特別報道 | 2019中國房地產行業年度策略會·華北區域

億翰智庫2019-02-02 10:48:26

引 言

2019年1月8日,由億翰智庫主辦的第十二屆億翰總裁會和2019中國房地產行業年度策略會 · 華北區域在北京隆重舉行。和昌集團、金融街控股、金隅地產、康橋集團、魯能集團、五礦地產、正弘置業(以上順序按拼音首字母排序)的領導出席第十二屆億翰總裁會並參與討論,下午的策略會解析了億翰智庫地產戰略觀,同眾知名房企、金融機構一齊探討當前行業形勢、分享企業運營策略,並展望2019年中國房地產業的發展。

在過去的上半年,受限於去槓桿的方式、方法,諸多問題集中爆發,在房地產領域資產價格開始出現下跌,企業經營整體績效不佳,裁員、高息舉債等負面新聞頻出,極大的打擊了房地產企業信心。雖然去年下半年開始穩槓桿,並且中央出面幾經修復,但短期內仍然積重難返。在此背景下中美貿易戰不期而遇,對市場形成雙殺格局。億翰智庫願以一己綿薄之力,同眾房企一道分享億翰視角下2019年地產行業發展趨勢及戰略考量。

●本次億翰華北區域策略會由七大部分組成:

(一) 主題演講:億翰地產戰略觀與2019年中國房地產業發展趨勢

(二) 主題演講:經濟向下,政策向上

(三) 主題演講:蕭瑟秋風今又是,換了人間

(四) 主題演講:當代置業綠色科技進化之道

(五) 主題演講:2019年華北區域市場研判及企業策略

(六) 主題演講:蜕變之際,聚焦模式創新

(七) 主題論壇:如何通過投融銷戰略統籌對抗行業週期

《2019房企戰略迴歸核心》

——億翰智庫董事長 陳嘯天

2015-2018年,我國房地產市場連續增長,而在2019年房企將面對波動的市場考驗,在此提出“識別風險、審視發展、迴歸核心、企業思維”的戰略觀。

在2019年迎來地產全面震盪的週期中,房企分化將愈發明顯。大型房企要規避系統性風險,中型房企要解決經營性風險而小型房企需要面對資源性風險,在行業降維下,如何“迴歸核心”是制勝的關鍵。

每家企業都要形成自己獨立的市場觀點和管理邏輯。例如,祥生立足中國經濟高地,充分挖掘區域的價值;中樑組建類阿米巴機制,激活人才源動力;新力聚焦深耕,提高團隊產能;東原把握自身節奏,穩健發展兼顧品質。這些構建屬於企業的自我語言體系,正是地產企業“識別核心”的體現。

《經濟向下,政策向上》

——華泰證券 董事總經理 張繼強

1、2018年,主動去槓桿疊加中美貿易戰,是本輪經濟下行的邏輯起點。

2、2019年可預見的應對措施包括:貨幣和財政政策的逆週期調節、實體補短板和加強基礎投資建設、區域協調發展、加強制度建設以及提振民營經濟信心。

3、2019年全球經濟整體出現放緩壓力,美國經濟大幅下滑概率不大,美聯儲繼續加息的次數降低,使得我國匯率壓力反而可能減小。

4、 失業率將是這一輪政策轉變的底線。基建投資將是這一輪經濟託底的壓艙石,預計2019年中央財政適度發力,地方專項債、信貸將是19年補充資金缺口的主力軍。

5、預計2019年我國CPI保持穩定但PPI中樞下移。但在現有金融體系下,寬信用將面臨諸多掣肘。

6、地產政策可能出現邊際寬鬆,但不可能一蹴而就,城市間政策會存在差異,總體向寬鬆的方向走。

7、地產行業龍頭髮債主體有望從邊際寬鬆中受益。但是,需要警惕主要土地儲備均處於三四線、短債進入償付高峯的企業以及近兩年盲目擴張拿地王的發行人。

《蕭瑟秋風今又是,換了人間》

——東方證券 地產行業首席分析師 竺勁

經濟下行壓力大,貨幣政策和財政政策將更加積極的託底經濟,2019年可能會出現寬財政和中性貨幣的政策組合。

城市間分化加劇,調控政策維持因城施策。全國一盤棋的趨勢自2014年起不斷分化。

房地產市場迴歸基本面, “三好城市”有望迎來春天。經濟實力較好、產業資源豐富和人口持續流入的城市將持續保持市場健康。通過城市佈局與資本效率重新審視開發商,佈局“三好城市”的房企和內部管理得力的公司值得重點關注。

《蜕變之際,聚焦模式創新》

——當代置業 副總裁、研發設計院總經理 韓飛宇

當代置業的核心競爭力是綠色能源建築。綠色能源建築是以能源、環境、舒適度為核心關注點的創新型建築。目前建築能耗佔社會總能耗的1/2,我國建築能耗是發達國家的三倍。當代置業以綠色科技佈局,在文化、辦公、AI社區領域不斷創新,以淨零能耗建築構築美好生活。城市升級需要解決環境和能源問題,綠色建築所包含的空氣淨化和能源解決方案可以為城市生活提供更好的環境。傳統建築存在建築使用生命週期較短,內部空間格局固定,運行能耗大等缺點,而綠色能源建築可以解決這一系列的問題。

《2019年華北區域市場研判及企業策略》

——億翰智庫 華北區域總經理 張化東

✔政策端:2019年政策基調將圍繞“房住不炒,因城施策”的原則自主把控。同時政策調整的邏輯按照“試點先行、由外向內、由輕及重”的方式演進,房地產市場明顯轉冷的城市政策將有所調整。 

✔市場端:2019年將是剛需剛改需求主導型市場,需要特別關注人口基數大、城鎮化率不斷提高的城市,預計2019年市場走勢“前低後平”,在市場預期穩定,反彈較難的情況下會有一定的需求解綁。目前京津冀一體化尚未完成,隨着交通帶的建設完成市場潛力將進一步釋放。2019年北方市場化因素減弱和南方實現需求大消耗的背景下,泛黃河流域經濟帶將會興起,北方區域大有機會。

✔企業端:2019年的企業年度策略有兩部分,一部分以投融銷統籌為核心,通過投、融、銷三位一體的管理,最大化激活企業戰鬥力。另一部分是產品打造,在市場向下、客户有限的大環境下,產品力過硬的房企可以獲得最多的客户,贏得企業發展的機會。

《蜕變之際,聚焦模式創新》

——億翰智庫 執行總裁 邱明華

✔政策篇:集約規“控”,注重因城施策。在產業升級時代,資源集約、效率至上,調控過程中需要因城施策,以“千人千面”的模式打造符合原有區域的產業集羣,構建活力新城。

✔行業篇:後來居“上”,模式全面創新。機制創新是產城短期的發展趨勢,模式之爭是中長期的主旋律。特色小鎮迎來政策曙光,中長期模式尚待探索。 

✔展望篇:平台升“維” ,邏輯迴歸產業。以產業為核心,謀求發展;以地產為核心,挖掘土地價值。通過邏輯迴歸產業的模式,打造標杆,謀求多方力量形成合力

主題論壇:

如何通過投融資戰略對抗行業週期

●論壇主持人:

馮   偉    中國網地產   常務副總經理

●討論嘉賓: 

徐   言    浩創地產      副總裁

於大燕    當代置業      投資總經理

祝宏毅    中交地產      副總裁

何   慧    億翰智庫      執行總裁

🔹話題一:怎麼看2019年的市場及企業拿地策略


於大燕:從當代置業的視角來看長期城鎮化率還有上升空間,短期內2019年開始存在三年償債高峯,市場將開始分化,一線城市增量難,存量機會變多,但對三四線前景擔憂。當代置業的拿地策略有兩個方面,一方面結合企業自身產品和財務基本情況拿地,另一方面圍繞現金流情況拿地,目前傾向於優質二線城市的優質地段,更關注剛需產品。


徐言:浩創地產本身是一個百億級別的房企,在投資方面主要是通過市場研究來規避風險。例如浩創地產2016年進入昆明市場,現在有4個項目,當時浩創認為宜居城市一定有爆發點,基於這個邏輯佈局了昆明也獲得了很好的收益。在核心城市圈浩創地產是不考慮佈局的,因為浩創地產的投資要做綜合性的判斷,做價值的發現者。


何慧:

🔸關於市場:2019年市場的觀點是,地產政策以穩定市場為主。分城市來看,對於結構性的城市是不一樣的, 一線城市的穩是政策壓制的,反而在政策的邏輯下部分二線城有一些機會,比如類一線城市,或者有獨立行情的二線城市。

🔸關於企業:對投資來説,並不是市場走下坡路就不投資了,更多的是投資的門當户對,每個企業都有它自身的特別之處,怎麼把握自己的優勢,發揮優勢才是投資的重點。

 

🔹話題二:企業的核心優勢是什麼?如何發揮企業的核心優勢?


祝宏毅:中交地產是中交集團下屬的房地產資源平台,依託一帶一路機制,基於大量的基建項目,服務於國家,同時分享城市發展的紅利。中交地產一直以來,積極回饋社會,例如在延慶和昆明積極參與政策性住房的建設。


於大燕:當代置業不只是做的地產,更多的是將海外業務的經驗帶回到國內,在上市板塊執行平穩的槓桿運營策略。目前當代置業加大已進入城市的投資力度,以存量房為主,同時加大合作,在綠色科技建築領域孜孜不倦的提升自有的產品體系,以此來鞏固和提升當代置業的核心優勢。


徐言:浩創地產用產品線來倒推投資模型,通過客户需求推出產品模型,然後得出拿地地點及拿地方式。目前企業以剛需盤為主,未來三年將做好浩創地產未來五年的土地儲備工作。


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