計於2018年12月17日在香港聯交所上市,證券代碼為“01995.HK”。公司成立16年來,佈局全國,多業態覆蓋上海、北京、廣州等35個城市。截止2018年6月30日,在管總建築面積約為32.1百萬平方米 ,簽約項目200個以上,已發展成為一家擁有一級資質、享有良好聲譽且快速成長的物業管理服務商。


(2)財務及運營情況

2018上半年永升生活服務實現營業收入4.4億元,同比增長39%,2017年實現營業收入7.3億元;2018上半年永升生活服務實現淨利潤4117.8萬元,同比增長34.3%,2017年實現淨利潤7644.2萬元。2018年中期公司資產總規模達到7.8億元,資產負債率有所上升,至2018年中期為66.5%。

07

新三板上市物業公司

2018年新三板上市社區服務企業有實力物業、創美城市、龍能股份、安信聯行、永基物業、鴻坤物業、中都物業、榮鑫物業、金新城、未來物業。10家企業2017年平均營業收入6349.3萬元,平均淨利潤486.9萬元,平均總資產5895.1萬元,整體毛利潤率22.7%,整體資產負債率64.2%。

億翰隆重推出2018年度盤點系列,敬請期待

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